Les petites copropriétés et la rénovation énergétique : une première approche
Qu’est-ce qu’une “petite copropriété” ?
Tout d’abord, il convient de préciser ce que l’on peut entendre par “petite copropriété”. Nous identifions trois entrées possibles : juridique, statistique, et ethnographique. Selon le registre de définition adopté, les contours de l’objet d’étude diffèrent. Les définitions peuvent être plus ou moins restrictives et n’insistent pas sur les mêmes problèmes. Notre propos n’est pas ici de dire qu’une définition est meilleure qu’une autre, car chacune éclaire une facette de la réalité. Nous utiliserons d’ailleurs ces différentes définitions dans la suite de l’article.
La définition juridique s’appuie sur un régime d’exception à la loi de 1965 pour certaines copropriétés. Celles-ci sont soumises comme les autres à cette loi, mais à partir de 2006 plusieurs décrets ont apporté une simplification progressive des règles qui les concernent. Depuis le 1er janvier 2020, la “petite copropriété” est devenue une notion juridique à part entière, avec deux régimes dérogatoires visant à simplifier la prise de décision et la gestion. Pour les copropriétés de moins de cinq lots d’habitation ou moins de 15 000 euros de budget moyen sur les trois dernières années, le régime permet une comptabilité moins lourde ; il retire l’obligation d’organiser une assemblée générale et ouvre la possibilité de décider à l’unanimité par seule consultation écrite. A celles de deux lots s’applique une règle inspirée de celle de l’indivision : l’un ou l’autre des copropriétaires peut prendre seul des décisions concernant la conservation de l’immeuble.
Cette définition juridique a pu faire l’objet de tensions avec les représentants des syndics professionnels, qui cherchent logiquement à préserver leur marché. En effet, le régime dérogatoire facilite le passage au syndic bénévole ou coopératif. Le seuil aurait pu être fixé à moins de dix lots, mais les fédérations professionnelles ont obtenu qu’il soit abaissé à cinq lots. De ce fait, la seule définition juridique de la “petite copropriété” nous paraît trop limitative.
La définition statistique se base sur les données de l’Insee[4] pour déterminer la taille d’une “petite” copropriété par rapport à l’ensemble du parc. En 2013, le parc des copropriétés représentait 28% du parc des logements en France, soit 9,7 millions de logements et 740 000 immeubles. Pour l’Insee, une “copropriété” est définie comme « la possession par plusieurs entités (personnes physiques ou morales) d’un ensemble de bâtiments comprenant des espaces privatifs, notamment des logements, et des parties communes »[5]. Ce parc est très majoritairement composé d’immeubles collectifs (94,3 % des logements en copropriété sont des appartements) et d’une minorité de maisons, dans des copropriétés dites « horizontales ». 83% des immeubles collectifs en copropriété ont moins de 20 lots, et 54% moins de six lots. La moitié des logements en copropriété est située dans des immeubles de moins de 20 lots[6]. En partant de ces données, nous proposons de définir par convention comme « petites copropriétés” les immeubles de moins de 20 lots de logement : comme copropriétés “moyennes” les immeubles de 21 à 50 lots, qui regroupent 32% des logements en copropriété, et comme “grandes” copropriétés, ceux de plus de 50 lots qui en regroupent 17%. Il faut souligner que le récent Registre national des copropriétés (RNC) ne permet pas d’appréhender le premier de ces seuils, puisqu’il ne distingue que trois tranches : les copropriétés de moins de 10 lots, celles de moins de 11 à 49 lots et celles de 50 lots ou plus.
Enfin, on peut proposer une définition ethnographique fondée sur le point de vue des copropriétaires. Ceux-ci ne raisonnent pas en termes de nombre de lots mais de nombre de copropriétaires. Mais surtout, ils n’ont pas toujours pleinement conscience d’être en copropriété au sens juridique. C’est ce que montre une étude réalisée par le PUCA[7] sur la ville de Flers en Normandie. L’enquête porte sur les copropriétés déclarées « sans syndic » dans le RNC, critère qui s’est révélé pertinent pour repérer des petites copropriétés (médiane six logements). L’étude propose de définir ces petites copropriétés « sans syndics » comme celles dans lesquelles la norme sociale prédomine sur la norme juridique pour en gérer les affaires.
Plus précisément, le niveau de conscience des copropriétaires « d’être en copropriété » varie. Pour illustrer cette diversité, nous résumons la typologie proposée dans l’étude du PUCA[8] en trois idéaux-type de petites copropriétés sans syndic.
- La “quasi-monopropriété” désigne une copropriété – souvent très petite, avec deux ou trois lots et sans espaces communs – au sein de laquelle les copropriétaires n’ont pas conscience d’être en copropriété. La gestion est réalisée par le copropriétaire majoritaire, ou laissée à chacun pour sa partie du bâtiment.
- Dans la “copropriété interpersonnelle”, la gestion repose uniquement sur les relations interpersonnelles des copropriétaires. Ceux-ci se considèrent comme trop peu nombreux pour que les obligations de la copropriété s’appliquent à eux, et ne ressentent pas le besoin de s’appuyer sur son cadre juridique.
- Enfin, la “copropriété consciente” a conscience des obligations légales et croit s’y conformer. Cependant, on observe souvent qu’elles ne sont pas réellement respectées en pratique, par exemple, le syndic bénévole est souvent non élu.
Au sein du parc des petites copropriétés au sens statistique (moins de 20 lots), ces copropriétés sans syndic présentent une difficulté spécifique vis-à-vis de la rénovation. Leur fonctionnement informel entraîne en effet deux grands risques de blocage de la gestion et de la prise de décisions, liés notamment aux mutations ou à d’éventuels incidents. D’une part, un conflit interpersonnel entre copropriétaires risque de parasiter la communication et d’empêcher l’organisation collective. D’autre part, des cas de vacance peuvent créer des situations où les copropriétaires ne se connaissent pas, et de ce fait ne sont pas en mesure de communiquer ou de se réunir pour décider.
Quelques caractéristiques du parc des petites copropriétés
Le parc des petites copropriétés est un objet encore plus méconnu que celui des copropriétés en général. D’abord, les copropriétés ont peu fait l’objet de recherches en sciences humaines et sociales et les études se sont concentrées sur les grandes copropriétés des Trente Glorieuses. Ce sont ces dernières qui connaissent les difficultés les plus visibles (ex : grandes copropriétés dégradées[9]) et font le plus souvent l’objet de rénovation énergétique globale[10]. Cette méconnaissance est également statistique : environ 300 000 copropriétés[11] sur 740 000 ne seraient pas répertoriées dans le RNC. Enfin, elles sont méconnues du point de vue de la performance énergétique, puisque l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) raisonne en termes de logements et ne différencie pas les copropriétés du reste du parc.
D’un point de vue géographique, on peut considérer que le parc des petites copropriétés est surtout représenté dans des villes moyennes et petites. De leur côté, les métropoles ont l’apanage des grandes copropriétés, même si leur parc compte également de nombreux petits immeubles. Plus spécifiquement, on trouve une grande concentration de petites copropriétés dans les centres-villes historiques et les centres-villes reconstruits (comme ceux de Saint-Nazaire ou Lorient).
D’une point de vue historique, on peut aussi considérer les petites copropriétés comme un parc en voie de reconnaissance, voire de naissance, du fait de progression de la mise en copropriété. La majeure partie du parc des petites copropriétés a été construit avant la Seconde Guerre mondiale. A cette époque, le statut juridique de la copropriété n’existait pas encore pleinement (il date de 1965) et la location dans les « immeubles de rapport » était largement prédominante. Une première vague de mise en copropriété est issue de mono-propriétés vendues à la découpe. Plus récemment une seconde vague provient de la division du pavillonnaire, qui donne des micro-copropriétés.
Par ailleurs, les observations publiées par l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH)[12] montrent que les petites copropriétés sont plus souvent que les autres soumises au risque de fragilité. Sur 100 000 immeubles repérés comme « fragiles », 75 000 sont des copropriétés de moins de 11 lots. Souvent anciens, ces immeubles ont été construits sans les standards constructifs et les normes d’hygiène actuels. Beaucoup sont insalubres, voire dangereux.
Enfin, ces copropriétés sont souvent qualifiées de “désorganisées”.[13] Ce mot implique un jugement de valeur, sous-entendant qu’elles sont dans l’incapacité de se gérer correctement et notamment d’assurer la rénovation – et même parfois l’entretien – de l’immeuble. Cela présuppose qu’une dynamique de structuration formelle se basant sur la loi de 1965 (inscription au registre, tenue d’une AG annuelle, emploi d’un syndic professionnel, etc.) serait un préalable nécessaire avant d’engager des travaux de rénovation. Cependant, l’enquête du PUCA[14] montre que les copropriétaires ne voient pas toujours l’intérêt de se structurer. Elle a par ailleurs relevé que plusieurs copropriétés sans syndic ont été capables de décider de travaux, même importants. La prise de décision sans syndic y est même décrite par les copropriétaires comme un “parcours sans embûche”. Cela doit nous amener à questionner le parti-pris selon lequel il faudrait d’abord organiser les petites copropriétés pour susciter ensuite des rénovations énergétiques. L’engagement des copropriétaires nous semble davantage primordial.
Un cumul de handicaps vis-à-vis de la rénovation énergétique
Les copropriétés qui se sont engagées dans une rénovation énergétique globale correspondent à un profil spécifique : grandes ou moyennes, avec chauffage collectif, situées dans les métropoles. Pourtant, les petites copropriétés constituent la majorité du parc puisque la moitié des logements sont situés dans des immeubles de moins de 20 lots. Comment comprendre alors qu’elles restent un angle mort de la rénovation énergétique ? Ce retard s’explique en fait par un cumul de handicaps vis-à-vis de la prise de décision de rénovation énergétique.
- La dépense d’énergie est rarement un sujet commun pour les petites copropriétés car le chauffage individuel y est largement prédominant – 86% contre 66% dans le reste du parc[15]. Lorsque le chauffage n’est pas un sujet de discussion collective lors des assemblées générales, il est difficile pour les copropriétaires de faire le lien entre des dépenses de chauffage individuelles et des travaux collectifs d’amélioration du bâti.
- Ce parc est constitué d’immeubles plus anciens que le reste du parc des copropriétés – 67% des copropriétés de moins de 20 lots datent d’avant 1945, contre 48% pour les plus de 20 lots15. Bien souvent, la priorité dans les décisions est donnée à des travaux urgents concernant la pérennité des structures ou les infiltrations, qui passent avant l’amélioration énergétique.
- Les petites copropriétés représentent également des cas de rénovation énergétique plus difficiles, posant plusieurs questions délicates. Comment atteindre le seuil de 35 % d’économies qui déclenche les subventions quand les fenêtres, le chauffage et l’eau chaude sanitaire relèvent des parties privatives ? Comment gérer le surcoût lié à la dimension patrimoniale – notamment dans les centres-villes historiques – nécessitant l’avis des Architectes des bâtiments de France ?
- Les copropriétaires étant peu nombreux, ils ne réalisent pas les mêmes économies d’échelle que ceux des plus grandes copropriétés. Il est ainsi plus difficile pour eux de dégager un budget pour des études (diagnostic technique global, étude de conception…) et, malgré les aides, ce qui reste à la charge des copropriétaires est souvent plus élevé (il peut facilement atteindre 50 000 € par lot selon plusieurs retours de professionnels).
- La capacité du gestionnaire à prendre en charge la rénovation énergétique est plus faible pour les petites copropriétés. Leur gestion est souvent informelle ou réalisée par un syndic bénévole, or le sujet de la rénovation énergétique reste complexe à aborder. Même dans les cas où la gestion est professionnelle, la petite copropriété ne représente qu’un faible budget pour un syndic, qui n’aura pas intérêt à consacrer beaucoup de temps au sujet.
- L’occupation des petites copropriétés est également moins homogène que celle du reste du parc. Alors que les grandes copropriétés rassemblent une majorité de propriétaires occupants, les petites comprennent une large part de propriétaires bailleurs et de locaux commerciaux tels que des boutiques en pied d’immeubles. Nos observations[16] indiquent que ces propriétaires bailleurs sont moins engagés dans la gestion et que leur intérêt économique à rénover est plus faible (exemple : les bailleurs ne bénéficient pas directement des économies de charges, ni du gain en confort).
- Les démarches actuelles d’accompagnement à la rénovation énergétique sont inadaptées aux petites copropriétés, car les acteurs ont innové à partir de l’expérience des grandes copropriétés. Ce constat concerne aussi bien les outils réglementaires, comme le diagnostic technique global qui apparaît comme trop lourd, que les offres des bureaux d’études, qui n’ont pas été conçues pour ce profil.
Un modèle spécifique d’accompagnement reste donc à inventer pour les petites copropriétés[17], quelque part entre le « leader énergétique » des grandes copropriétés et l’auto-réhabilitation des pavillons. De plus, il serait sans doute nécessaire de proposer des approches différentes pour les micro copropriétés (trois à cinq lots), les très petites (entre cinq et dix lots) et les petites (dix à vingt lots).
Des pistes d’action à explorer
Nous terminerons cet état des lieux en proposant quelques pistes de réflexion et d’action pour aborder la rénovation énergétique de ce parc. Elles concernent des acteurs professionnels et locaux, mais ne traitent pas des dispositifs à l’échelle nationale (subventions, réglementation…) qui sont pourtant fondamentaux pour susciter l’intérêt à agir des copropriétaires.
Tout d’abord, on voit émerger des dispositifs locaux ciblés sur les petites copropriétés. Il s’agit d’un changement d’approche car, dans ce parc, trop de collectivités ont l’habitude d’attendre la crise pour agir via des outils coercitifs tels qu’un arrêté de péril ou un rachat. Certaines expérimentent des démarches préventives ciblant spécifiquement les petites copropriétés, avec un mode d’intervention adapté. On peut ainsi citer des commissions qui rassemblent les acteurs locaux, une OPAH dédiée sur un quartier, un club municipal de syndics bénévoles, ou encore une subvention d’une communauté de communes, assistée par une ADIL, aux copropriétés pour la mise à jour des documents réglementaires ou des travaux en parties communes[18].
On peut également souligner l’apparition de nouvelles offres d’accompagnement. Des start-up de la “proptech” se positionnent sur le marché de l’aide à la gestion des petites copropriétés. Ainsi, Matera, une plateforme d’accompagnement à la gestion en syndic coopératif, offre un service dédié à la rénovation énergétique. L’Association des responsables de copropriété (ARC) propose depuis longtemps un accompagnement, mais touche sans doute un public de copropriétaires plus âgé que celle des plateformes digitale.
La transaction immobilière nous semble une autre piste importante à considérer. En effet, une partie des rénovations énergétiques en copropriété passera nécessairement, non par des décisions collectives en assemblée générale, mais par des rénovations individuelles au moment des transactions, que l’on estime à 1,2 millions par an (dont une partie seulement concerne des logements en copropriété). Il y a donc un enjeu important à mobiliser les acteurs de la transaction immobilière (agents immobiliers, notaires…) pour conseiller suffisamment en amont. Les bailleurs, subissant la pression des nouvelles obligations de rénovation, seraient notamment une cible-clé pour un tel conseil.
L’habitat participatif offre aussi une piste de réflexion intéressante. Ainsi, dans le cadre d’EXPERENOS 2[19], un projet d’Éco-quartier à Strasbourg, intitulé “Réhabiter”, a expérimenté un service pour aider des petits groupes d’habitants à se constituer pour acquérir ensemble et rénover une grande maison qui deviendra, de fait, une copropriété. Cet exemple montre que l’on peut s’inspirer des savoir-faire issus de l’habitat participatif en construction neuve pour faire de la rénovation.
Pour finir, l’approche par l’empowerment englobe les initiatives visant à aider les petites copropriétés à prendre conscience d’elles-mêmes. Le théâtre-forum en est un exemple percutant. Cette méthode de théâtre participatif a ainsi été expérimentée pour aider les copropriétaires de petits immeubles de Creil[20] à se mobiliser sur des questions de gestion, à travers la mise en scène par des acteurs professionnels de problèmes rencontrés, vis-à-vis desquels les copropriétaires sont invités à proposer des solutions.
Gaëtan Brisepierre
Janvier 2023
[1] Merci à Marguerite Demoures pour son aide dans la rédaction de cet article
[2] Pour visionner le webinaire cliquer ici (code secret : xgU3k.i5)
[3] Centre de ressources pour les territoires en transition d’Auvergne-Rhône-Alpes
[4] INSEE, Les conditions de logement en France, édition 2017, Insee Références.
[5] Op. cit. p.118
[6] Bosvieux Jean, Les logements en copropriété, ANIL, 2010
[7] Simaillaud Tees, Les petites copropriétés sans syndic. Une catégorisation pertinente ?, PUCA, Avril 22
[8] Simaillaud Tees, ibid.
[9] Le Garrec Sylvaine, La démolition d’un grand ensemble en copropriété : une réponse urbaine à un problème de gestion ? : les Bosquets à Montfermeil (93), Thèse en urbanisme sous la direction de Christine Lelévrier, 2010
[10] Brisepierre Gaëtan, « La décision de rénovation énergétique dans la copropriété : un jeu d’acteurs dynamique », Les conditions sociales et organisationnelles du changement des pratiques de consommation d’énergie dans l’habitat collectif, Thèse de sociologie sous la direction de Dominique Desjeux, 2011
[11] Voir la préface par 9 de l’étude du PUCA précitée.
[12] ANAH, Mémento de l’Habitat Privé, 2014
[13] Le Garrrec Sylvaine, Petites copropriétés désorganisées : enjeux de repérage et de connaissance, Forum de l’Habitat Privé, juin 2016.
[14] Simaillaud Tees, op.cit.
[15] INSEE, Base Logement 2017
[16] Brisepierre Gaëtan, « Les logements en location dans le privé : point dur de la rénovation énergétique », Politique du logement, 9 mai 2019
[17] Simon Eva, Copropriétés, panorama des recherches en sciences sociales, PUCA, Mars 2022
[18] ADIL – Aides aux petites copropriété dans leur démarche d’organisation et de travaux, 2021.
[19] Plan Bâtiment Durable, EXPÉRÉNOS saison 2 : 12 projets lauréats pour accélérer la rénovation, 2022
[20] Le Garrec Sylvaine, Bilan des premières actions de la compagnie NAJE et de l’ARC avec des copropriétés en difficultés, Juillet 2017.
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