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Statistiques sur le logement

Les approches socio-économiques du logement utilisent beaucoup de statistiques. L’intérêt pour la connaissance du fonctionnement des marchés du logement et la nécessaire évaluation des politiques publiques suscitent des besoins d’information chiffrée tant au niveau national qu’à l’échelle locale.

Des statistiques publiques qui tentent d’articuler au mieux le national et le local

Les statistiques publiques portant sur le logement sont pilotées principalement par deux organismes : l’INSEE et le service de l’observation et des statistiques (SOeS), rattaché au commissariat général au développement durable (CGDD) du ministère de l’Écologie.. L’INSEE se charge notamment du recensement de la population, enquête exhaustive périodique, comportant un volet consacré à la description du parc de logements et à ses modalités d’occupation, menée périodiquement jusqu’en 1999 et remplacé depuis 2005 par une enquête annuelle. Succinct en matière d’habitat, il a le mérite principal de couvrir l’ensemble du territoire et de permettre tous les niveaux d’analyses locales. A l’opposé, l’enquête nationale logement (ENL), également menée par l’INSEE selon une périodicité longtemps quadriennale, mais désormais moins fréquente (les dernières ENL datent de 1984, 1988, 1992, 1996, 2002, 2006 et 2013), propose une vision très détaillée du secteur, comprenant la description des modalités financières de l’occupation des logements. Cependant, l’ENL, menée auprès d’un échantillon national d’environ 30 000 ménages, présente l’inconvénient de ne pas permettre d’analyses locales, sauf lorsque des extensions régionales sont menées à la demande des collectivités territoriales.
Le SOeS organise, avec les services statistiques implantés dans les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL), le recueil des données collectées et mises en forme pour les besoins du ministère. Il s’agit principalement de données permettant un suivi du secteur de l’habitat : rythme de la construction neuve par traitement des permis de construire (système SIT@DEL2), activité de la promotion immobilière (enquête de commercialisation des logements neufs –ECLN), photographie annuelle du parc locatif social (répertoire du parc locatif social -RPLS). Depuis la deuxième moitié des années quatre-vingt-dix, le SOeS met en place, avec la direction générale des impôts, une base de données d’origine fiscale qui permet un suivi biennal et localisé du parc de logements et des ménages qui l’occupent (le fichier FILOCOM qui décrit les ménages, leurs revenus, et leurs logements).
Il existe par ailleurs, depuis 1997, une enquête triennale exhaustive sur le peuplement du parc locatif social (enquête Occupation du parc social, OPS). Construite pour déboucher sur un rapport national, elle ne permet des approches locales que dans les régions où les services de l’Etat ont contractualisé dans ce sens avec les organismes d’HLM (via leurs associations régionales, notamment en Ile-de-France dans le cadre de l’observatoire régional du logement social -ORLS).

Les faiblesses de la connaissance des mécanismes marchands

Au regard de la grande richesse de ces bases de données, on déplore l’ampleur des lacunes de l’information sur les marchés du logement.
Il n’existe pas en France de base de données nationale publique exhaustive sur les transactions immobilières, alors que les informations nécessaires à sa constitution sont bien présentes dans les services fiscaux. Depuis la loi d’engagement national pour le logement (loi du 13 juillet 2006), les services fiscaux doivent fournir aux collectivités territoriales qui en font la demande des informations sur le marché de leur territoire, mais celles-ci restent relativement frustres. Outre quelques initiatives mises au point par les réseaux d’agents immobiliers et, par définition, incomplètes, seules les bases de données privées mises au point par les organisations des notaires font référence et sont désormais massivement utilisées par les acteurs du secteur (base Bien en Ile-de-France, Perval en région). Ces données à la construction de l’indice trimestriel Notaires-Insee.
Il n’existe pas de système général de connaissance des loyers en France. Seuls trois types de dispositifs partiels permettaient de les approcher jusqu’en 2015.
Le premier, indispensable au niveau national, mais très insuffisant pour évaluer la situation des marchés locaux, est l’enquête « loyers et charges » menée selon un rythme trimestriel par l’INSEE afin d’introduire une composante sur les loyers dans l’indice général des prix à la consommation. L’enquête est bâtie sur un échantillon de quelques milliers de logements, ce qui interdit toute analyse des différenciations locales.
Le deuxième, issu des nécessités de suivi et d’évaluation de la mise en œuvre de la loi du 6 juillet 1989, est constitué par le réseau des observatoires des loyers mis en place dans la plupart des grandes agglomérations françaises. Le principal d’entre eux, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) produit chaque année des statistiques sur les loyers de Paris et de la proche banlieue et gère une gigantesque base de données de références destinées à justifier ou contester les augmentations autorisées par la loi. L’OLAP coordonne également une enquête annuelle sur l’évolution des loyers dans un échantillon de onze agglomérations de province.
Le troisième type de dispositifs est constitué par la base de données CLAMEUR (connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), d’initiative privée, qui fournit des informations sur les loyers de marché (au moment des relocations) pour la plupart des villes française. En l’absence de données publiques, et malgré une représentativité inégale des données collectées, la base CLAMEUR fait souvent référence dans les milieux professionnels et ses résultats sont utilisés par de nombreux acteurs ainsi que par la presse.
Ce sont ces insuffisances qui ont justifié que, dans la perspective de la mise en place de nouveaux modes de régulation des loyers, la loi ALUR a prévu la création d’observatoires locaux des loyers dans les villes où une action publique semblait nécessaire (voir plus haut). Ces observatoires, agréés par un comité scientifique national, devront fournir des données annuelles fiabilisées par zones, nombre de pièces et époque d’achèvement des immeubles, en cumulant loyers de marché et loyers des baux en cours. L’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) est chargée par la loi de coordonner ces observatoires et de mettre en forme les données diffusables. Initialement prévus pour couvrir une trentaine d’agglomérations, après une phase d’expérimentation portant sur 19 villes, la création de ces observatoires pourrait souffrir de la décision gouvernementale de limiter l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. Fin avril 2015, seuls deux observatoires étaient agréés : l’OLAP et l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du Nord pour la commune de Lille.

Jean-Claude Driant
Mai 2015.

compte du logement, Etat, association régionale HLM, agent immobilier, notaire, administrateur de biens