Dans le cas du logement, le droit de propriété comprend trois composantes :
– le droit d’utiliser ­le logement (en latin : usus), c’est à dire de l’habiter,
– le droit d’en percevoir les revenus (en latin : fructus), c’est`a dire le louer,
– le droit d’en disposer (en latin ; abusus), c’est-à-dire le vendre, le transformer ou le détruire.
L’usufruit est l’association de deux premiers droits : l’usus et le fructus ; il est défini à l’article 578 du Code civil.
Le droit de propriété est la combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété.
Le propriétaire peut séparer ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Par exemple, il peut donner la nue-propriété (propriété grevée d’usufruit) à un enfant et se réserver l’usufruit (il garde ainsi le droit d’habiter le bien donné ou de le louer). On parle de démembrement.
L’usufruit a nécessairement une durée : il est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de l’usufruitier ; il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d’usufruit temporaire. Le droit de propriété est au contraire imprescriptible, sauf en cas d’usucapion[1].
En cas de vente, de donation, de succession ou d’apport en société, il est nécessaire de donner une valeur à l’usufruit pour le partage du prix de vente ou le calcul des droits dus au Trésor public. Pour le paiement des droits, la valeur de l’usufruit est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts :
– en cas d’usufruit viager, la valeur de l’usufruit est égale à 90% de la valeur de la pleine propriété si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans à la date de l’estimation ; cette proportion décroît ensuite de 10% par tranche de 10 ans pour enfin rester égale à 10% au-delà de 90 ans ;
– en cas d’usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Pour répartir le prix de vente d’un bien démembré, une méthode moins fruste, dite «économique », peut être utilisée. Elle prend en compte l’âge exact de l’usufruitier, son espérance de vie, et le rendement net du bien, ce qui revient à recourir à la méthode dite des « cash-flows actualisés », dans laquelle la valeur d’un bien est égale aux flux nets de revenus futurs. Bien que plus précise, elle est sujette à discussion sur les paramètres de l’actualisation des loyers.

Claude Taffin – Septembre 2024

[1] L’usucapion, ou prescription acquisitive, permet à un détenteur de bien immobilier d’en devenir légalement propriétaire par l’usage.  Il est régi par les articles 2258 à 2277 du code civil.