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La figure du Propriétaire (XIXème et XXème siècles)

La société industrielle a engendré un type social indispensable à la croissance des villes où elle a trouvé son terrain d’élection. Dès avant 1989, les observateurs sociaux le présentent à l’œuvre dans les grandes capitales, Paris en apportant l’exemple le plus topique. Ainsi Sébastien Mercier qui ne se laisse pas prendre à la magnificence de ses palais qui font l’admiration de l’univers : “ Dans les immeubles de rapport, les architectes, complices de l’avidité des propriétaires, ont calculé au plus juste le volume d’air dans leurs fameux entresols : ils ont jugé que l’occupant d’une boutique ne devait disposer au-dessus que d’un cachot.” (Tableau de Paris, 1783-1789).

Pour la première fois dans l’abondante littérature traitant de Paris, Mercier montre un vrai quartier de pauvres, le faubourg Saint-Marcel, future amorce du XIIIème arrondissement dont l’aspect avait terrifié J.-J. Rousseau à son arrivée dans la capitale : “ En entrant par le faubourg Saint-Marceau, je ne vis que de petites rues sales et puantes, de vilaines maisons noires, l’air de la malpropreté, de la pauvreté, des mendiants, des charretiers, des ravaudeuses, des crieuses de tisanes et de vieux chapeaux.”
C’est bien là, écrit Mercier, que logent les prolétaires : “ Une famille entière occupe une seule chambre, où l’on voit les quatre murailles, où les grabats sont sans rideaux, où les ustensiles de cuisine roulent avec les vases de nuit. Les meubles en totalité ne valent pas vingt écus ; tous les trois mois, les habitants changent de trou parce qu’on les chasse faute de paiement de loyer.”
L’entassement est la loi générale pour toutes les familles populaires. Diverses recherches, faites à partir de documents établis sous la Révolution, le prouvent : dans la section du Théâtre Français, un immeuble abrite vingt-sept locataires pour six pièces et quelques mansardes. Faubourg Saint-Antoine, une enquête sur inventaire après décès portant sur 131 familles a montré que 69 vivaient dans une pièce, 32 dans deux et 15 seulement dans trois.
De tels logements – sans eau et avec des privés bouchés presque en permanence – se paient cher et à date fixe. Mercier le sait aussi : “ On s’arrange avec tout le monde, même avec un juif, on ne s’arrange pas avec son principal locataire. Créancier impitoyable car il est talonné par le propriétaire qui l’est par le maçon. C’est le plus énorme délit que l’on puisse commettre dans une maison, ne pas payer son terme. Dans les faubourgs, il y a trois à quatre mille ménages qui ne paient pas leur terme et promènent tous les trois mois, de galetas en galetas, leurs pauvres meubles. ”

La tyrannie du vautour

Voici déjà dénoncée la tyrannie du “ principal locataire ”, chargé de collecter les loyers, l’âme damnée du propriétaire que Rétif de la Bretonne décrit avec des accents prémonitoires : “ J’ai toujours été blessé de l’insolente propriété des possesseurs de maisons, et même des principaux locataires de Paris. Un homme vous loge ; vous le payez, et il se croit encore le maître de limiter à son gré la jouissance de votre appartement ! Il vous oblige de rentrer à quelle heure il lui plaît ; il vous interdit tel passage ; il surveille votre conduite… Il faudrait apprendre aux propriétaires des maisons de Paris que la seule valeur intrinsèque du local est à eux, et la jouissance à celui qui paie ” (Les nuits de Paris ou le Spectateur nocturne, 1788-1789).
Pourtant, en cette période d’effervescence sociale où nombre de problèmes sont débattus sur la place publique, il n’existe aucune prise de conscience des problèmes du logement chez les locataires parisiens du Tiers Etat. Les différentes assemblées révolutionnaires n’abordèrent jamais aucune question concernant l’habitat. Comment s’en étonner quand on sait l’origine sociale de leurs membres qui ne comptèrent à aucun moment de prolétaires parmi eux ?
Si les locataires sont muets, les propriétaires ne se gênent plus pour imposer leurs “ droits ” à la base même de la nouvelle société : “ Il est évident, écrit Dupont de Nemours, que les locataires ne disposent des maisons d’habitation, n’y sont passagèrement les maîtres que comme avoués des propriétaires… Il est évident que les propriétaires, sans le consentement desquels personne ne pourrait ni loger, ni manger dans le pays, en sont les citoyens par excellence. Ils sont souverains par la grâce de Dieu, de la Nature, de leur travail, de leurs avances, des travaux et des avances de leurs ancêtres ” (Observations sur la Constitution du 5 Fructidor an III).
Les dernières lignes de cette déclaration sans fard sont des plus importantes pour l’avenir. La bourgeoisie conquérante s’arroge des droits absolus sur les autres groupes sociaux et elle prétendra en outre les fonder sur une base morale : “ L’homme sans propriété, s’écriait Boissy d’Anglas à la tribune de l’Assemblée, a besoin d’un effort constant de vertu pour s’intéresser à l’ordre qui ne lui conserve rien. Un pays gouverné par les propriétaires est dans l’ordre social, celui où les non-propriétaires gouvernent est dans l’état de nature ” (Séance du 5 Messidor an III).
Les nouveaux seigneurs, désormais débarrassés des exigences du Catholicisme qui aurait pu, dans certains cas, freiner leurs prétentions, considèrent le logement comme une marchandise sur laquelle son “ créateur ” a tous les droits, y compris celui d’en fixer le taux de location à sa guise et même celui de ne pas l’entretenir. Puisque le bourgeois et le prolétaire ne sont plus placés au même étage dans l’espèce humaine, l’un incarnant le civilisé conscient, l’autre, le sauvage naïf, le premier doit être le seul juge de ce qui convient au second dans tous les domaines.
Pour le prolétaire du XIXème siècle, le bourgeois va s’identifier exactement avec le propriétaire, ce “ vautour ” qui s’apprête à dominer le paysage social de toute sa stature méprisante au moins jusqu’en 1914. Ce personnage, Balzac, le premier, saura le peindre comme nul autre observateur avant lui en inventant le rentier Molineux qui apparaît dans César Birotteau (1837) : “ Ses moyens, son activité, son esprit passaient à maintenir son état de propriétaire au grand complet de guerre, il en avait fait un amusement et son amusement tournait en monomanie… Un locataire devenait son ennemi, son inférieur, son sujet, son feudataire, il croyait avoir droit à ses respects et regardait comme un homme grossier celui qui passait sans rien dire auprès de lui dans les escaliers. Il écrivait lui-même ses quittances et les envoyait à midi le jour de l’échéance. Le contribuable en retard recevait un commandement à heure fixe, puis la saisie, les frais, toute la cavalerie judiciaire allait aussitôt avec la rapidité de ce que l’exécuteur des hautes œuvres appelle la mécanique. Molineux n’accordait ni terme ni délai, son cœur avait un calus à l’endroit du loyer.”

L’idéal du copropriétaire

Mais l’accession à la propriété d’une maison va bientôt devenir un véritable idéal social. Il est proposé sous le Second Empire par le polytechnicien Frédéric Le Play qui veut réformer la France en commençant par le logement. Pour lui, en effet, le régime de la location dans une case d’immeuble représente un type factice où la promiscuité de palier conduit droit à l’immoralité. Le remède se trouve dans l’installation des usines à la campagne où, dans un cadre idyllique, chaque fabricant pourra assurer à son personnel une maison individuelle qui permettra à la mère de rester au foyer.
Ce rêve “ pavillonnaire ” va hanter pour longtemps tous les représentants de la droite sociale  à la recherche de solutions à “ l’appropriation collective ” prônée par le Parti ouvrier de Jules Guesde et de Paul Lafargue à partir de 1880. Enfermé dans sa maisonnette payée à tempérament, le prolétaire s’éloignera des luttes collectives et du syndicalisme. Et les architectes, on le leur recommande expressément, devront faire des prouesses de composition pour ne pas faciliter les relations de voisinage. Si les gens se mettent à parler entre eux, on va droit au “ dévergondage sexuel ” et à l’agitation politique que déclencheront les “ meneurs ”.
Plusieurs groupes de pavillons seront ainsi construits avant 1914 – y compris dans le XVIème arrondissement de Paris ! – tandis qu’une loi de 1928 offre un cadeau extraordinaire aux candidats à l’accession. Après l’échec du bloc des gauches, la droite est revenue au pouvoir et le franc-Poincaré inspire confiance. Louis Loucheur, ministre du Travail, peut proposer une mesure révolutionnaire : 260 000 logements à édifier en cinq ans, dont 200 000 pour l’accession à la propriété à des conditions extrêmement avantageuses. Ils le seront dans les délais : “ Que d’esprits apaisés, et combien de communistes, désormais fiers de leur maisonnette et jaloux de leur petite propriété, ramenés dans le droit chemin ! ” (Houille, La question des HBM, 1932)
A partir de 1945, le logement des masses domine toutes les préoccupations gouvernementales engagées, pour plusieurs décennies, dans l’opération des grands ensembles. Mais la préférence des Français, nettement marquée dès les premières enquêtes entreprises en 1945, reste toujours l’installation dans un “ Sam Suffit ” ou un “ Kilicru ” bien à eux. En 1967, le ministre Albin Chalandon lance “ Village-Expo ”, réalisé en vraie grandeur, sur dix hectares, à Saint-Michel-sur-Orge dans la banlieue de Paris : 187 modèles de maisons, trois mois d’exposition, 250 000 visiteurs. Dans la foulée, le gouvernement va s’engager dans une politique cohérente d’accession à la propriété, l’épargne-crédit, puis l’épargne-logement à partir de 1969.
Pour ceux qui ne sont pas encore capables d’accéder à la vraie propriété, celle qui se confond avec leur personne, on ménagera habilement une transition, une sorte de noviciat, la copropriété. Elle était déjà connue et pratiquée sous l’Ancien Régime mais les rédacteurs du Code civil n’avaient pas été acquis à cette forme juridique imparfaite. C’est seulement en 1938 qu’apparaît une loi à peu près détaillée, une quinzaine d’articles. On toilettera ce texte et les résultats dépasseront toutes les espérances. La copropriété est devenue l’idéal de la majorité des Français. Au XIXème siècle, les villes appartenaient à la bourgeoisie. Aujourd’hui, elles sont en passe d’être le bien de tous leurs habitants grâce à la révolution immobilière de la copropriété. A Paris, 49,8 % des immeubles appartiennent à leurs copropriétaires – 50 405 sur 101 266 – , le pourcentage national atteignant 42,4 %.
Autre phénomène d’importance, l’acceptation, par les HLM, de ce nouveau fait de société. Sous certaines conditions, on peut acheter son appartement d’HLM et l’accession à la propriété “ très sociale ” est devenue l’un des objectifs du Mouvement HLM. “ A chaque famille son patrimoine immobilier ” s’impose comme le nouveau slogan de la social-démocratie à la française : Le Play est revenu à la mode. Après avoir été ignoré des universitaires pendant un demi-siècle, il refait l’objet de recherches. Le “ social pur ” est de retour, le politique se voit enfin transcendé.

Roger-Henri Guerrand
2003

Références bibliographiques :

Guerrand Roger-Henri (1987), Propriétaires et locataires, Paris, Ed. Quintette.

Guerrand Roger-Henri (1987), “ Espaces privés ”, in Histoire de la Vie privée, tome IV, « De la Révolution à la Grande Guerre », Paris, Le Seuil.

→ bail, loyer, « Hygiène du logement : l’évolution des normes », garni, chalandonnette, « L’Utopie pavillonnaire », propriétaire bailleur