Coopératives (de logement)

Le principe de fonctionnement des coopératives de logement est le suivant :

• les membres achètent des parts dont le montant varie d’une coopérative à l’autre. Lorsqu’ils quittent la coopérative, le montant initial est remboursé aux membres à la valeur nominale, le cas échéant avec une décote, par la coopérative ;
• ils bénéficient en contrepartie du droit d’occupation d’un logement grâce à un bail perpétuel.

Ce type de coopérative existe dans de nombreux pays, notamment en Autriche, en Allemagne et en Suisse. Bien que fonctionnant selon des principes identiques, le secteur coopératif a, dans chacun d’eux, des spécificités qui tiennent à son importance quantitative, aux réglementations en vigueur et aux caractéristiques du marché du logement. En tout état de cause, il importe de ne pas confondre – comme c’est souvent le cas en France – coopératives de logement et habitat participatif : le segment coopératif constitue un segment de l’offre parmi d’autres et son mode de gestion ne relève en rien de l’autogestion.
Ces trois pays ont en commun l’importance du secteur locatif, qui représente 42% des résidences principales en Autriche et prédomine en Suisse (62%) et en Allemagne (57%). Au sein du parc locatif, les logements coopératifs occupent une place considérable (40% environ) en Autriche, plus faible mais non négligeable en Allemagne et en Suisse (de l’ordre de 9%). Il s’agit pour l’essentiel de logements urbains, géographiquement répartis de façon inégale.
Les loyers sont fixés en fonction des coûts pour chaque groupe immobilier. Les coûts étant variables d’un programme à l’autre, les loyers diffèrent donc d’un immeuble à l’autre, dans une même coopérative. Ils sont toutefois significativement inférieurs aux loyers de marché, l’écart tendant à s’accroître au fil du temps avec l’atténuation, puis l’extinction de la charge de remboursement des emprunts.
Dans les trois pays, un cadre législatif et réglementaire régit le fonctionnement des coopératives, définies comme des organismes à but non lucratif et bénéficiant en contrepartie de régimes fiscaux spécifiques. Il est très contraignant en Autriche, où il leur impose une obligation de construire et une stricte réglementation du montant des loyers, beaucoup moins en Suisse et en Allemagne où elles jouissent d’une grande liberté, notamment au regard de leurs décisions d’investissements. D’une façon générale, l’exploitation du parc existant permet de dégager des fonds propres indispensables au financement des nouveaux projets. Toutefois, la reconstitution des fonds propres dépend de l’évolution des loyers qui, en Suisse et en Allemagne, doit être entérinée par les coopérateurs : la marge de manœuvre des dirigeants est donc étroite, car ils doivent prendre en compte le désir de stabilité des loyers des locataires en place.
En Autriche et en Suisse, les coopératives bénéficient d’aides de l’Etat pour financer leurs investissements, mais celles-ci sont limitées et, dans l’ensemble, peu coûteuses. Il existe aussi des aides des collectivités locales, mais celles-ci sont assorties de conditions contraignantes. En Allemagne, il n’existe pas d’aide fédérale mais seulement, le cas échéant, des aides locales : les coopératives préfèrent toutefois le plus souvent ne pas y recourir pour éviter les contraintes dont elles sont assorties.
Dans les trois pays, la demande est forte pour les logements coopératifs, malgré le coût d’entrée qui peut être relativement élevé. Le secteur coopératif apparaît comme un segment de logements locatifs intermédiaires financés en partie par un apport de fonds propres des locataires eux-mêmes.

Jean Bosvieux
Avril 2025