Les approches socio-économiques du logement utilisent beaucoup de statistiques. L’intérêt pour la connaissance du fonctionnement des marchés du logement et la nécessaire évaluation des politiques publiques suscitent des besoins d’information chiffrée tant au niveau national qu’à l’échelle locale.

Des statistiques publiques qui tentent d’articuler au mieux le national et le local

Les statistiques publiques portant sur le logement sont pilotées principalement par deux organismes : l’Insee et le service des données et études statistiques (SDES), rattaché au commissariat général au développement durable (CGDD) du ministère en charge de l’écologie. l’Insee pilote notamment le recensement de la population, enquête exhaustive périodique, comportant un volet consacré à la description du parc de logements et à ses modalités d’occupation, menée périodiquement jusqu’en 1999 et remplacé depuis 2005 par une enquête annuelle. Succinct en matière d’habitat, il a le mérite principal de couvrir l’ensemble du territoire et de permettre tous les niveaux d’analyses locales. A l’opposé, l’enquête nationale logement (ENL), également menée par l’Insee selon une périodicité longtemps quadriennale, mais désormais moins fréquente (les dernières ENL datent de 1984, 1988, 1992, 1996, 2002, 2006 et 2013), propose une vision très détaillée du secteur, comprenant la description des modalités financières de l’occupation des logements. Cependant, l’ENL, menée auprès d’un échantillon national d’environ 30 000 ménages, présente l’inconvénient de ne pas permettre d’analyses locales, sauf lorsque des extensions régionales sont menées à la demande des collectivités territoriales. Une nouvelle enquête logement a été menée en 2020 et 2021, exceptionnellement sous l’égide du SDES. Ses résultats seront connus en 2023. L’Insee reprendra la main pour une enquête en 2023/2024 selon des modalités de passation nouvelles en multimodes, partiellement en ligne.
L’enquête annuelle de Statistiques sur les revenus et conditions de vie (SRCV) menée par l’Insee dans le cadre du dispositif européen EU-SILC (Statistics on Incomes and Life Conditions) comporte un volet consacré aux conditions de logement des ménages et à leur effort financier en la matière. L’échantillon est un panel d’environ 12 000 ménages, glissant sur neuf ans.
Le SDES organise, avec les services statistiques implantés dans les directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL), le recueil des données collectées et mises en forme pour les besoins du ministère. Il s’agit principalement de données permettant un suivi du secteur de l’habitat : niveau de la construction neuve par traitement des permis de construire (système SIT@DEL2), activité de la promotion immobilière (enquête de commercialisation des logements neufs –ECLN), photographie annuelle du parc locatif social (répertoire du parc locatif social -RPLS, voir plus loin).
Entre la deuxième moitié des années quatre-vingt-dix et 2019, le SDES a mis au point, avec la direction générale des impôts, une base de données d’origine fiscale qui permettait un suivi biennal et localisé du parc de logements et des ménages qui l’occupent (le fichier Filocom -fichier des logements à l’échelle communale- qui décrivait les ménages, leurs revenus, et leurs logements). Depuis 2018, Filocom est progressivement remplacé par Fideli (Fichiers démographiques sur les logements et les individus), désormais géré à l’Insee, et qui reprend dans ses grandes lignes les principes de Filocom, sur une base annuelle.
Notons encore les enquêtes menées par le SDES et l’Insee sur les coûts et les prix de la production neuve : Enquête du SDES sur les prix des terrains à bâtir (EPTB) auprès des pétitionnaires pour un permis de maison individuelle, ancienne, mais relancée en 2006 et l’Enquête Insee/SDES sur les prix de revient des logements neufs (ICC-PRLN) permettant notamment de calculer tous les trimestres l’indice du coût de la construction (ICC).
Mentionnons enfin les statistiques sur les flux, les encours et les taux d’intérêt des crédits à l’habitat publiées mensuellement par la Banque de France.

Un renouveau de la connaissance des données des marchés

La mise à disposition de données fiables sur les marchés du logement a longtemps constitué une lacune du système statistique français, lacune soulignée notamment par le rapport du CNIS en 2010 (Vorms B., Jacquot A., Lhéritier J.-L., L’information statistique sur le logement et la construction, CNIS, mars 2010). Depuis la fin des années 2010, sous l’impulsion de ces réflexions et des pressions exercées par les acteurs publics et privés, plusieurs avancées significatives ont été accomplies.
Sur le marché des logements anciens, la mise en ligne de la base « demandes de valeurs foncières » (DVF) par la direction générale des Finances publiques met à la disposition de tous, en open data, l’ensemble des transactions immobilières au cours des cinq dernières années disponibles, avec deux mises à jour annuelles, en mars et en octobre. Le caractère encore très brut de ces données a conduit l’Etat à misionner le Cerema pour en tirer une base enrichie et plus facile à exploiter, nommée DV3F, dont l’accès est réservé aux acteurs publics et parapublics du secteur et aux organismes de recherche.
Parallèlement, les notaires poursuivent le développement de leurs propres bases de données (base Bien en Ile-de-France, Perval en région) enrichies notamment par des variables sur les caractéristiques des vendeurs et des acheteurs. Ces données restent à la base de la construction de l’indice trimestriel Notaires-Insee, ainsi qu’à la communication régulière des institutions représentatives de la profession.
Notons enfin que des sites internet de l’immobilier produisent et mettent en ligne leurs propres bases de données localisées. C’est le cas notamment de meileursagents.com dont les données croisent celles des notaires (base Bien) avec celles issues des agences immobilières pour construire des estimations localisées très fines.
Il n’existe pas de système général de suivi des loyers du secteur privé en France, mais plusieurs initiatives lancées au cours de la seconde moitié des années 2010, puis depuis 2020 permettent une amélioration sensible des connaissances en la matière.
A ce jour, quatre types de dispositifs partiels permettent d’approcher les loyers du secteur privé.
Le premier, indispensable au niveau national, mais très insuffisant pour évaluer la situation des marchés locaux, est l’enquête « loyers et charges » menée selon un rythme trimestriel par l’INSEE afin d’introduire une composante sur les loyers dans l’indice général des prix à la consommation. L’enquête est bâtie sur un panel de quelques milliers de logements, ce qui permet d’observer l’évolution des loyers mais interdit toute analyse des différenciations locales.
Le deuxième type de dispositifs est constitué par la base de données Clameur (connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), d’initiative privée, qui fournit des informations sur les loyers de marché (au moment des relocations) pour la plupart des villes françaises. En l’absence de données publiques, et malgré une représentativité inégale des données collectées, la base Clameur fait souvent référence dans les milieux professionnels et ses résultats sont utilisés par de nombreux acteurs ainsi que par la presse. Sa relance fin 2020 repose notamment sur un enrichissement des données disponibles.
Le troisième type de dispositifs tire son origine de la loi ALUR en 2014 et de la perspective qu’elle ouvrait en matière d’encadrement des loyers. Celui-ci étant censé s’appuyer sur la fixation par les préfets de loyers de références à partir de loyers médians observés localement, il était nécessaire de disposer d’une connaissance solide des loyers de marché. La loi prévoyait pour ce faire la création d’observatoires locaux des loyers dans les villes où un encadrement semblait nécessaire. Ces observatoires, agréés par un comité scientifique national, et prenant modèle sur la longue expérience de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) qui en a fixé les axes méthodologiques, doivent fournir des données annuelles fiabilisées par zones, nombre de pièces et époque d’achèvement des immeubles, en cumulant loyers de marché et loyers des baux en cours. Les vicissitudes de l’encadrement des loyers ont détourné la création des observatoires de leur motif d’origine et n’ont finalement pas freiné un rythme de créations qui reste soutenu. Début 2023, 35 observatoires étaient actifs. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) est chargée par la loi de coordonner ces observatoires et de mettre en forme les données diffusables, notamment sur Internet.
Enfin, la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) a lancé en 2018 une démarche d’élaboration de la « carte des loyers » nationale à l’échelle communale, avec le concours d’une équipe de recherche en économie de l’Inrae et des sites de SeLoger, Leboncoin et PAP. La base de données est constituée de plus de neuf millions d’annonces de location. La première carte des loyers ainsi produite a été mise en ligne par le ministère de la transition écologique en décembre 2020. Une deuxième version a été publiée en décembre 2022 sous l’égide de l’ANIL.

Une connaissance renforcée du logement social et de la demande

La décennie 2010 est également marquée par un renouveau des outils de connaissance du logement locatif social.
Le Répertoire du parc locatif social (RPLS) qui a pris en 2011 le relais de l’enquête annuelle qui existait de longue date permet désormais de disposer une connaissance annuelle solide du parc, de ses loyers et des mobilités qui le traversent. La plupart des variables du répertoire sont disponibles en open data sur le site du minstère en charge du logement, avec pour granulométrie la plus fine le logement.
Le Système national d’enregistrement (SNE) de la demande de logement social est également opérationnel depuis 2011. Il s’agit à la fois d’un fichier de gestion de la demande Hlm (enregistrement, extraction préalable à une attribution, radiation, renouvellement…) et d’un outil statistique permettant d’accéder aux informations de base sur le nombre et la nature des demandes en cours (logements demandés, motifs, composition, et revenu des demandeurs…). Souvent critiqué pour son caractère déclaratif et les difficultés de sa mise à jour, le SNE constitue toutefois un progrès notable et en constante amélioration. Les variables essentielles du fichier, sous forme anonymisée, sont disponibles en open data.
Il existe par ailleurs, depuis 1997, une enquête biennale (triennale de 1997 à 2018) exhaustive sur le peuplement du parc locatif social (enquête Occupation du parc social, OPS). Construite pour déboucher sur un rapport national, ses résultats ne sont pas publiés. Elle permet toutefois des approches locales dans les régions où les services de l’Etat ont contractualisé dans ce sens avec les organismes d’HLM (via leurs associations régionales, notamment en Ile-de-France dans le cadre de l’observatoire régional du logement social -ORLS).

Un début de connaissance de la performance énergétique des logements

La forte montée des préoccupations liées au changement climatique a généré, depuis le début des années 2020 d’importants besoins de connaissance sur les performances du parc de logement et sur ses conséquences sociales et environnementales. Les outils de cette connaissance commencent à se mettre en place.
Au premier rang se trouve l’observatoires des diagnostics de performance énergétique (DPE) mis au point par l’Ademe et qui fournit en open data des statistiques détaillées et localisées jusqu’au niveau communal. Début mars 2023, les données reposaient sur les 4,3 millions de DPE réalisés depuis la réforme de juillet 2021. La base est actualisée quasiment en temps réel avec entre 250 000 et 300 000 nouveaux DPE chaque mois.
Parallèlement, l’Observatoire national de la précarité énergétique a mis en ligne en 2022 l’outil Geodip, accessible principalement aux collectivités locales et aux chercheurs qui fournit, à l’échelle communale un ensemble de données sur la précarité énergétique et les modes de chauffage.

Des conditions d’accès très inégales

L’ensemble du dispositif statistiques français sur le logement est donc très disparate et segmenté, à l’image du secteur et de la diversité des flux qui le traversent. Cette diversité se retrouve aussi dans les conditions de diffusion des données. Si l’open data ne cesse de se développer (recensement, Sit@del, DVF, RPLS, SNE…), sans toujours être accompagné de modes d’emploi clairs, d’autres bases de données restent d’accès limité au initiés (collectivités, Etat, chercheurs, clubs d’utilisateurs) tels l’Enquête logement ou SRCV, voire assorties de conditions de diffusion draconiennes destinées à respecter la confidentialité des informations (Filocom, Fideli et même l’enquête OPS).

Jean-Claude Driant
Mars 2023.

→ administrateur de biens, association régionale HLM, compte du logement, Etat, notaire, parc de logements