L’usure du temps, liée à l’usage mais aussi à l’obsolescence, constitue en effet une perte économique pour le propriétaire du bien considéré. Après un certain nombre d’années, les éléments qui composent un logement doivent ainsi être remis en état, remplacés, modernisés. La constatation comptable de cette dépréciation régulière subie par les immobilisations, quelle que soit leur nature, s’appelle amortissement.
Dans le domaine de l’immobilier en général et du logement en particulier, la pratique de l’amortissement présente certaines spécificités et se heurte à certains préjugés.
Seuls, de fait, les éléments qui se déprécient avec le temps de manière effective, relèvent de l’amortissement : c’est le cas des constructions, mais pas des terrains sur lesquels elles sont érigées, qui ne se déprécient pas par l’usage et ne peuvent donc faire l’objet d’un amortissement.
Le taux d’amortissement, rapport de la perte de valeur annuelle à la valeur initiale, est fonction de la durée d’utilisation du bien. Pour les constructions, la détermination de ce critère se heurte à la nécessaire différenciation entre durée de vie économique et durée de vie physique. L’obsolescence de plus en plus rapide des bâtiments, notamment des locaux non résidentiels, conduit donc à des durées d’amortissement de plus en plus courtes.
Enfin et surtout, le droit fiscal ne reconnaît pas pour le logement locatif des particuliers le droit à l’amortissement, à l’exception, dans le passé, de certains régimes fiscaux spécifiques applicables à l’investissement dans le neuf (régime Périssol en particulier). Pour la grande majorité des bailleurs personnes physiques, la déduction forfaitaire sur les revenus locatifs, au taux très changeant, a pendant de nombreuses années tenu lieu d’amortissement. En 2007, la suppression, au titre de l’impôt sur le revenu, de l’abattement forfaitaire de 20% a conduit à la suppression concomitante de la déduction forfaitaire. Il y a fort à parier que les débats sur avantages et inconvénients d’un régime avec amortissement se prolongeront encore durant de nombreuses années, d’autant que le droit à l’amortissement constitue un enjeu important de reconnaissance du rôle économique du propriétaire bailleur, au même titre que les entreprises dont la location de logements est la raison sociale.
Bernard Coloos
Décembre 2016
