Couramment utilisé dans les pays anglo-saxons, le terme d’equity, qui n’a pas d’équivalent français clairement admis, désigne la différence entre la valeur d’un bien immobilier et le montant de la dette gagée sur ce bien. On peut le traduire par l’expression  » valeur nette « .  Lorsque cette différence est négative parce que la valeur de revente du logement est inférieure au capital restant dû pour le remboursement du prêt qui a servi à l’acquérir, c’est une negative equity.  Le prêteur est alors privé de garantie. C’est pour prévenir ce risque que les établissements prêteurs exigent des emprunteurs un apport personnel qui permet au montant du crédit d’être, au jour de la transaction, inférieur au prix de vente du logement. L’intervention d’une assurance hypothécaire ou d’un fonds de garantie permet dans certains cas d’emprunter avec un apport personnel très faible, voire nul. Une opération peut être en negative equity si le prêt a été accordé de façon imprudente, si l’estimation de la valeur du logement été mal faite ou encore si l’accédant a rechargé son prêt hypothécaire, c’est-à-dire augmenté le montant de leur dette garanti par l’hypothèque existante pour financer des dépenses de consommation. Le véritable risque est celui de la baisse des prix, a fortiori du dégonflement d’une bulle immobilière, car ce sont alors des cohortes entières d’emprunteurs qui se trouvent en negative equity. La crise des subprime a combiné tous ces phénomènes puisque l’évaluation des gages anticipait une poursuite de la hausse des prix, alors même que l’ensemble des prix a connu une baisse très vive et que nombre d’emprunteurs avaient rechargé leur prêt.  Le pourcentage de ménages en negative equity ne fait l’objet d’aucune estimation en France, à la différence de pays comme le Royaume uni ou les Etats-Unis, car ce phénomène est considéré comme marginal et en tout état de cause n’est pas déterminant, le risque de défaillance de l’emprunteur étant très faible. Cela tient en partie à ce que les établissements de crédit accordent les prêts en fonction de la solvabilité de l’emprunteur et ne tiennent compte que de façon accessoire de la valeur du gage. Celle-ci ne fait l’objet d’aucune expertise, elle supposée égale au prix d’achat du logement. En outre, le rechargement, également appelé extraction hypothécaire, n’est pas pratiqué.
Dans la moitié des Etats américains et dans certaines provinces du Canada, Le risque de negative equity est particulièrement lourd parce que les contrats de prêts sont dits non recourse, c’est à dire qu’ils autorisent le délaissement. L’emprunteur qui abandonne le logement à son créancier hypothécaire se trouve libéré de toute dette quand bien même le produit de la vente ne suffirait pas à la purger. L’emprunteur aura cependant du mal à obtenir un prêt pour une nouvelle opération car sa note de crédit sur le fichier positif sera dégradée. Tous les pays européens pratiquent le full recourse, ce qui veut dire que lorsque le produit de la revente du gage ne suffit pas à purger la dette, l’emprunteur reste redevable de la différence auprès de l’établissement de crédit.

Bernard Vorms
Novembre 2015

→ fonds de garantie, garanties d’emprunt

Références :

David Le Blanc, « L’ampleur de la negative equity en France fin 1996« , ANIL, Habitat Actualité, septembre 1999

« Expertise et negative equity« , ANIL, Habitat Actualité, mai 1999

« Credit crunch, negative equity et solvabilité des accédants : le retour à l’équilibre« , ANIL, Habitat Actualité, janvier 2009