Le logement en France et en Europe
Il est assez habituel de comparer la situation du logement en France avec celle des autres pays européens. Toutefois ces comparaisons ne sont pas toujours menées avec des données globales et comparables. Or on dispose d’une source statistique dont la vocation est de présenter des données strictement comparables entre les pays européens dans les domaines économiques, sociaux et environnementaux. Il s’agit d’Eurostat qui est une direction de la commission européenne en charge des statistiques. Elle offre sur son site une base de données sur les activités économiques et les conditions de vie des ménages. C’est à partir de ces données qu’est réalisée la comparaison suivante. Pour faciliter la lecture et l’interprétation des données on ne considère que les pays de l’ouest européen d’une certaine taille, soit 14 pays, c’est-à-dire qu’on laisse de côté les pays de l’ancien bloc soviétique et certains petits pays comme le Luxembourg et l’Islande.
Les conditions de logement ou la consommation de service de logement
La comparaison des conditions de logement s’effectue souvent en utilisant des caractéristiques physiques des logements occupés, surface, confort sanitaire, présence de défauts, etc. Or on peut utiliser une mesure économique unique qui synthétise l’ensemble des variables caractérisant les conditions de logement. Il s’agit du volume de service de logement consommé.
Le service de logement correspond à l’usage des logements plus les produits consommés pour le fonctionnement du logement, c’est-à-dire l’eau, l’électricité, le gaz et les autres combustibles. La valeur de la consommation de service du logement hors coûts de fonctionnement est constituée des loyers effectifs quand l’occupant est locataire, et des loyers dits imputés quand l’occupant est le propriétaire. Les loyers imputés sont les loyers que les propriétaires paieraient s’ils étaient locataires.
Les données de consommation sont fournies en indices de volume des dépenses réelles par habitant en standard de pouvoir d’achat (SPA). Elles constituent l’agrégat A0104 du SEC2010 fourni par Eurostat dans le fichier [prc_ppp_ind] (cf. annexe). On dispose donc de la quantité de service de logement consommée par habitant qui est une mesure synthétique des conditions de logement dans les différents pays de l’Europe occidentale. Les résultats sont dans le graphique 1.
Rappelons d’abord que cette consommation ne concerne que les résidences principales occupées. Un logement inoccupé ne génère par définition aucun service de logement.
L’Autriche se distingue comme le pays où la consommation de logement par tête est la plus élevée. Elle est suivie par la Suède puis par un groupe de pays dont fait partie la France. On note à ce propos qu’il n’y a pas d’écart significatif entre la France et l’Allemagne, et que les différences entre les pays de ce groupe sont minimes. Suit ensuite un groupe de pays où la consommation de logement est inférieure à la moyenne de l’UE à 27. On y trouve les Pays-Bas et la Grèce mais aussi le Royaume Uni. Le Portugal figure en dernière position à un niveau de consommation sensiblement inférieur.
On propose plus loin un modèle explicatif de ces différences de consommation. Parmi les facteurs explicatifs on s’intéresse plus particulièrement à ceux habituellement retenus par l’économiste, c’est-à-dire les prix et les revenus.
Les prix du service de logement
L’indice de prix du service de logement des pays européens est également fourni par Eurostat. Il représente les écarts de prix par rapport à la moyenne européenne qui constitue la base 100. On en déduit le prix relatif ou le prix réel du service de logement en divisant l’indice nominal par l’indice général des prix du pays considéré. Cet indice indique de combien le prix du service de logement s’écarte du niveau général des prix dans un pays donné. Ce calcul se justifiera plus loin dans la modélisation où on utilisera comme indicateur de revenu le PIB en pouvoir d’achat, qui est aussi un PIB réel ou en volume. Les indices de prix relatif sont représentés dans le graphique 2. Rappelons que le prix du service de logement n’est pas le prix des logements mais bien celui de l’usage des logements.
Le Royaume-Uni se distingue avec un indice de prix du service de logement supérieur de plus de 20 points à la moyenne européenne. Un deuxième groupe de pays réunit la plupart des pays européens avec un indice de prix dans la moyenne. La France fait également partie de ce groupe de pays. Les écarts de prix au sein de ce groupe sont faibles. Si on arrête ce groupe à l’Irlande, l’écart maximal ne dépasse pas 5 points.
Le troisième groupe réunit les pays du Sud, plus l’Autriche et la Suède. Les écarts entre pays y sont plus sensibles puisque le pays où le coût du logement est le moins élevé est la Suède, où il est inférieur de 13 points à la moyenne européenne. La présence de l’Autriche et de la Suède dans les pays où le logement est le moins coûteux peut contribuer à expliquer la plus forte consommation de logement des ménages.
Là encore la France ne se distingue pas vraiment de ses voisins et notamment de l’Allemagne, à l’encontre de ce qui est souvent affirmé. En France le prix relatif du service logement est un peu plus élevé qu’en Allemagne, 106,7 contre 103,8. Au sein de cet indice, le surcoût des loyers est partiellement compensé par un moindre coût de l’énergie.
Les taux d’effort
On s’intéresse maintenant au rapport des dépenses effectives de logement au revenu, rapport dénommé par Eurostat « charge des coûts du logement dans les ressources des ménages ». C’est ce qu’on appelle en France le taux d’effort. Ces données sont issues de l’enquête SILC, survey on income and living conditions (suivi sur le revenu et les conditions de vie), réalisée par les services statistiques des états membres de l’Union Européenne sous la coordination d’Eurostat pour en assurer la comparabilité. En France il s’agit de l’enquête SRCV, suivi des revenus et des conditions de vie, réalisée par l’INSEE qui suit un panel d’environ 12000 ménages.
Les mesures qui suivent correspondent à un taux d’effort effectif, c’est-à-dire à la dépense effective de logement. Pour les locataires, il s’agit de la charge des coûts du logement évoquée précédemment. Pour les propriétaires accédants il s’agit des remboursements d’emprunts et des dépenses de fluides. Pour les propriétaires non accédants il s’agit des seules dépenses de fluides et d’énergie. Pour ces ménages, les loyers imputés ne sont donc pas pris en considération ici. Autrement dit, ces dépenses de logement ne correspondent pas à la consommation mesurée précédemment.
Les données sont fournies dans le graphique 3, issues du fichier [ilc_lvho08a]. Elles concernent la médiane des taux d’effort, c’est-à-dire le taux d’effort tel que la moitié de la population est au-dessus et la moitié en-dessous.
Les données font apparaître une forte hétérogénéité des pays européens du point de vue des taux d’effort. On ne s’étonne pas de voir la Grèce présenter le taux d’effort médian le plus élevé à 35%. Les réductions drastiques de revenu face à des dépenses de logement difficilement compressibles y ont rendu les taux d’effort très élevés. Le taux d’effort médian en Grèce a augmenté de 10 points depuis 2005. Après la Grèce, les taux d’effort médians s’étagent de 27% pour les Pays Bas à 9% pour l’Irlande. Ces chiffres dépendent de l’importance de la dépense de logement individuelle mais surtout de la répartition des ménages selon le statut d’occupation. Seuls les locataires et les accédants à la propriété ont une dépense de logement significative.
Observons à cet égard que la France présente un taux d’effort de 13%, ce qui indique que la moitié des ménages français consacrent moins de 13% de leur revenu à leur logement. Ce taux est de près de 10 points inférieur à celui de l’Allemagne, ce qui va sans doute à l’encontre de certaines idées reçues. Cela amène aussi à réviser certaines affirmations quant à l’impact du coût du logement sur le coût de la main d’œuvre.
Un autre indicateur du poids des dépenses de logement pour les ménages est fourni par Eurostat sous la forme du taux de population en situation de surcharge des coûts du logement (fichier [ilc_lvho07a]). Il s’agit de la part de la population qui consacre plus de 40% de son revenu à ses dépenses de logement. Les données sont fournies dans le graphique 4.
Sans surprise la Grèce affiche le taux de population en surcharge de coûts du logement le plus élevé à plus de 40%. Le deuxième pays européen est l’Allemagne avec plus de 15%, suivi du Danemark avec un taux similaire et les Pays-Bas, tous ces pays étant souvent cités en exemple quant à leur situation en matière de logement. Avec 5,1%, la France est le pays d’Europe occidentale où le taux est le plus faible. Cette position relativise certaines évaluations de la situation du logement en France.
Les statuts d’occupation
Une partie de l’explication des taux d’effort réside dans la répartition de la population selon les statuts d’occupation. Par définition, les propriétaires non accédants ont une charge de logement très faible, et les locataires de logement à loyer réduit ont également un taux d’effort inférieur à ceux qui louent au prix du marché, par exemple en France ceux du secteur HLM. Certes, face à un prix du loyer minoré, les locataires sont amenés à consommer plus de logement, mais l’accroissement de dépense dû à l’accroissement de consommation est moindre que la baisse de prix (cf. infra §6). Pour le dire en termes plus économiques, comme on le verra plus loin, l’élasticité prix de la consommation de logement est inférieure à 1 en valeur absolue.
Le poids de ces deux statuts n’explique pas tout. Par exemple la Suède n’a quasiment plus de secteur locatif à loyer réduit et a très peu de propriétaires non accédants, mais les taux d’effort restent globalement modérés avec peu de ménages en surcharge de coût du logement. A contrario, le Danemark a une distribution selon les statuts un peu plus favorable, avec davantage de propriétaires non accédants, mais ce pays supporte un poids des dépenses de logement parmi les plus élevés d’Europe. L’explication tient au niveau de prix du service de logement plus élevé au Danemark qu’en Suède, qui impacte directement la dépense pour une consommation elle-même assez peu sensible au prix.
Un modèle explicatif simple de la consommation de logement
On a déjà indiqué que les différences de consommation de logement entre les pays européens, c’est-à-dire les conditions de logement, pouvaient s’expliquer, comme pour les autres biens et services, par les différences dans les niveaux de revenu et de prix du service de logement. On estime maintenant une relation quantifiée de cette relation. On utilise la forme logarithmique (népérien) suivante :
LN (Consommation) = a. LN(Prix) + b. LN (Revenu) + c
L’utilisation d’une forme logarithmique donne une signification particulière aux coefficients a et b. Ce sont les élasticités prix et revenu. Elles indiquent quelle est la variation relative, c’est-à-dire en pourcentage, de la consommation de logement pour une variation relative donnée du prix ou du revenu.
Les variables retenues sont celles déjà évoquées. Le revenu est le Produit intérieur brut par habitant au prix du marché évalué en parité de pouvoir d’achat (fichier [nama_10_pc]). Il s’agit donc d’un revenu réel. L’estimation est effectuée en pondérant les données de chaque pays par sa population pour que, par exemple, l’Allemagne avec ses 80 millions d’habitants n’ait pas le même poids que la Suède avec ses 10 millions.
L’estimation obtenue est la suivante :
LN(Consommation de logement) = – 0,581 LN(Prix) + 0,514 LN(Revenu) + 2,053 (1)
Ecart-type : (0,24) (0,157) (1,69)
R² = 0,9999
Les résultats sont significatifs du point de vue statistique pour les variables prix et revenu, moins significatif pour la constante, ce qui fait qu’on ne peut pas écarter l’éventualité qu’elle soit nulle.
On a testé la spécification linéaire, où les données sont les valeurs brutes et non pas les logarithmes, et on a aussi effectué les estimations en utilisant non pas le prix relatif du service de logement mais le prix nominal. Dans tous les cas les résultats sont peu moins bons du point de vue de la significativité statistique.
La valeur des coefficients a la signification suivante. La valeur – 0,581 représente l’élasticité prix de la consommation de service de logement. La valeur est très voisine de celle obtenue pour la France sur des données en coupe régionales. Quand le prix du service de logement augmente de 1% la consommation de ce service diminue de 0,58%. La valeur relativement faible de ce coefficient, inférieure à 1, révèle une certaine insensibilité de la demande de logement au prix. Elle explique aussi que le taux d’effort varie dans le même sens que le prix. Quand le prix augmente, la consommation de service de logement baisse, mais moins que n’augmente le prix. La résultante est donc une augmentation de la dépense et du taux d’effort.
Le nombre 0,514 représente l’élasticité revenu. Ce nombre est positif mais relativement modéré. C’est un chiffre un peu inférieur à celui estimé pour la France sur des données en coupe selon le revenu. Quand le revenu augmente de 1%, la consommation de service logement augmente de 0,51%. Ce nombre explique aussi la baisse du taux d’effort quand le revenu s’élève. La consommation de logement augmente avec le revenu, et donc la dépense aussi, mais moins que n’augmente le revenu, de telle sorte que le rapport dépense sur revenu diminue.
La théorie économique ne donne pas d’informations a priori sur le signe de chacune des deux élasticités, considérées séparément. On s’attend le plus souvent à ce que l’élasticité prix soit négative et l’élasticité revenu positive. C’est ce qu’on obtient ici. Le signe opposé des deux élasticités est en revanche prédit par la théorie. Quand le prix baisse, il y a un effet de substitution qui conduit le consommateur à consommer plus du bien dont le prix a baissé. En parallèle, la baisse de prix entraîne une amélioration du pouvoir d’achat, un effet revenu, qui, s’il a un effet positif sur la consommation du bien, s’ajoute à l’effet de substitution pour accroître la consommation du bien considéré. Une élasticité revenu positive implique donc nécessairement une élasticité prix négative.
Les valeurs absolues voisines des élasticités prix et revenu suggèrent que des variations relatives égales du revenu et des prix se compensent assez largement. En les considérant comme égales, la consommation de service de logement dépend seulement du pouvoir d’achat logement, c’est-à-dire du revenu divisé par le prix du service du logement. L’estimation de la relation en logarithme donne alors l’élasticité de la consommation au pouvoir d’achat logement. La valeur obtenue est de 0,53, intermédiaire entre les valeurs absolues des élasticités prix et revenu estimées précédemment. La significativité statistique de l’estimation est logiquement moindre que celle de l’équation (1). Elle permet toutefois de considérer que les différences de consommation de service de logement en Europe s’expliquent assez bien par le seul pouvoir d’achat logement, avec une élasticité voisine de la moitié de l’unité.
Sur la base de l’équation (1) estimée on peut calculer la consommation théorique dans les différents pays et la comparer avec la consommation effective. Les écarts entre les deux consommations sont représentés dans le graphique 6.
Par construction, le modèle surestime la consommation dans certains pays et la sous-estime dans d’autres. Autrement dit un certain nombre de pays surconsomment le service de logement compte tenu de leur niveau de vie et du niveau de prix, tandis que d’autres pays sous-consomment. Les pays qui surconsomment sont notamment l’Allemagne, l’Autriche, la Finlande et la France. Les pays qui sous-consomment sont notamment l’Irlande, les Pays-Bas, le Portugal et le Royaume-Uni. On peut imputer ces écarts à des variables non prises en compte dans le modèle. On peut aussi se rappeler que les choix en matière de logement s’effectuent dans un cadre intertemporel et que les ajustements de consommation à une variation de prix ou de revenu ne s’opèrent pas instantanément. S’agissant de l’Irlande et du Royaume-Uni où la crise immobilière des années 2008-2009 a été particulièrement accentuée, il se peut que les ménages aient surréagi en restreignant leur consommation de logement davantage que leur situation économique ne l’imposait.
On constate aussi que la France est le pays qui surconsomme le plus de logement par rapport à ses capacités économiques. En encore ne s’agit-il que de l’utilisation effective des logements. Les nombreux logements vacants ne sont l’objet d’aucune consommation. On est donc très loin d’une situation de déficit quantitatif de logements. Il se peut aussi que l’offre de logement ne soit pas (encore) adaptée à l’évolution de la demande.
Finalement, les différences les plus importantes entre les pays concernent la répartition selon les statuts qui conditionne largement les dépenses effectives de logement. Cette répartition n’est qu’une manifestation de la répartition des patrimoines. Cela concerne les patrimoines bruts : qui possède les logements dans chaque pays ? Cela concerne aussi les patrimoines nets : quel endettement grève les patrimoines bruts ? Les informations disponibles sur ce sujet sont plutôt lacunaires.
On notera que l’on n’a fait pas intervenir les aides publiques dans le modèle explicatif de la consommation de logement. Elles ne sont donc pas déterminantes, mais peuvent expliquer certains écarts, comme la surconsommation de logement en France par rapport au modèle de comportement moyen en Europe.
Annexe sur les statistiques de logement d’Eurostat
Les données statistiques d’Eurostat sont collectées par les instituts de statistiques nationaux sur la base de concepts et de méthodologies communs élaborés par Eurostat, en collaboration avec l’OCDE. L’élaboration de statistiques comparables pose deux types de problèmes, un problème de mesures des variables et un problème d’unité monétaire.
1 – Problème de mesure du service du logement
La question de la mesure des variables se pose particulièrement pour le service du logement. Celui-ci est mesuré en valeur par la somme des loyers effectifs des locataires et des loyers imputés des propriétaires occupants. Les loyers effectifs ne posent pas de problème de mesure particulier. Les loyers imputés sont mesurés en donnant aux logements occupés par leur propriétaire, le montant du loyer qu’ils auraient eu égard à leurs caractéristiques. Des méthodes plus ou moins élaborées peuvent être utilisées. La plus répandue est la méthode par stratification. Une méthode plus élaborée est celle des caractéristiques hédoniques, utilisée notamment en France. Elle consiste à déterminer par régression la contribution des différentes caractéristiques des logements locatifs à leur loyer et à utiliser cette contribution pour calculer la valeur locative des autres logements en fonction de leurs caractéristiques.
Encore faut-il qu’il existe un secteur locatif suffisant pour opérer l’estimation de la fonction de loyer hédonique. Ce n’est pas le cas dans tous les pays européens. Dans ce cas Eurostat recommande d’utiliser la méthode des coûts d’usage : « selon la méthode du coût d’usage, la production de services de logement est la somme de la consommation intermédiaire, de la consommation de capital fixe, d’autres taxes après déduction des subventions à la production et de l’excédent net d’exploitation. L’excédent net d’exploitation est mesuré en appliquant un taux de rendement annuel réel constant à la valeur nette du parc des logements occupés par les propriétaires à prix courant (prix de remplacement) [1]». Cette méthode laisse une importante marge d’appréciation nécessairement subjective des coûts et surtout du taux de rendement annuel, qui est une donnée fondamentalement inconnue.
2 – Problème d’unité monétaire
Les données de comptabilité nationale sont fournies dans la monnaie nationale. Par définition pour les pays de la zone euro, il s’agit de l’euro. Mais la comparaison porte aussi sur des pays européens hors zone euro. On peut utiliser le taux de change comme coefficient de transformation, mais il est peu satisfaisant dans la mesure où il est changeant et n’exprime pas nécessairement la valeur réelle des monnaies. Pour éviter le problème on raisonne en parité de pouvoir d’achat : « une PPA se définit comme le nombre d’unités de la monnaie du pays B nécessaire pour acheter, dans ce pays B, la même quantité de produits qu’une unité de la monnaie du pays A permet d’acheter dans le pays A. On peut donc interpréter les PPA comme le taux de change d’une monnaie fictive, communément appelée « standard de pouvoir d’achat (SPA)» (Eurostat op. cit.). Ce mode de calcul vaut aussi pour les pays de la zone euro. Le pouvoir d’achat d’un euro n’est pas le même en France et au Portugal, dans la mesure où le coût de la vie y est différent.
Les différences de prix ne sont pas les mêmes entre les pays pour tous les biens. Ainsi le coût de la vie peut-être plus bas dans un pays pour les produits alimentaires et plus élevé pour le logement. On utilise donc dans le texte le prix relatif du service de logement qui consiste dans l’indice de prix nominal du logement, déterminé par comparaison avec la moyenne européenne, divisé par l’indice général des prix. On obtient donc un indicateur du pouvoir d’achat relatif du service du logement. Il permet de traiter de manière homogène les revenus, en l’occurrence le PIB par habitant, et le prix du service de logement.
[1] Système européen des comptes SEC 2010, Eurostat, Union Européenne 2013, 762 pages.
