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Colocation

 

La colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur », à l’exception des personnes mariées ou pacsées, par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, écrit par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) et modifié par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (CAECE).

Des contours qui restent à préciser

On peut toutefois dépasser cette acception juridique en considérant que la colocation est le partage d’un logement par plusieurs personnes, dont une au moins a un statut de locataire. Cette définition ouverte doit cependant être précisée afin de tenir compte à la fois de la diversité des situations qu’elle recouvre et des points de vue sur ces situations. Les questionnements peuvent se décliner selon quatre critères principaux.
Le premier est relatif au statut d’occupation. Si le terme « colocataire » indique l’association entre locataires, son utilisation est parfois plus large. En effet, il est fréquent, lorsqu’un locataire sous-loue une chambre de son logement ou lorsqu’un propriétaire loue une chambre de son logement, que ces situations soient considérées comme des colocations. Elles correspondent en effet à des modalités de partage du logement et à des modes de vie qui peuvent être proches, voire similaires.
Le second est relatif à la nature des liens entre les habitants. Doit-on, par exemple, considérer comme colocataires des personnes ayant des liens familiaux ? Jusqu’à quel point ? Des frères et sœurs qui cohabitent sont-ils colocataires ? Exclut-on seulement du champ les ménages composés de couples et/ou de parents et enfants ? La définition juridique accepte les concubins comme colocataires mais pas les couples mariés ou pacsés.
Le troisième critère est relatif aux modes de vie. Les colocations correspondraient alors à certains modes d’organisation de la vie entre habitants vivant dans le même logement dans lequel, par exemple, ils partageraient la cuisine sans prendre leurs repas en commun ou encore en ayant des budgets séparés.
Enfin, un dernier critère de déclinaison de la définition peut reposer sur les caractéristiques du logement lui-même et les pièces qui sont partagées. Ainsi, des personnes habitant seules dans un espace comprenant chambre, salle de bains et kitchenette mais qui partagent une salle de sport ou un espace de coworking, comme dans les produits commercialisés sous l’étiquette de « coliving », peuvent-ils être considérés comme des colocataires ? Dans un registre différent, on ne considère généralement pas comme des colocations les pensions de famille ou les foyers et résidences sociales où sanitaires et cuisines sont partagés.

Les contrats de colocation

D’un point de vue juridique et en se fondant sur la définition de l’article 8-1 de la loi de 1989, dans le parc privé, deux formules de colocation sont possibles.
Le bail unique, que l’on appellera également bail collectif ou bail solidaire, est signé entre le bailleur et l’ensemble des locataires. Il contient généralement une clause de solidarité entre les locataires. Chacun d’eux est responsable du paiement du loyer pendant toute la durée du bail. Ainsi, si l’un des locataires cesse de payer son loyer, les autres peuvent être obligés par le propriétaire de payer à sa place. Cette solidarité n’était pas limitée dans le temps jusqu’à la loi ALUR qui met fin à la solidarité pour un locataire sortant s’il est remplacé, ou, à défaut, à partir de six mois après son départ.
La deuxième formule est celle des baux multiples, aussi appelés baux individuels ou baux séparés. Dans ce cas, le propriétaire signe un contrat avec chaque locataire. Les colocataires ne sont alors responsables que du paiement de leur part du loyer et les contrats peuvent ne pas être synchronisés.
Pour les bailleurs sociaux, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (MoLLE) accordait la possibilité de louer des logements meublés ou non, pour des durées d’un an, à un public spécifique : un ou plusieurs étudiants, personnes de moins de 30 ans ou apprentis, au moyen de baux collectifs. Cette possibilité a été supprimée par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) et remplacée par une colocation universelle, accessible à tous les publics du parc social pour lequel les baux sont individuels et les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux. La colocation dans le parc social ne représente que quelques logements mais elle est souvent mise en avant par les bailleurs sociaux comme un produit d’innovation valorisant. Elle est parfois vue par les pouvoirs publics comme un bon moyen d’adapter facilement l’offre de grands logements, parfois difficiles à louer, à la demande de petits ménages.

Choisie ou subie ?

Il est souvent question de distinguer la colocation choisie de la colocation subie. En effet, la colocation peut être un moyen de se loger moins cher dans le parc privé ou d’augmenter ses revenus en sous-louant une chambre dans son appartement. La colocation peut également être un moyen de lutter contre la solitude, de partager son quotidien, de vivre en communauté. Ainsi, la colocation peut être perçue comme positive lorsqu’elle est vue comme « un projet de vie » par les colocataires qui rechercheraient le partage et la convivialité. Au contraire, on peut l’analyser plus prosaïquement comme une solution subie par les ménages à revenus faibles ou instables de se logement à moindre coût dans les villes les plus chères où les loyers ont beaucoup augmenté au cours des dernières décennies.
Pour les propriétaires privés, la colocation peut être vue comme un produit rentable puisque les grands logements, généralement achetés moins chers au mètre carré, peuvent être mieux valorisés en étant loués à plusieurs colocataires à des prix proches de ceux des petits logements. La rotation forte, caractéristique de la colocation, permet par ailleurs des augmentations de loyer plus régulières qui compensent les pertes de recettes générées par la vacance partielle du logement.  Il semble également qu’elle permet de louer plus rapidement les logements dans les villes à marchés peu tendus.

Une quantification difficile

Il est difficile de quantifier la colocation à partir des données de la statistique publique puisque celles-ci n’identifient pas spécifiquement ce mode d’habitation. Le recensement et l’enquête logement de l’Insee distinguent toutefois les « ménages complexes » qui comportent une sous-catégorie intitulée « personnes sans lien de couple ou de filiation », qui inclut a priori ce que l’on peut appeler « colocation ». Cette sous-catégorie représentait 500 000 ménages en 1999 et 750 000 en 2013. On peut donc en conclure que la colocation se développe en France depuis les années 1990.
De récentes dispositions (lois MoLLE, ALUR, CAECE et ELAN) ont donc apporté un début de clarification à la définition et aux modalités de la colocation. Cet effort s’accompagne de l’émergence d’acteurs spécialisés et d’une professionnalisation de l’offre. C’est le cas d’associations accompagnant des modes spécifiques de colocation (intergénérationnelle, de sénior, avec des personnes handicapées, des femmes enceintes), d’agences immobilières spécialisées, de plateformes en ligne de mise en relation de colocataires ou de services de bailleurs sociaux. Originellement le fait de pratiques spontanées, la colocation tendrait ainsi à s’institutionnaliser. Quels sont les raisons de cette institutionnalisation ? Implique-t-elle une modification des pratiques de colocation ?

Alice Graceffa
Avril 2020

bail, locataire, loyer