Encadrement des loyers

Institué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi « Alur »), l’encadrement des loyers est un dispositif juridique dont disposent les collectivités locales dans les zones où le marché locatif présente un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement, conformément à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Il a pour objectif de réguler durablement les loyers des logements privés en limitant leur montant et en contrôlant leur augmentation, afin de faciliter l’accès au logement.
Dans chaque territoire concerné, des observatoires locaux des loyers ont été mis en place pour collecter et traiter les données relatives aux loyers, permettant aux préfets d’émettre annuellement un arrêté fixant, pour chaque catégorie et chaque secteur, un loyer de référence, un loyer de référence minoré (loyer de référence -30%) et un loyer de référence majoré (+20 % maximum par rapport au loyer de référence).
Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. Le loyer de référence majoré constitue le seuil applicable aux nouveaux baux locatifs ou aux renouvellements des baux. Si ce seuil est dépassé, le locataire, après avoir exprimé sa volonté de modifier le loyer au moins cinq mois avant la date de renouvellement du bail, peut demander une diminution du loyer par le biais d’un recours (amiable) devant une commission départementale de conciliation ou, en cas d’échec, devant les tribunaux judiciaires. Le bailleur peut également demander une révision du loyer lorsque celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré de 30 %.
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi « Elan », article 140), l’encadrement des loyers constitue un dispositif expérimental pour une durée de huit ans (à compter de la publication de la loi) et conditionné par la validation par décret de la demande explicite d’une collectivité territoriale concernée. Il s’agit d’une possibilité devant impérativement être exercée dans les deux ans de la publication de cette loi et impliquant que les collectivités concernées justifient le caractère « tendu » des zones où l’encadrement des loyers est mis en place.
Cette loi a renforcé le contrôle exercé par le préfet lui donnant la possibilité de mettre en demeure dans un délai de deux mois le bailleur récalcitrant de mettre le contrat en conformité et de procéder à la restitution au preneur des loyers trop perçus. Si cette démarche reste infructueuse, le préfet peut infliger une amende proportionnée à la gravité du manquement.
Une trentaine de collectivités locales ont manifesté l’intention de mettre un place le dispositif de l’encadrement des loyers. Au vu de la complexité de sa mise en œuvre, nécessitant des moyens conséquents, et des contentieux nés, il est encore difficile de mesurer ses impacts sur la régulation des loyers du parc privé.

Asimina Tsalpatourou
Mars 2025