Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) réunit, en un corps organisé, les règles relatives au processus de construction d’immeubles, aux opérateurs publics ou privés qui y participent, ainsi qu’à l’intervention de la puissance publique pour favoriser le développement de l’offre de logements.
Le champ couvert par le CCH est extrêmement vaste ; il n’inclut pas pour autant la totalité des dispositifs juridiques qui concourent à la production et à l’usage du logement. L’étendue du champ du CCH se manifeste par la diversité de ses objets, donnant lieu à six livres (grandes parties d’un code) relatifs : aux ouvrages de bâtiments (règles de construction, sécurité…), au statut des constructeurs et à certaines techniques contractuelles de construction, aux politiques publiques d’aide au logement, au logement social (organismes HLM et leurs activités), aux immeubles menaçants ruine et insalubres, aux mesures de lutte contre les difficultés exceptionnelles de logement.
Le CCH apparaît, plus que bien d’autres codes et en raison de cette diversité, comme un corps de règles en quelque sorte transversal par rapport à la division de notre système juridique entre le droit privé et le droit public. En effet le CCH met en jeu aussi bien des relations de droit privé entre personnes privées (particuliers et/ou personnes morales de droit privé) dans l’acte de construire (ex. : maître d’ouvrage privé et entrepreneur de travaux ; constructeur vendeur et acquéreur…), que des relations entre la puissance publique et les opérateurs ou particuliers (ex. politique d’aides au logement, réquisition de logement…).
Pour autant le CCH ne couvre pas la totalité des dispositifs juridiques intéressant le processus de production et d’usage du logement. Comme pour tout code, à la périphérie de son objet interviennent d’autres corps de règles qui viennent s’appliquer à des espaces charnières (ex. le Code des Assurances à propos du régime de responsabilité des constructeurs prévu par le CCH, le Code de la Consommation à propos du crédit immobilier…). En outre, de par son objet, le CCH n’appréhende pas, ou peu, les processus qui se situent en amont de l’acte de construire lui-même, même s’ils ont sur cet acte une influence plus ou moins déterminante. Ici le rapport entre le droit de l’urbanisme (contenu dans le Code de l’Urbanisme) et le droit de la construction se perçoit assez nettement s’agissant du logement.
Les documents d’urbanisme qui visent à l’organisation des espaces urbains et ruraux, déterminent le droit de construire disponible, qui permettra ou empêchera la délivrance de permis de construire. Toutes ces questions relèvent du Code de l’Urbanisme (règles relatives aux documents d’urbanisme, au régime du permis de construire etc.). Ainsi, la faculté de construire dépend-elle du droit de l’urbanisme (Code de l’Urbanisme), alors que l’acte de construire relève du CCH.
Dès lors, les points d’articulation entre le Code de l’Urbanisme et le CCH ne manquent pas. Tel est, par exemple, le cas dans l’articulation des programmes locaux de l’habitat (PLH) régis par le CCH et des documents d’urbanisme ; ou dans la relation entre le permis de construire défini par le Code de l’Urbanisme et les règles de construction du CCH ; même si la légalité du permis ne dépend pas de ces dernières.
Patrice Valadou
→ programme local de l’habitat, documents d’urbanisme
