Dès les années soixante, le législateur a décidé de protéger les personnes s’engageant dans des opérations de construction de logements. C’est ainsi qu’ont émergé les réglementations protectrices telles que la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Le régime juridique du CCMI a été créé par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 et codifié aux articles L. 230-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). L’article L. 230-1 du CCH confère à cette réglementation un caractère d’ordre public. Ainsi son non-respect est susceptible d’entraîner la nullité du contrat mais également des sanctions pénales.
Un CCMI est obligatoire dès lors qu’il s’agit de la construction d’une maison à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même client maître de l’ouvrage. Si le constructeur procure le plan d’un tel projet de construction, et s’engage à réaliser tout ou partie de la construction, on parle alors de CCMI avec fourniture de plan (articles L.231-1 et suivants du CCH). Si le constructeur ne propose pas le plan (directement ou indirectement) mais s’engage à réaliser au moins le gros-œuvre, la mise hors d’eau (c’est-à-dire la toiture) et la mise hors d’air, on parle alors de CCMI sans fourniture de plan (articles L.231-2 et suivants du CCH).
Avant la conclusion d’un CCMI, et du fait de ses règles spécifiques en matière de paiement, le constructeur a l’interdiction de « lier » le maître d’ouvrage par le biais d’une quelconque promesse ou avant-contrat.
En outre, un CCMI ne peut être signé que si le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain ou des droits réels lui permettant de construire, sous peine de nullité du contrat voire de sanctions pénales. Il est toutefois possible de prévoir une condition suspensive d’acquisition du terrain dès lors que le maître d’ouvrage est déjà détenteur, lors de la signature du CCMI, d’une promesse de vente.
Dans le cadre du CCMI, le constructeur prend en charge le projet de construction de sa conception à sa réalisation, et exécute ou fait exécuter les travaux par diverses entreprises sous son entière responsabilité.
Le CCMI est un contrat clé en main, signé sous seing privé, qui précise le délai de réalisation et le prix convenu qui est forfaitaire et définitif (sauf clause au contrat mentionnant précisément les modalités possibles de révision de prix en fonction de l’indice BT 01) et qui comporte l’ensemble des travaux réalisés par le constructeur et le coût des travaux que le maître d’ouvrage souhaite le cas échéant se réserver. Annexée au CCMI, une notice descriptive, dont le modèle est réglementé, mentionne les caractéristiques techniques de la maison, des travaux d’adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers et des travaux d’équipements intérieurs et extérieurs indispensables à son implantation et à son utilisation.
Le maître d’ouvrage verse des acomptes en fonction du stade d’avancement des travaux, conformément à l’échéancier de paiement prévu par la loi puis le solde à la réception des travaux dans des conditions strictement réglementées.
Mais surtout, il faut noter que le CCMI est un contrat qui protège et sécurise le maître d’ouvrage. En effet, avec le CCMI, le maître d’ouvrage bénéficie :
– d’une garantie de remboursement des acomptes versés avant l’ouverture du chantier (si le constructeur en bénéficie et que cette disposition est prévue dans le contrat) qui s’applique en cas de non réalisation des conditions suspensives du contrat (non obtention des prêts, du permis de construire…) ou d’exercice de la faculté de rétractation
– et d’une garantie de livraison à prix et délais convenus qui s’applique en cas de défaillance du constructeur et qui lui donne l’assurance de la terminaison de la maison dans le respect du prix convenu et du délai de livraison fixé. La prise en charge de la poursuite des travaux se fait alors par un organisme garant qui assume en outre le paiement des pénalités de retard (qui ne peuvent être inférieures à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard) lorsque le retard dans la livraison excède 30 jours. La garantie de livraison à prix et délais convenus est l’une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 pour renforcer la protection des acquéreurs. Elle est obligatoire pour tous les constructeurs agissant dans le cadre du CCMI depuis décembre 1991.
Enfin, dans le cadre du CCMI, le constructeur est tenu de la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale, et le maître d’ouvrage bénéficie de l’assurance responsabilité civile décennale souscrite obligatoirement par le constructeur et de l’assurance dommages-ouvrage qu’il est tenu de souscrire soit directement, soit en mandatant le constructeur pour l’obtenir.
Christophe Boucaux
Août 2021
