Le rendement d’un bien immobilier est le rapport entre la valeur de ce bien et les revenus qu’il génère.
Ceci confère au bien la nature économique d’un actif. Les revenus sont les loyers nets de charge et les éventuelles plus-values. La théorie économique expose que, dans les conditions du marché concurrentiel, le prix d’un actif est la somme actualisée de ses revenus futurs. Ces revenus sont nécessairement anticipés. L’actualisation consiste à ramener une valeur future nominale à sa valeur présente par un calcul inverse de celui de la capitalisation des intérêts. Le taux d’actualisation est le taux de rendement des placements alternatifs. Par conséquent, aux risques près, les taux de rendement des différents actifs doivent être tous égaux. Les taux de rendement sont déterminés par les marchés financiers, eux-mêmes conditionnés par les taux directeurs des banques centrales.
En définitive, le prix d’un actif est déterminé par le taux de rendement et les revenus futurs, et non l’inverse. Ce mécanisme ne correspond sans doute pas au vécu des investisseurs qui achètent un bien immobilier dont ils déterminent le loyer sur la base d’un taux de rendement attendu. Mais si le marché locatif ne permet pas ce taux de rendement, il faut baisser le loyer, ce qui fait baisser la valeur du bien. L’inverse peut également se rencontrer. En définitive, ce sont donc bien les revenus futurs qui déterminent le prix.
La prise en compte des risques modifie l’égalité des rendements. Si on considère que les investisseurs ont de l’aversion pour le risque, ils attendent un rendement plus important d’un placement plus risqué, la différence étant la prime de risque.
La mesure effective du rendement d’un actif suppose la disponibilité de données de prix et de revenus des mêmes actifs. Concernant les biens immobiliers on dispose de données de prix et de données de loyers, mais les prix ne sont pas ceux des biens pour lesquels on dispose de données de loyer. Il est donc plus difficile de mesurer le rendement de l’investissement immobilier que celui des actifs financiers.
Les données disponibles concernent la « pierre papier », c’est-à-dire les sociétés d’investissement immobilier, cotées ou non. Quand elles sont cotées on dispose directement du rendement de cette forme d’investissement. Cependant elles sont souvent investies dans de l’immobilier non résidentiel, bureaux, entrepôts, centres commerciaux, voire murs de sociétés hôtelières etc. Quand elles ne sont pas cotées, la valeur du parc résulte d’une estimation par des experts et non pas d’une valeur de marché. Par ailleurs cet investissement souffre d’une décote liée à la non cotation des titres et donc à leur faible liquidité.
Si l’on considère l’immobilier résidentiel, la question du rendement n’est souvent posée que pour l’immobilier locatif dans la mesure où l’investissement est effectué dans cette intention. Elle est plus rarement posée pour le logement occupé par son propriétaire. Elle peut pourtant l’être dans la mesure où le logement génère un loyer en nature, dit loyer imputé, qui est le loyer que l’occupant paierait s’il était locataire et qu’il économise en quelque sorte en étant propriétaire.
De rares données existantes fournissent les rendements passés de différentes classes d’actifs, immobiliers et non immobiliers. Le risque est mesuré par l’écart-type, qui est une mesure de dispersion et par le coefficient de variation, rapport de l’écart-type à la moyenne.

 Rendements et risques de différents placements (données IPD 1988-2005)

 Source : De Vignet de Vendeuil C., M. Langenbach, A. Simon, 2007, « Le passage des SCPI aux OPCI : quel supplément de rendement ? », Université de Paris-Dauphine
 http://www.cereg.dauphine.fr/UserFiles/File/Paper8bis_DeVignet.pdf.

Les données montrent que les rendements des biens immobiliers sont différents selon leur nature y compris entre les catégories de logement. De manière générale les rendements les plus élevés correspondent bien aux actifs les plus risqués. Les placements immobiliers présentent un risque et donc un rendement moindre que celui des actions de l’indice CAC 40, mais supérieur à celui des actifs sans risque, qui sont les obligations d’état. Les logements parisiens offrent un rendement plus important que ceux du reste de l’Ile de France, parce qu’ils sont plus risqués. De même les bureaux sont plus risqués que les logements et le sont davantage à Paris que dans le reste de l’Ile de France.

Didier Cornuel
Février 2015

→ contrôle des loyers, investissement immobilier, investissement locatif