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Bail

Qualification de l’opération juridique par laquelle le bailleur offre temporairement la jouissance de sa chose au preneur moyennant une contrepartie.

Le bail est un contrat de mise à disposition par lequel le bailleur « baille », c’est-à-dire transfère, la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier au profit d’un locataire, appelé preneur à bail, qui réciproquement s’engage à offrir une contrepartie, le plus souvent un loyer, pour le temps de la convention.
L’opération fait ainsi naître un rapport synallagmatique entre les parties au contrat : bailleur et locataire sont mutuellement débiteur et créancier l’un de l’autre. Alors que le premier s’engage à faire jouir paisiblement le second de la chose louée en lui garantissant qu’il n’en sera pas évincé, le locataire accepte pour sa part de verser un loyer (à défaut il s’agit d’un prêt à usage, autrement appelé commodat) et à user du bien conformément à sa destination (usage commercial, industriel, d’habitation, …). La mise à disposition est nécessairement temporaire, soit que la durée a été précisée par les parties au contrat, soit qu’elle est imposée par une législation particulière.
Au terme du contrat initial, le bail peut être résilié (la relation contractuelle cesse), reconduit (la relation contractuelle perdure tacitement pour une durée équivalente à celle initialement envisagée) ou renouvelé (la relation contractuelle est là encore reprise mais comporte des modifications tenant en général au montant du loyer).
La convention fait en principe naître un rapport de droit personnel entre le bailleur (le plus souvent le propriétaire, mais pouvant aussi être un simple usufruitier voire un locataire en cas de sous location) et le preneur à bail qui ne dispose d’aucune prérogative directe sur le bien, mais se voit uniquement conférer une créance contre le bailleur par l’entremise duquel il jouit de la chose.
Toutefois, certains baux se démarquent nettement de ce schéma. Soit qu’une législation particulière confère expressément un droit réel au « locataire » (tel est le cas du bail à construction et du bail emphytéotique), soit que le législateur a considérablement renforcé les pouvoirs du preneur à bail (comme en matière de bail commercial) qui sans être qualifié de droit réel s’y apparente au point qu’il est parfois permis de parler de « para-propriété ».
En effet, l’un des traits saillants du droit des baux est la prolifération de statuts spéciaux. Le champ d’application du droit commun contenu aux articles 1713 et suivants du Code civil s’est considérablement réduit à mesure que se sont développées des législations particulières visant à rendre compte des spécificités de chacun des domaines de mise en œuvre (bail rural, bail commercial, bail d’habitation, bail professionnel, bail à construction, location saisonnière, bail emphytéotique, …).

Nicolas Le Rudulier
Décembre 2018

→ bail d’habitation, bailleur, colocation, locataire, location meublée, loyer