Le besoin de construction de logements neufs. Méthodes et controverses

En effet, le terme de « besoins en logement », fréquemment employé comme une évidence par les acteurs du secteur relève d’abord du registre des politiques publiques, c’est une notion normative (la notion de besoins repose sur le fait que nous considérons collectivement qu’il est nécessaire que tout le monde soit logé et « bien logé »[1] et qu’il faut se donner les moyens d’y parvenir) clairement différencié du vocabulaire du marché, qui se formule entre termes d’offre et de demande.

Plus avant, si on prend le terme au sérieux, la satisfaction des besoins en logement renvoie à la capacité de l’offre (neuve ou non) à permettre à tous de se loger décemment et d’adapter ses conditions de logement à tous les moments de la vie en fonction de la composition du ménage, de ses moyens, de ses aspirations et du lieu où il vit.

Cette approche globale de la satisfaction des besoins doit reposer sur la combinaison de la capacité du stock existant à répondre aux besoins avec celle de la production neuve à dynamiser l’ensemble du système (contribution de l’offre neuve à faciliter les parcours résidentiels, mobilité dans le parc social, offre « abordable »…). Une telle approche est nécessairement locale : les dynamiques démographiques varient d’un territoire à un autre, la capacité du stock à accueillir aussi (les prix, les loyers, la qualité). Réfléchir à la production neuve dans cette acception suppose de ne pas parler que de « combien » de logements construire, mais aussi et surtout de « où » et « lesquels » (prix, statut, typologie…).

C’est donc un concept beaucoup plus vaste que ce qui est couramment énoncé comme le besoin de construction de logements neufs, devenu « demande potentielle de logements neufs » dans la terminologie statistique officielle, qui désigne le nombre de logements neufs qu’il faut construire annuellement pour répondre à l’accroissement de la demande (accroissement du nombre de ménages, demande de résidence secondaire, vacance frictionnelle) et au renouvellement du parc (compenser les disparitions).

Nous laisserons de côté, à ce stade, l’approche large, pourtant essentielle, de la notion de besoins en logements, et laisserons en suspens les analyses territorialisées de la notion. Le propos est donc concentré ici sur les analyses nationales quantitatives du besoin de construction de logements neufs.

Débats et controverses sur les enjeux de la construction neuve : du nimby à l’écologie

La relance du débat sur le besoin de construction neuve doit beaucoup aux inquiétudes des milieux professionnels de l’habitat et de la construction face à un cumul de situations conjoncturelles défavorable à la production depuis 2018-2019, accélérée depuis la fin de 2022, et à ce qui apparait comme un mouvement plus structurel de mise en cause de la pertinence d’un niveau de production élevé dont l’essentiel de l’argumentaire repose sur des considérations écologiques.

La campagne et les résultats des élections municipales de 2020 ont été marqués par une forte poussée des argumentaires opposés à la « bétonnisation » des villes. Les cas de Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Montpellier et Marseille l’illustrent bien avec les victoires de maire écologistes ou d’alliances dont une part des discours dénonçaient un urbanisme débridé. L’inquiétude à cet égard n’est pas nouvelle et a pris au cours des dernières décennies des visages contrastés depuis le traditionnel nimby défensif et conservateur jusqu’à la dénonciation d’un productivisme mercantile, en passant par la promotion de villes apaisées et moins congestionnées, allant jusqu’à la contestation même du fait métropolitain[2].

Parallèlement, les milieux professionnels du logement et de la construction s’inquiètent d’une baisse globale de la production de logements neufs depuis 2017, mais aussi, et surtout, dans les métropoles. De fait, à l’échelle nationale, le nombre de logements commencés connait une tendance baissière depuis 2018 (436 600 en 2017, 376 200 en 2022, soit une baisse de 14%, baisse encore plus accentuée si on ne compte que les logements en immeubles collectifs : de 211 300 à 177 300, soit un recul de 16%[3]). Promoteurs privés et bailleurs sociaux s’en inquiètent, mais semblent parfois surjouer un alarmisme qui repose sur un recul qui reste relatif. En effet, la baisse de la construction observée s’appuie sur la référence à une année record[4].

Dans la logique du développement du logement abordable, l’évolution de la production de logements sociaux dans les métropoles peut toutefois inquiéter. La tendance globale est une baisse du nombre des agréments entre 2017 ou 2018 et 2021. Entre 2017 et 2021, la part des 19 plus importantes métropoles dans la production HLM est passée de 36% à 28% dans un contexte dans lequel les villes affichent pourtant de façon de plus en plus forte leur volonté de privilégier ce segment de l’offre.

Dans ce qui peut apparaître en première lecture comme une tendance conjoncturelle, qui sera d’ailleurs sans doute nettement accentuée en 2023 et 2024 du fait des conséquences économiques et sociales du contexte géopolitique, apparaissent des signaux sans doute plus forts et argumentés, d’une remise en cause du rythme de la construction en France et dans les plus grandes villes.

Une première catégorie d’arguments relève de la problématique écologique et de la lutte contre le changement climatique. Elle repose sur l’importance du bilan carbone du secteur du bâtiment et sur l’enjeu de non-artificialisation des sols. Le secteur du bâtiment serait responsable de 26% de l’empreinte carbone du pays et la construction représenterait 60% de l’ensemble[5]. Dans ces conditions, on ne peut s’étonner du fait que, dans l’objectif d’atteindre une société décarbonée en 2050, le scénario le plus efficace développé par l’Ademe repose d’abord sur une « réduction drastique du nombre de constructions neuves »[6] rendue possible par une réduction de la vacance et du nombre de résidences secondaires, ainsi que par une « meilleure occupation des logements », partant du constat d’un taux élevé de sous-occupation (69,5% selon le recensement). Ce scénario extrême conduirait à une production totale de quatre millions de logements entre 2015 et 2050, soit une moyenne annuelle de moins de 115 000 unités ! Un tel argumentaire est développé quasiment à l’identique par plusieurs think-tanks influents[7].

Outre l’extrême ambition de ces scénarios qui n’énoncent jamais les modalités et moyens réels de leur mise en œuvre, ni leurs conséquences en termes d’emploi dans le secteur du bâtiment, ils ont pour point commun de souligner l’importance d’un renouveau des capacités de récupération et de recyclage du parc existant et d’insister sur une transformation de l’acte de construire pour le rendre plus économe en ressources et émissions. L’Ordre national des architectes, par la voix de sa présidente Christine Leconte, n’est pas loin de partager les mêmes perspectives : « Le logement n’est pas qu’une question de chiffres : il est une question de vie. La conjoncture nous contraint à réfléchir […]. Nos modèles sont à revoir drastiquement […] Donner la priorité à l’adaptation du bâti existant, parce que nous avons moins de matières premières, que la ville de demain est celle d’aujourd’hui, à 80 % « déjà là […]. Rassurons-nous, nous vivrons toujours dans des maisons, mais nous construirons moins, et différemment »[8].

Parallèlement à cet argumentaire écologique, l’hypothèse d’un ralentissement progressif de la croissance du nombre de ménages vient alimenter les critiques d’une production neuve jugé trop abondante. Les dernières projections de ménages de l’Insee remontent à 2012 et tardent à être actualisées, mais les résultats de cette étude montraient qu’alors que le nombre total de ménages augmenterait d’environ 230 000 unités par an jusqu’en 2030, cette croissance ralentirait rapidement ensuite pour descendre à une augmentation moyenne de 115 000 ménages par an entre 2045 et 2050. Les projections démographiques plus récentes prévoient une quasi-stagnation de la population totale à partir de 2035 et une baisse à partir de 2044[9]. Rien dans les évolutions récentes de la population et des modes de cohabitation ne semble donc susceptible de faire évoluer le scénario de 2012. C’est aussi ce qui conduit la direction générale du Trésor à considérer que dans bien des cas la production nouvelle a excédé les besoins générés par la croissance du nombre de ménages, contribuant ainsi au développement d’un parc inoccupé[10]. On retrouve là, de façon paradoxale en apparence, une part de l’argumentaire écologique qui analyse la croissance de la vacance et des résidences secondaires comme constituant un parasitisme induit par une production excessive. Reste d’abord à démontrer que le fait de construire plus contribue réellement à alimenter cette croissance du parc inoccupé et ensuite à trouver les moyens de la freiner.

Cet ensemble d’arguments éloigne considérablement le débat sur les objectifs annuels de construction neuve de l’énoncé des 500 000 logements mis en avant au milieu des années 2000 et repris politiquement pendant la mandature de François Hollande (2012-2017). On conçoit aussi aisément qu’il puisse inquiéter, pour des raisons diverses et complémentaires, les acteurs de l’industrie de la construction, de la promotion immobilière et du logement social. Il soulève un doute sérieux sur la perspective et la nécessité de retrouver les rythmes de production des années fastes.

Dans un tel contexte, le retard pris par l’actualisation des projections officielles de besoins de production de logement neuf attise ces impatiences.

Les bases « classiques » de l’exercice de projection de la demande

La mesure des besoins en construction neuve en France trouve son origine en 1950 avec les travaux du démographe Louis Henry et a depuis régulièrement donné lieu à des réflexions, mises à jour et modernisations justifiées à la fois par l’évolution du contexte immobilier, les inflexions des politiques du logement et les améliorations de l’outillage statistique disponible[11].

La démarche repose sur des projections (avec des scénarios) dont le résultat est un nombre de logements neuf à construire chaque année pour répondre à l’accroissement de la demande (d’où le terme de « demande potentielle »).

Le dernier exercice officiel en date est la mesure faite par Alain Jacquot en 2012 dans le cadre du CGDD[12]. Des travaux d’actualisation sont en cours au service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique, les résultats n’en seront disponibles qu’au second semestre de 2023.

Dans un double contexte marqué par un vif débat sur la nécessité de construire et de fort ralentissement conjoncturel de la production, l’ancienneté de l’étude de 2012 suscite de l’impatience chez les acteurs du secteur. Après diverses initiatives menées ces dernières années, deux études d’initiative privée publiées début 2023 tentent, à la leur manière, des mises à jour de la démarche sans remettre en cause fondamentalement ses principes méthodologiques[13].

Avec quelques variantes de vocabulaire et de concepts selon les études, l’évaluation de la demande potentielle de logements neufs repose sur la somme de quatre composantes :

• la projection de l’accroissement moyen annuel du nombre de ménages, qui repose elle-même sur des hypothèses d’accroissement de la population totale et d’évolutions des modes de cohabitation,
• une hypothèse d’accroissement du nombre de résidences secondaires sur la base des constatations des années précédentes
• une hypothèse d’accroissement du nombre de logements vacants nécessaire à la fluidité du système
• une hypothèse de renouvellement du parc reposant également sur les constats des nombres d’apparition et disparitions de logements au cours des années précédentes.

Il s’agit donc dans tous les cas de projections fondées sur l’observation du passé et auxquelles sont affectées, pour le volet démographique, des hypothèses de soldes migratoires, d’espérance de vie et de modes de cohabitation.

Le tableau 1 reprend les principaux résultats de trois démarches de calcul : celle d’Alain Jacquot en 2012, celle du géographe et démographe Gérard-François Dumont[14], membre du Conseil d’orientation de l’Institut Thomas More dont le travail est partiellement repris dans l’étude de Sébastien Laye, et celle de la Junior Entreprise de l’ESCP pour la FPI.

On notera que les projections d’accroissement du nombre de ménages sont assez proches, celle de G.-F. Dumont, fondé sur des projections de population plus récentes, étant légèrement inférieure à celle d’A. Jacquot. Celle des étudiants de l’ESCP repose sur un ensemble d’hypothèses sophistiquées de cohabitation intégrant, de façon probablement redondante, des taux de cohabitation différenciés selon les origines des populations immigrées[15].

S’agissant des hypothèses de besoin de renouvellement du parc, les trois études reprennent le chiffre de 50 000 par an énoncé par le travail d’A. Jacquot. Rappelons qu’il s’agissait alors d’une hypothèse explicitement volontariste partant d’un constat de perte annuelle « naturelle » d’environ 30 000[16] logements auxquels s’ajoutait un objectif de 20 000 logements démolis dans le cadre des politiques de renouvellement urbain[17]. Les analyses les plus récentes du SDES, non publiées à ce jour, estiment la perte moyenne annuelle au cours des dernières années d’environ 16 000 logements par an. L’hypothèse d’un besoin de 50 000 logements par an apparait donc nettement surestimée.

Enfin, s’il est effectivement probable, au vu de l’expérience de ces 20 dernières années que l’accroissement du nombre de résidences secondaires et de logements vacants soit supérieur aux estimations anciennes, il semble que l’estimation des étudiants de l’ESCP soit exagérément élevée (ils prévoient que l’accroissement du nombre de résidences secondaires sera égal à 33,7% de celui des résidences principales !) dû sans doute à la prise en compte d’une vacance structurelle de logements obsolètes situés notamment dans des localisations peu attractives dont on peut douter qu’elle génère un besoin de construction neuve.

Deux observations complémentaires :

• L’étude de S. Laye pour l’Institut Thomas More revendique de reprendre le travail de G.-F. Dumont, mais parvient à un résultat total de 395 000 logements par an soit beaucoup plus que l’étude dont elle s’inspire sans que l’explication apparaisse clairement.
• Le travail des étudiants de l’ESCP prévoit un scénario « alternatif » qui limite le besoin de renouvellement à 28 000 logements par an et le besoin de résidences secondaires et de logement vacant à 60 500 logements, ce qui conduirait, à ce stade de leur calcul, à un besoin de 337 500 logements par an.

Pour finir à ce stade, rappelons l’étude de l’université Paris Dauphine publiée en 2006 par l’Observateur de l’Immobilier[18] et qui, la première, évoquait l’objectif de construire 500 000 logements par an. Elle reposait principalement sur une correction majeure des hypothèses de l’Insee en matière d’accroissement du nombre de ménages. Alors que l’Insee prévoyait en 2001 une hausse moyenne de 171 000 ménages par an entre 2010 et 2020, l’étude corrigeait cette projection à hauteur de 314 000 ménages par an. Rétrospectivement, les recensements montrent une augmentation moyenne réelle de 245 000 ménages par an entre 2008 et 2019, presque exactement à mi-chemin des deux scénarios et qui correspond au scénario central des projections de 2012.

La prise en compte très inégale d’un déficit à résorber

Certaines analyses portant sur les besoins de construction neuve ajoutent aux hypothèses de croissance l’idée de la nécessaire résorption d’un déficit accumulé au cours des périodes antérieures. C’était évidemment le cas des travaux fondateurs de Louis Henry au début des années 1950 qui estimait le retard accumulé depuis 1914 à 3,9 millions de logements.

Dans les analyses contemporaines, le terme même de déficit n’apparait ni dans l’analyse d’A. Jacquot, ni dans celle de G.-F. Dumont qui reposent sur le postulat de l’adéquation quantitative du stock de logements à l’instant T0 de leurs analyses. Dans l’étude de Paris Dauphine en 2006, le terme de déficit n’apparait qu’à deux reprises à propos d’un manque de logements sociaux et d’un écart entre la construction en Ile-de-France et les objectifs du SDRIF de 1994. Aucun de ces travaux n’intègre donc la notion de rattrapage d’un déficit dans l’objectif national de construction neuve.

Les travaux de Michel Mouillart sont les premières analyses contemporaines à intégrer l’objectif de résorption d’un déficit. Il évoquait en 2008 un déficit accumulé principalement au cours des années 1990 de 900 000 logements[19], déficit accru par quelques années récentes de basses eaux et atteignant désormais, selon l’auteur, 1,1 million de logements[20]. Ajouté à des projections proches de celles établies par ailleurs, le rattrapage de ce déficit serait la justification principale du maintien d’un objectif de 500 000 logements par an. Avec des méthodes et un argumentaire différents, les travaux de Michel Mouillart rejoignent donc les résultats de l’étude de Paris Dauphine en 2006. Ils ont notamment servi de base scientifique aux propositions de la Fondation Abbé Pierre lors de la campagne des élections présidentielles de 2012, recueillant à ce moment-là un quasi-consensus entre les candidats et les milieux professionnels du secteur.

L’étude des étudiants de l’ESCP, qui affirme s’inspirer fortement de l’étude de Paris Dauphine et affirme vouloir « produire le calcul le plus actuel possible en se fondant sur [ses] acquis calculatoires » ajoute à ses projections d’accroissement de la demande (tableau 1) l’idée d’un déficit à résorber qu’ils énoncent sous le terme de « report de la demande » et qu’ils calculent sur la base de la différence entre le nombre de logements mis en chantier chaque année entre 2012 et 2022 et l’objectif des 500 000 dont ils assument la nécessité. Il en résulterait un déficit accumulé de 1,359 million de logements. Toutefois, considérant dans une logique de prudence qu’une partie de ce déficit se réduit naturellement à hauteur de 10% par an, ils évaluent finalement le déficit à résorber à 645 500 logements. Ils répartissent ensuite cet objectif de résorption sur 10 ans, ce qui accroit le besoin de construction neuve de 64 550 unités annuelles au titre de « report de la demande », portant le total de logements à construire à 447 298 unités par an d’ici à 2030.

Intégrer cette idée de résorption d’un déficit dans l’estimation du besoin de construction neuve suppose toutefois de démontrer et de chiffrer sa réalité. Nos tentatives à ce jour n’y sont pas parvenues[21] dans un contexte où plus de trois millions et demi des quatre millions de personnes mal logées dénombrées par la Fondation Abbé Pierre sont logées (certes mal, dénotant notamment d’un déficit de qualité et d’accessibilité financière, mais pas forcément de quantité), où la taille moyenne des ménages continue de baisser et où la population dite « hors ménage » n’augmente pas (1,488 million de personnes en 2008 et en 2019, alors que la population totale a augmenté de 4,8%).

Ajoutons que cette perspective de résorption d’un déficit suppose implicitement que les logements supplémentaires vont être intégralement affectés à cet objectif. Or, on est loin, dans les faits, d’une affectation optimale des logements neufs[22].

Une tentative de prise en compte du mal-logement et de territorialisation de la démarche : OTELO

En l’absence de projection nationale officielle de la demande potentielle depuis 2012, une initiative menée depuis 2017 a réveillé l’intérêt pour la démarche. La mise au point d’OTELO (Outils pour la TErritorialisation de la production de LOgements) par la DHUP et le CEREMA[23], permet désormais de diffuser une méthode visant à permettre aux acteurs des politiques locales de l’habitat de mesurer, à l’échelle des intercommunalités compétentes, les besoins de production neuve.

C’est dans le prolongement de ces travaux que le SDES a produit en 2021 ce qu’il appelait une « étude mère » visant à les promouvoir, à prolonger les analyses plus anciennes et à produire des chiffres agrégés à l’échelle nationale. Cette étude qui contenait semble-t-il quelques fragilités, n’a pas été publiée, mais a servi de donnée de cadrage sur les besoins pour la première partie du rapport Rebsamen[24] publié en septembre 2021 qui évoquait une fourchette de demande potentielle comprise entre 210 000 et 325 000 logements par an entre 2017 et 2030. C’est la mise à jour de ce travail que le SDES prépare actuellement dans la perspective d’une publication fin 2023.

Outre une capacité d’analyses locales, OTELO apporte deux innovations importantes à la démarche traditionnelle :

• D’une part, il rend possible pour la première fois une déclinaison régionale du chiffrage (y compris pour les régions d’outre-mer, hors Mayotte) ;
• d’autre part, il vise à ajouter au chiffrage traditionnel une approche de modalités de mal-logement qu’un supplément de construction neuve serait susceptible de réduire.

Cette seconde innovation modifie sensiblement la nature de l’exercice en y ajoutant une dimension normative fondée sur la notion de « besoins en stock » mise en avant par OTELO et qui comptabilise les ménages dont les besoins en logements ne sont pas satisfaits[25] à un moment donné. Ce chiffrage, issu de sources disparates et présentant de nombreuses limites (fichiers des demandeurs de logements sociaux, fichier des centres d’hébergement, recensement, caisses d’allocation familiales…), révèle les difficultés d’une approche statistique du mal-logement, notamment en l’absence d’une enquête nationale logement récente[26]. Il renvoie aussi à de multiples interrogations sur le lien à établir entre les situations recensées et la nécessité de construire de nouveaux logements. En effet, dans beaucoup de cas ces situations renvoient plus à une mauvaise adéquation entre un ménage et un logement (inadapté à sa taille, à son budget…) ou à une nécessité de travaux (équipement sanitaire, inconfort…) qu’à un déficit quantitatif que la construction pourrait résorber.

Selon le rapport Rebsamen, le chiffrage réalisé sur des sources de 2017 à 2020 débouchait sur une fourchette comprise entre 800 000 et 1,450 million de ménages concernés. Les résorber d’ici à 2030 par de la construction neuve augmenterait les objectifs de 61 000 à 111 000 logements par an.

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On le voit, le débat est loin d’être clos. Le groupe de travail « réconcilier les français avec la production de logements nouveaux » du Conseil national de la Refondation (CNR) consacré au logement fait de la création d’un « nouvel outil pour mieux évaluer la demande » et permettant une déclinaison territorialisée d’objectifs de logements supplémentaires une de ses propositions phares. C’est d’ailleurs un des rares points de ses travaux que la Première ministre semble avoir retenu dans ses propos du 5 juin 2023, en annonçant la création d’une mission sur l’exploitation des données sur le logement, afin de « mieux définir les besoins ».

Ce sera peut-être l’occasion de lancer un processus de concertation entre les acteurs du secteur, permettant d’échanger autour d’un cadre de calcul faisant consensus. Viendrait ensuite le débat sur les hypothèses retenues, tant démographiques que sur l’évolution du stock de logements et la croissance du parc inoccupé, quitte à proposer des scénarios contrastés et à en tirer une véritable réflexion politique sur les inflexions à donner aux tendances observées.

[1] Il n’y a pas lieu ici de poser tous les termes du débat potentiel sur la définition du « bien logé » (par opposition avec le « mal-logement ». Précisons simplement qu’elle est tout sauf stabilisée.

[2] Voir notamment le dossier « Contester la métropole » publié par la revue Métropole en 2021 sous la direction de Ludovic Halbert, Gilles Pinson et Valérie Sala-Pal (n°28-2021). https://doi.org/10.4000/metropoles.7769

[3] Source : SDES, Sit@del2 consulté en février 2023

[4] 2017 est la quatrième meilleure année de construction neuve depuis 1980 après 2005, 2006 et 2007 pour les mises en chantier totales ; 2022 reste au-dessus la moyenne de la période. Pour le logement collectif, 2017 est le record absolu des quatre dernières décennies et 2022 se situe encore parmi les douze meilleures années de la période (voir graphique 1).

[5] Production des matériaux, consommation énergétique pour les acheminer et sur les chantiers, recyclage, etc. Données issues de l’Association pour le développement du bâtiment bas carbone (BBCA).

[6] https://transitions2050.ademe.fr/generation-frugales

[7] Négawatt, The Shift Project, Pouget Consultants (2022) Construction neuve et rénovation. Les points communs des scénarios ADEME, négaWatt, The Shift Project et Pouget Consultants / Carbone 4, note présentée lors du Grand Défi Ecologique, la 1ere Biennale de l’ADEME le 29 mars 2022. https://theshiftproject.org/article/logement-points-communs-scenarios/

[8] Tribune de Christine Leconte, Le Monde, 25 juillet 2022

[9] Insee (2021) « 68,1 millions d’habitants en 2070 : une population un peu plus nombreuse qu’en 2021, mais plus âgée ». Insee Première n°1881, Novembre 2021. https://www.insee.fr/fr/statistiques/5893969#:~:text=Insee%20Premi%C3%A8re%20%C2%B7%20Novembre%202021%20%C2%B7%20n,en%202021%2C%20mais%20plus%20%C3%A2g%C3%A9e&text=Si%20les%20tendances%20d%C3%A9mographiques%20r%C3%A9centes,%2C3%20millions%20d’habitants.

[10] Tardiveau T. (2020) « La construction et la rénovation des logements privés en France » Trésor-éco, n°261, juin 2020.

[11] Signalons notamment le texte de Jean Bosvieux sur le présent site dans la rubrique des questions et controverses : https://politiquedulogement.com/PDF/Q&C/Besoins-JB.pdf et, ancien, mais toujours d’actualité :

Bosvieux J. et Coloos B. (1994) Besoins et qualité des logement. Plan Construction et architecture.

[12] https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2018-10/LPS%20135.pdf

[13] Laye S. (2023) Construire « plus » et « mieux » de logements en France : c’est possible. Institut Thomas More qui reprend à son compte les analyses de Gérard-François Dumont (voir plus bas) https://institut-thomas-more.org/2023/03/10/construire-plus-et-mieux-de-logements-en-france-cest-possible/

Bedo A. et Rochet J.-B. (2023) Etude sur le besoin de logements neufs en France. ESCP Junior Conseil pour le Fédération des promoteurs immobiliers. Cette étude que nous nous sommes procurée n’est, à ce jour, pas rendue publique.

[14] Dumont G.-F. (2022) Le besoin en logement en France métropolitaine à l’horizon 2030 : nul ou important ? Population et avenir https://institut-thomas-more.org/wp-content/uploads/2023/03/202212-RapportPopulationAvenir.pdf

[15] L’étude différencie les taux de cohabitation selon l’origine (Nord ou Sud) des populations immigrées, alors que les données de cohabitation provenant de l’Insee s’appuient sur l’expérience passée et intègrent donc déjà implicitement ces différences. Il semble donc que cette sophistication de l’analyse conduise à des redondances et donc à une surestimation de l’accroissement du nombre de ménages.

[16] Ce chiffre était une estimation forfaitaire. Jusqu’à la démarche en cours au SDES, le dernier essai de calcul de la désaffectation nette du parc avait été mené à l’Insee par Claudie Louvot à partir des données des enquêtes emploi de

[17] Le site Internet de l’Anru indique que le premier programme national de rénovation urbaine a conduit à la démolition de 160 000 logements entre 2004 et 2020, soit 10 000 par an.

[18] Université Paris Dauphine (2006) Demande de logement : la réalité du choc sociologique, L’Observateur de l’immobilier, revue du Crédit foncier, n° hors-série (novembre). https://www.researchgate.net/publication/41220703_Demande_de_logement_la_realite_du_choc_sociologique

[19] Mouillart M. (2008) « Des besoins durablement élevés », Constructif n°18, novembre. http://www.constructif.fr/bibliotheque/2007-11/des-besoins-durablement-eleves.html?item_id=2803

[20] Mouillart M. (2022) « Entre avenir démographique en berne et besoins de construction élevés », Journal de l’Agence, en ligne. https://www.journaldelagence.com/1208978-entre-avenir-demographique-en-berne-et-besoin-de-construction-eleve-michel-mouillart-professeur-deconomie-frics

[21] Driant J.-C. (2015) « La crise du logement vient-elle d’un déficit de construction ? » L’économie politique, N°65 (2015-1) file:///C:/Users/jean-/Downloads/LECO_065_0023.pdf

[22] A l’occasion d’un important travail, un peu oublié, produit en 2001 pour la direction régionale de l’Equipement d’Ile-de-France (DREIF), les auteurs avaient construit un modèle de réaffectation des logements faisant l’hypothèse d’une répartition optimale de la production neuve. Il montrait le caractère très théorique de l’hypothèse. L’étude est disponible sur le site de l’ANIL : https://www.anil.org/documentation-experte/etudes-eclairages/etudes-et-eclairages-2001/levaluation-normative-des-besoins-principes-et-application-concrete-a-lile-de-france/

[23] https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/territorialisation-de-la-production-de-logements-methodologie-et-outil-destimation

[24] Rapport de la commission pour la relance durable de la construction de logements, Tome 1 – Diagnostic et mesures phares https://www.gouvernement.fr/upload/media/default/0001/01/2021_09_rapport_-_commission_pour_la_relance_durable_de_la_construction_de_logements.pdf

[25] Personnes vivant hors logement, hébergées chez un tiers, ménages vivant dans un logement de mauvaise qualité ou en surpeuplement, ménages subissant un effort financier excessif.

[26] La dernière date encore de 2013, en attendant la diffusion des résultats de celle de 2020-21