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Syndic de copropriété

Personne, physique ou morale, que le syndicat de copropriétaires élit pour être son mandataire (à défaut, il peut être nommé par le président du tribunal de grande instance).

Il est, à ce titre, responsable de l’exécution des décisions du syndicat, le représente dans tous les actes civils et assume à sa place la gestion courante de l’immeuble, en procédant, au besoin, de sa propre initiative, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le mandat du syndic, qui ne peut excéder trois ans, indéfiniment renouvelables, repose idéalement sur la confiance que lui accorde le syndicat. Dans les faits, le choix d’un syndic (de même que sa récusation) dépend des ressources financières du syndicat et, comme toute décision votée en assemblée générale, résulte rarement d’une adhésion consensuelle. La relation contractuelle entre le mandataire et ses mandants établit une distribution asymétrique des responsabilités et de l’information. Cette asymétrie, modulée par l’intervention du conseil syndical, organe de droit de la copropriété, chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, s’atténue à mesure que croît l’exigence et la compétence des copropriétaires, de plus en plus nombreux à adhérer à des associations vouées à la défense de leurs intérêts.
La fonction de syndic peut être assumée bénévolement par un copropriétaire (ce qui, dans les copropriétés coopératives, va de soi) ; elle l’est couramment dans les petites copropriétés (moins de dix lots). Dans une très large majorité des cas, cette fonction est confiée à un professionnel ou à une agence, soumis au régime institué par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ceux qui assument professionnellement la fonction de syndic sont donc affiliés à la catégorie, vaste et hétérogène, des administrateurs de biens : ils sont certifiés sous cette étiquette et sont représentés par des organisations professionnelles qui regroupent l’ensemble de cette catégorie. A l’intérieur de cet ensemble, les syndics ne constituent pas un groupe unifié. Leurs différences proviennent d’abord de la diversité des organismes auxquelles ils appartiennent. Celles-ci vont du petit cabinet local jusqu’au groupe immobilier d’ampleur nationale ou internationale. Ce qui conditionne le contenu de leur activité : gestion artisanale, « en bon père de famille », dans le premier cas ; méthodes industrialisées, répondant à des critères normés, dans l’autre cas. Les qualifications professionnelles des syndics varient dans les mêmes proportions ; le niveau d’étude (deux ans après le baccalauréat) exigé par la loi Hoguet constituant un seuil de compétence minimal approximatif.
L’avenir de ce groupe professionnel semble suspendu à plusieurs évolutions. Tout d’abord, l’européanisation du secteur de l’administration de biens semble propice à la structuration de la profession (autour de critères de qualification notamment) et à l’internationalisation de la concurrence. La tendance actuelle à la concentration pourrait s’en trouver renforcée. Enfin, la question de la normalisation de l’activité de syndic est aussi posée à l’échelle nationale par les associations de défense des copropriétaires qui proposent des labels de qualité, mais aussi par le législateur, qui incite à une gestion plus rationnelle et plus transparente des copropriétés.

Marie-Pierre Lefeuvre

administrateur de bien, conseil syndical, copropriété, syndicat de copropriétaires