Le terme pierre-papier est né dans les années 1970. Le terme est utilisé le plus couramment pour désigner les parts de SCPI. L’investisseur détient de l’immobilier sous forme de parts (papier) et non pas en direct. L’expression couvre toutefois une réalité plus complexe, et il vaudrait mieux parler de fonds immobiliers.
Dans un marché financier ouvert, de plus en plus désintermédié, où la concurrence entre placements fait rage, les spécificités du marché français réduisent à une faible part les titres ayant un sous-jacent immobilier ou pierre. Quatre familles doivent être distinguées.
Les différentes familles de pierre-papier
On distingue principalement les produits cotés des produits non cotés.
Produits non cotés
Les non cotés comprennent les SCPI et les OPCI. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), majoritairement à capital variable, sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’autorité de régulation des marchés financiers (AMF). Leur patrimoine, constitué à 95% d’immobilier, est financé par appel à l’épargne publique sans possibilité de recourir à l’emprunt. A contrario, l’acquéreur des parts peut emprunter et bénéficier d’un effet de levier du fait de la déduction des intérêts des loyers perçus. On distingue les SCPI de rendement, de valorisation (recherche de plus-value), fiscales (Malraux, Méhaignerie, Robien, Scellier, Duflot, Pinel) qui renvoient aux différents régimes fiscaux éponymes.
Les organismes de placement collectif de l’immobilier (OPCI), se distinguent par le fait que les actifs immobiliers représentent entre 60% et 90% de leur placement, les liquidités au moins 5% et les titres jusqu’à 35%. On distingue, de manière schématique, d’une part, les OPCI ouverts à des investisseurs non professionnels dits OPCI grand public, et les OPCI professionnels (OPPCI), ouverts aux seuls investisseurs professionnels et qui sont à effet de levier. Pour les OPCI grand public, la fiscalité applicable est celle des valeurs mobilières. La part importante des produits financiers détenus vise à garantir un marché secondaire très liquide, ce qui n’a pas toujours été le cas pour les SCPI. Pour ces derniers, les achats et ventes de parts sont organisés sur un marché privé par la société de gestion de chaque SCPI.
Fin 2021, on comptait plus de 200 SCPI pour une capitalisation de 79 milliards d’euros. Fin 2022, la capitalisation des OPPCI était de 104 milliards pour les OPPCI, celle des OPCI grands publics de 20 milliards.
Produits cotés
Les cotés comprennent les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et les organismes de placements collectifs en valeurs mobilières (OPCVM).
Les OPCVM immobiliers, dits fonds immobiliers (sociétés d’investissement à capital variable / SICAV et fonds communs de placements immobiliers / FCPI), sont des fonds de valeurs mobilières cotés tournés vers un secteur, en l’occurrence l’immobilier. Ils réunissent donc les avantages de la pierre (sécurité) et ceux de la bourse (liquidité).
Les SIIC, au nombre d’une quarantaine environ, détiennent essentiellement des bureaux et des commerces. Elles peuvent opter pour le régime de la transparence fiscale, régime dit SIIC, à condition d’être cotées en France, d’avoir un capital minimum de quinze millions d’euros et que leur objet social principal soit l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location. En contrepartie, elles ont l’obligation de distribuer 85% de leur bénéfice de la location et 50% des bénéfices issus de la cession d’immeubles.
Avantages et inconvénients de la pierre-papier
Les principaux avantages résident, d’une part, dans la possibilité d’investir des sommes nettement inférieures à ce qu’exige un investissement direct, tout en ayant les qualités de l’immobilier, d’autre part dans la diversification des investissements opérés par la société de gestion.
Les principaux inconvénients résident d’une part dans la faible liquidité des placements non cotés, d’autre part dans la volatilité du cours des titres cotés. De plus, l’appel à une société de gestion a un coût que l’investisseur ne maîtrise pas.
Placement plutôt de longue durée, la pierre papier offre, à l’instar de l’investissement direct dans l’immobilier, une bonne protection à la fois contre l’inflation et contre le risque de volatilité des marchés, tout en offrant un rendement régulier. Il faut y voir les raisons de son succès.
Bernard Coloos
Mars 2023
