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Parc de logements

 

Logements existants dans un espace donné et à une date donnée.

Le terme peut s’appliquer à l’ensemble des logements ou à un sous-ensemble (parc des résidences principales, par locatif social, etc.).
La description du parc de logements français est fournie par l’INSEE, pour l’essentiel à partir du recensement de la population et de l’enquête logement. Le parc est réparti en trois catégories : résidences principales, résidences secondaires et logements vacants. Si chacune d’entre elle a une définition statistique précise, leur comptabilisation ne va pas sans difficulté. Ainsi, la détermination de la résidence principale d’un ménage peut comporter une part d’arbitraire en cas de double résidence et la distinction entre résidence secondaire et logement vacant peut poser problème. Enfin, les résidences occasionnelles sont en général regroupées avec les résidences secondaires, desquelles il n’est pas facile de les distinguer.
L’INSEE opère par ailleurs une distinction entre logements « ordinaires » et logements « non ordinaires ». Ces derniers sont les logements « en résidence offrant des services spécifiques (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées…) » : ils abritent une faible part de la population, environ 2,5%. Les 97,5% restants constituent la population des résidences principales, c’est-à-dire les ménages.
Le parc de logements français (départements d’outre-mer inclus) comptait au recensement de 2016 35,5 millions d’unités. Il s’accroît à un rythme légèrement supérieur à 1% par an. Les résidences principales représentent 83,3% du total, les résidences secondaires et occasionnelles 9,4% et les logements vacants 7,3%. Du fait de la réduction de la taille moyenne des ménages, liée notamment à la part croissante des personnes âgées, le nombre de résidences principales augmente à un rythme plus rapide que la population.
L’évolution du parc est la résultante différents mouvements : la construction neuve, qui en est le facteur principal, mais également les changements dans le parc existant : les démolitions, le regroupement et l’éclatement de logements, et le solde des désaffectations (transformation de logements en locaux non résidentiels) et des réaffectations (transformation de locaux non résidentiels en logements).

Les caractéristiques du parc

Le parc de logements est habituellement décrit selon ses caractéristiques physiques : la localisation des logements, leur type, leur âge, leur taille et leur confort.
Le parc de logements n’est pas réparti de façon uniforme sur le territoire. L’essentiel des résidences principales se concentre évidemment dans les zones urbaines, à l’inverse des résidences secondaires dont une large part est située dans des communes rurales. La localisation des logements est l’élément essentiel dans la formation de leur prix.
Le type de construction des logements permet de distinguer les maisons individuelles des logements collectifs, appartenant à des immeubles de plusieurs logements qui peuvent être des copropriétés ou appartenir à un propriétaire unique (monopropriété). Si l’individuel est majoritaire dans le parc français (56% en 2016), la répartition des logements par type varie selon la localisation, la part des maisons individuelles, très largement majoritaire dans les communes rurales, diminuant avec la densité de l’urbanisation. Elle diffère également d’un pays à l’autre, en fonction des traditions et des politiques du logement : alors que le collectif prédomine en Espagne ou en Allemagne, l’individuel l’emporte dans les pays anglo-saxons.
La répartition du parc selon l’âge des logements, c’est-à-dire la date d’achèvement des immeubles , évolue avec le temps de façon irrégulière. Ainsi, le parc français s’est considérablement rajeuni entre 1955 et 1975 du fait de l’effort fait alors pour combler la grave pénurie de logements qui sévissait au lendemain de la seconde guerre mondiale. En 2016, 23% du parc français de résidences principales datait d’avant 1946, 51% de la période 1946-1990 et 26% de 1991 ou après.
La taille des logements peut être appréhendée par la surface habitable ou par le nombre de pièces, l’évolution des deux variables n’étant pas identique car la surface moyenne des pièces peut varier avec le temps. La surface habitable moyenne a notablement augmenté au cours des dernières décennies, passant de 82m2 en 1984 à 91 m2 en 2006. Elle s’est stabilisée depuis lors. Cette progression est exclusivement le fait de la maison individuelle, la surface moyenne des appartements étant restée stable. En 2013, le logement moyen avait 4 pièces, soit 0,2 de plus qu’en 1984. La surface moyenne des logements varie fortement selon la localisation : en 2013, elle s’étageait de 113 m2 dans les communes rurales à 71 m2 dans l’agglomération parisienne.
L’appréciation du confort par le biais des enquêtes statistiques est sommaire : elle se limite à la prise en compte des équipements sanitaires et de chauffage. Ces éléments, très discriminants dans les années 1950, époque où seule une petite minorité de logements disposait d’une salle d’eau et de WC intérieurs, et moins encore du chauffage central, ne le sont plus vraiment aujourd’hui où la quasi-totalité des logements est pourvue de ces équipements. L’enquête logement de l’INSEE y a ajouté l’appréciation par le ménage occupant d’un certain nombre de défauts de qualité. Mais il s’agit là d’une information subjective et partielle. L’observation de l’état du logement et de ses équipements, qui nécessiterait la visite d’un technicien, n’est pas réalisée en France.

L’occupation du parc et les conditions de logement

Les données statistiques sur l’occupation du parc de logements sont issues du recensement la population, de l’enquête logement et du fichier FILOCOM, constitué à partir de différents fichiers fiscaux.
La structure de l’occupation du parc est décrite du statut d’occupation, qui se décline à l’aide des modalités suivantes : propriétaire occupant, locataire et logé gratuitement. On distingue habituellement au sein des propriétaires occupants les accédants, qui n’ont pas achevé de  rembourser l’emprunt contracter pour acquérir leur logement, et les non accédants, dégagés de toute dette ; au sein des locataires, ceux du secteur privé et ceux du secteur social, détenu pour l’essentiel par des organismes d’HLM et dont les loyers sont plafonnés.
Un autre critère d’occupation est issu du rapprochement entre la taille du ménage et le nombre de pièces du logement. Il peut être appréhendé à partir du calcul de la surface par personne ou par comparaison à une norme d’occupation. La surface moyenne par personne est actuellement d’environ 40 m2 : elle a considérablement augmenté entre 1984 (30,7 m2)et 2006  (40,2 m2) et s’est stabilisée depuis lors. Malgré cette évolution, une part non négligeable des ménages sont logés à l’étroit. En 2016, 8,2 % de la population vivaient dans un logement sur-occupé, c’est-à-dire dans un logement où le nombre de pièces est insuffisant au regard de la taille de leur ménage. La sur-occupation touche essentiellement les ménages vivant en appartement, et elle est particulièrement fréquente dans les zones où le logement est cher, en premier lieu l’agglomération parisienne.
Un autre critère de description de l’occupation des logements est  l’ancienneté d’occupation. Celle-ci dépend du statut d’occupation : les propriétaires occupants occupent en moyenne leur logement depuis plus longtemps que les locataires du parc social, et ces derniers depuis plus longtemps que les locataires du parc privé. La mobilité résidentielle est en effet beaucoup plus élevée dans le parc locatif privé, qui accueille la grande majorité des jeunes ménages, que dans les autres segments du parc.

Jean Bosvieux
Mai 2020

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