Le langage courant appelle cycle tout phénomène caractérisé par des variations de grande amplitude des variables économiques (PIB, inflation, prix des logements,…). En toute rigueur, la notion de cycle suppose que ces mouvements soient à la fois périodiques et d’amplitude régulière autour d’une tendance de longue période (trend).
Jusqu’à une période récente, l’économie française était l’une des moins cycliques parmi les pays développés. Le cycle économique y a pourtant été identifié depuis longtemps ; les premières analyses systématiques du cycle sont d’ailleurs l’œuvre de l’économiste français Clément Juglar. Quant à l’adage célèbre : « quand le bâtiment va, tout va », il fait référence, dès 1949, à la relation entre cycle de la construction et cycle économique.
Le cycle économique
Le « cycle Juglar », observé au dix-neuvième siècle, a une durée moyenne de huit ans et demi. Dans les années 1920, Kitchin confirme les observations de Juglar, mais il y ajoute un cycle court de trois ans. Peu après, Kondratieff mettra en évidence des cycles longs d’une durée de cinquante ans, chaque phase ascendante étant liée à une découverte technologique majeure. Ces trois approches ne sont pas inconciliables ; Schumpeter a proposé une construction synthétique dans laquelle ces différents cycles sont emboîtés.
Sur la période récente (1960 -1995), la durée moyenne des cycles économiques est apparue variable selon les pays : de six ans au Royaume-Uni et aux Etats-Unis à neuf ans au Japon, la plupart des autres pays développés, dont la France et l’Allemagne, connaissant des cycles de sept ou huit ans.
Du point de vue de la synchronisation des conjonctures, les pays se regroupaient en trois zones, les pays anglo-saxons, l’Europe continentale et le Japon. L’expérience récente suggère une réduction des écarts entre les zones.
L’immobilier dans l’économie
Par son importance dans l’économie réelle comme dans la sphère financière, l’immobilier constitue un déterminant essentiel du niveau de l’activité : le logement représente à lui seul près de 20 % du PIB. En sens inverse, le secteur immobilier est dépendant de l’économie par l’intermédiaire de variables telles que le revenu des ménages ou les taux d’intérêt. Le cycle immobilier des années 1985-95 a de fait coïncidé avec un cycle économique de grande ampleur puisque le taux de croissance du PIB est passé de 1,5 % en 1985 à 4,6 % en 1988 et à – 0,9 % en 1993. Celui de la période 1997-2008 accompagne aussi une forte croissance économique mondiale (5 % en 2005, 4 % en 2006). En Europe, la croissance est moins forte, mais à de rares exceptions près (Allemagne) les prix augmentent, surtout grâce au crédit abondant et bon marché.
Toutefois, en raison du caractère spécifique du bien immobilier, la relation entre le cycle économique et le cycle immobilier est complexe.
D’abord, il est réducteur sinon impropre de parler du marché immobilier au singulier :
– en premier lieu, on doit distinguer le marché de l’utilisation (le marché locatif), le marché de l’investissement (l’achat et la vente) et le marché de la construction ; ces trois marchés interagissent à l’évidence, de sorte que toutes les variables économiques qui influent sur l’un d’entre eux voient leurs effets se répercuter sur les deux autres, mais pas nécessairement au même rythme ni avec la même intensité ;
– en second lieu, l’immobilier est localisé. Dans un pays comme les Etats-Unis, les différentes économies régionales ne sont pas en phase, les marchés immobiliers ne le sont donc pas non plus ; ils sont en outre soumis à des réglementations, notamment fiscales, très diverses. La France est plus homogène, pourtant les différences entre villes et entre quartiers d’une même ville sont très marquées ;
– en troisième lieu, les biens immobiliers doivent être distingués selon leur destination (logement, bureau, etc.), leur mode de production (pour compte propre ou non affectée, c’est à dire la promotion immobilière) et le type d’acteur : le marché du logement est dominé par les ménages dont l’horizon, la fiscalité et la rationalité ne sont pas celles des entreprises.
Ensuite, l’immobilier se distingue des autres biens économiques par la durée du processus de production. L’ajustement de l’offre à la demande ne peut s’effectuer qu’avec retard, de sorte que la commercialisation des programmes lancés en haut de cycle n’est pas achevée quand la conjoncture se retourne. L’immobilier de bureau, dont les unités sont généralement de grande taille, est particulièrement sensible à ce phénomène. En ce qui concerne le logement, la part du collectif privé neuf est minoritaire dans l’ensemble du marché, mais elle est concentrée sur les marchés les plus actifs et les plus spéculatifs.
Le cycle immobilier
Un cycle long de la construction, d’une durée de dix-huit ans, a déjà été observé au dix-neuvième siècle en France comme aux Etats-Unis. Sujet récurrent d’interrogations, il pourrait être d’origine démographique, à l’instar du cycle de dix ans identifié à Paris au dix-neuvième siècle. Sur la période récente, on a identifié également deux cycles longs qui ont affecté l’immobilier d’entreprise en 1950-68 puis 1968-84 ; quant au cycle de dix ans, on le retrouve, au niveau national, pour la construction non aidée de logements et pour les crédits à l’habitat des ménages.
Les économistes britanniques Barras et Ferguson ont proposé, comme Schumpeter, un schéma comprenant plusieurs cycles de périodicité et de nature différentes, avec notamment :
– des cycles de quatre ans : observés sur les marchés locatifs, ils sont calqués sur les cycles des affaires et associés aux variations de la demande de locaux ;
– des cycles de neuf à dix ans, résultant de l’importance des délais de production dans l’industrie immobilière ;
– des cycles de plus de vingt ans : spéculatifs par nature, ils correspondent à des phases successives de croissance démographique et de développement urbain ;
– des cycles de plus de cinquante ans, de type Kondratieff, associés à des phases d’innovation technique.
Il existe un décalage temporel entre le cycle de la construction et celui de l’économie. L’investissement en logement est en avance de deux à trois trimestre sur le PIB, car les ménages sont les premiers bénéficiaires des baisses de taux d’intérêt décidées en bas de cycle. L’immobilier professionnel est plus en phase. Il était légèrement en retard, car en réaction aux créations d’emploi, mais il semble que depuis peu, il soit au contraire légèrement en avance.
L’étude des cycles
L’étude des cycles immobiliers reste moins développée en France que dans les pays anglo-saxons à cause de l’histoire mouvementée du vingtième siècle en Europe continentale et de la pauvreté des statistiques sur certains marchés. Le logement neuf fait l’objet d’actions publiques, notamment fiscales, qui perturbent le déroulement des cycles ; le logement d’occasion est moins affecté mais son observation statistique est récente ; quant à l’immobilier de bureau, il est peu couvert par la statistique publique. Si le caractère cyclique des marchés immobiliers n’est guère contesté, les preuves manquent donc pour préciser la durée de ces cycles, leur amplitude, leur relation entre eux, avec les marchés financiers et avec le cycle économique général. Une étude de l’OCDE sur l’évolution des prix des logements entre 1970 et 2005 dans 18 pays a mis en évidence 50 phases de hausse et 47 phases de baisse (en termes réels), d’une durée respective de 6 ans et 5 ans et demi. Elle comprend deux cycles français de profil très différent : 1970-84, avec 11 ans de hausse et 3 ans et demi de baisse, et 1984-97, avec 27 mois de hausse et 23 de baisse.
Claude Taffin
Février 2015
