Qui a peur du credit crunch ?
« Une restriction majeure des prêts immobiliers avec des prêts en recul de 45 % sur un an.
Dans n’importe quelle industrie où les clients se voient coupés de leurs moyens de paiement dans une telle proportion, quelqu’un regarderait ce qui se passe … »[1] Est-ce vraiment à l’État que s’adresse cette question de Véronique Bédague, PDG de Nexity et ancienne directrice de cabinet de Manuel Valls ? Ce disant, elle exprime le sentiment de la majorité du monde du logement, au sens large, celui qui va des promoteurs aux associations d’aide aux mal logés, à l’égard d’un gouvernement taxé de désintérêt pour le logement et suspect d’être animé par la seule volonté de réduire la dépense budgétaire. Pourtant, dans la situation actuelle, ce n’est pas la fin annoncée ou redoutée des PTZ ou du Pinel, ni les misères faites aux organismes d’HLM qui expliquent la crise de l’offre de crédit. Des emprunteurs présentant des revenus stables et un niveau d’apport personnel qui aurait jusque-là été jugé suffisant, se heurtent de plus en plus souvent à des refus de prêt. Les banques redouteraient-elles qu’une baisse des prix affecte la qualité des garanties dont elles disposent sur les biens qu’elles ont financés ?
On sait que la baisse des taux, associée à l’allongement des durées qui l’accompagne normalement[2] accroît la capacité d’emprunt des accédants. Ce phénomène expliquerait, selon les spécialistes, entre 40 et 60 % de la hausse des prix intervenue depuis 1/4 de siècle. La hausse des taux pourrait logiquement avoir l’effet inverse, une baisse des prix, mais la seule inconnue tient au calendrier de ces mouvements.
Dans le cas présent, les coupables sont plutôt à rechercher du côté des autorités prudentielles, de la Banque de France et de la BCE.. Ce sont les autorités prudentielles qui incitent directement les banques à être plus regardantes lorsqu’elles instruisent des demandes de prêt immobilier et d’un point vue général, qui exigent que celles-ci maîtrisent avec plus de rigueur leur encours de crédit. La période du quantitative easing est derrière nous. On observera que ce n’est pas la première fois que la Banque de France appelle les établissements de crédit français à plus de sévérité dans leurs critères d’attribution des prêts immobiliers[3]. Pour autant, le taux de sinistres sur les prêts à l’accession en France a été et reste parmi les plus bas, si ce n’est le plus bas des pays de l’OCDE. Mais aujourd’hui, si l’on en croit les spécialistes, c’est leur encours global de crédits que les banques sont appelées à réduire. Et quitte à arbitrer entre prêts aux PME, aux PMI et prêts au logement, les banques n’ont probablement aucune raison d’être mécontentes de s’abriter derrière des instructions supérieures, pour refuser des crédits aux candidats à l’achat d’un logement. On sait que depuis la disparition des établissements spécialisés, le prêt au logement est plus un instrument de conquête et de fidélisation de clientèle qu’une source de profit.
Or, depuis le gouvernement Balladur en 1986, les taux sont, de fait, en France, fixes à la hausse et variables à la baisse. C’est la solution qu’avait trouvée le gouvernement en ouvrant le droit à la renégociation, pour permettre aux accédants qui avaient souscrit des prêts à taux fixes, mais à mensualités progressives, de supporter sans douleur les conséquences de la baisse brutale de l’inflation. Avec la baisse de l’inflation, c’est en effet la progression du revenu nominal des emprunteurs qui marquait le pas. Prenant appui sur la loi Scrivener qui limite à 3 % du capital restant dû l’indemnité de remboursement anticipé, cette opération permet de réduire considérablement sa mensualité, soit en changeant d’établissement prêteur, soit en modifiant les conditions de son prêt sous la menace d’un tel changement. Rappelons que le taux moyen nominal d’un prêt conventionné, donc réglementé, d’une durée de 20 ans, souscrit en 1982 s’élevait à 17,4 %. On se reportera à la note de l’ANIL de 1986[4]. Grâce à cela, la crise est passée sans dommage pour les accédants français, les établissements spécialisés constituant la seule victime collatérale de cette innovation.
Reste que, bénéfique pour les emprunteurs, sans être vraiment dommageable pour les banques, cette possibilité offerte aux emprunteurs est cause d’une concurrence permanente entre les prêteurs, et ce pendant toute la période d’amortissement du prêt. C’est d’ailleurs en jouant de cette concurrence que les courtiers ont développé leur part de marché, laquelle était jusqu’alors anecdotique[5]. A défaut de revenir sur l’application qui a été faite de la loi Scrivener, il est possible que les banques, qui depuis la disparition des établissements spécialisés se comptent sur les doigts d’une main, saisissent cette occasion pour marginaliser à nouveau l’intervention des courtiers. Le monde du logement qui parvient souvent, à l’instar du monde agricole, à offrir un front uni face aux pouvoirs publics pour demander une plus grande implication financière de l’État et un accroissement des diverses aides financières et fiscales, se trouve pour de bon, dans la situation actuelle, en concurrence avec les autres secteurs de l’économie, mais cette fois pour l’accès au crédit.
Dans n’importe quelle industrie où les clients se voient coupés de leurs moyens de paiement dans une telle proportion, quelqu’un regarderait ce qui se passe … »[1] Est-ce vraiment à l’État que s’adresse cette question de Véronique Bédague, PDG de Nexity et ancienne directrice de cabinet de Manuel Valls ? Ce disant, elle exprime le sentiment de la majorité du monde du logement, au sens large, celui qui va des promoteurs aux associations d’aide aux mal logés, à l’égard d’un gouvernement taxé de désintérêt pour le logement et suspect d’être animé par la seule volonté de réduire la dépense budgétaire. Pourtant, dans la situation actuelle, ce n’est pas la fin annoncée ou redoutée des PTZ ou du Pinel, ni les misères faites aux organismes d’HLM qui expliquent la crise de l’offre de crédit. Des emprunteurs présentant des revenus stables et un niveau d’apport personnel qui aurait jusque-là été jugé suffisant, se heurtent de plus en plus souvent à des refus de prêt. Les banques redouteraient-elles qu’une baisse des prix affecte la qualité des garanties dont elles disposent sur les biens qu’elles ont financés ?
On sait que la baisse des taux, associée à l’allongement des durées qui l’accompagne normalement[2] accroît la capacité d’emprunt des accédants. Ce phénomène expliquerait, selon les spécialistes, entre 40 et 60 % de la hausse des prix intervenue depuis 1/4 de siècle. La hausse des taux pourrait logiquement avoir l’effet inverse, une baisse des prix, mais la seule inconnue tient au calendrier de ces mouvements.
Dans le cas présent, les coupables sont plutôt à rechercher du côté des autorités prudentielles, de la Banque de France et de la BCE.. Ce sont les autorités prudentielles qui incitent directement les banques à être plus regardantes lorsqu’elles instruisent des demandes de prêt immobilier et d’un point vue général, qui exigent que celles-ci maîtrisent avec plus de rigueur leur encours de crédit. La période du quantitative easing est derrière nous. On observera que ce n’est pas la première fois que la Banque de France appelle les établissements de crédit français à plus de sévérité dans leurs critères d’attribution des prêts immobiliers[3]. Pour autant, le taux de sinistres sur les prêts à l’accession en France a été et reste parmi les plus bas, si ce n’est le plus bas des pays de l’OCDE. Mais aujourd’hui, si l’on en croit les spécialistes, c’est leur encours global de crédits que les banques sont appelées à réduire. Et quitte à arbitrer entre prêts aux PME, aux PMI et prêts au logement, les banques n’ont probablement aucune raison d’être mécontentes de s’abriter derrière des instructions supérieures, pour refuser des crédits aux candidats à l’achat d’un logement. On sait que depuis la disparition des établissements spécialisés, le prêt au logement est plus un instrument de conquête et de fidélisation de clientèle qu’une source de profit.
Or, depuis le gouvernement Balladur en 1986, les taux sont, de fait, en France, fixes à la hausse et variables à la baisse. C’est la solution qu’avait trouvée le gouvernement en ouvrant le droit à la renégociation, pour permettre aux accédants qui avaient souscrit des prêts à taux fixes, mais à mensualités progressives, de supporter sans douleur les conséquences de la baisse brutale de l’inflation. Avec la baisse de l’inflation, c’est en effet la progression du revenu nominal des emprunteurs qui marquait le pas. Prenant appui sur la loi Scrivener qui limite à 3 % du capital restant dû l’indemnité de remboursement anticipé, cette opération permet de réduire considérablement sa mensualité, soit en changeant d’établissement prêteur, soit en modifiant les conditions de son prêt sous la menace d’un tel changement. Rappelons que le taux moyen nominal d’un prêt conventionné, donc réglementé, d’une durée de 20 ans, souscrit en 1982 s’élevait à 17,4 %. On se reportera à la note de l’ANIL de 1986[4]. Grâce à cela, la crise est passée sans dommage pour les accédants français, les établissements spécialisés constituant la seule victime collatérale de cette innovation.
Reste que, bénéfique pour les emprunteurs, sans être vraiment dommageable pour les banques, cette possibilité offerte aux emprunteurs est cause d’une concurrence permanente entre les prêteurs, et ce pendant toute la période d’amortissement du prêt. C’est d’ailleurs en jouant de cette concurrence que les courtiers ont développé leur part de marché, laquelle était jusqu’alors anecdotique[5]. A défaut de revenir sur l’application qui a été faite de la loi Scrivener, il est possible que les banques, qui depuis la disparition des établissements spécialisés se comptent sur les doigts d’une main, saisissent cette occasion pour marginaliser à nouveau l’intervention des courtiers. Le monde du logement qui parvient souvent, à l’instar du monde agricole, à offrir un front uni face aux pouvoirs publics pour demander une plus grande implication financière de l’État et un accroissement des diverses aides financières et fiscales, se trouve pour de bon, dans la situation actuelle, en concurrence avec les autres secteurs de l’économie, mais cette fois pour l’accès au crédit.
[1] Le Monde du 8 septembre 2023 Interview de Véronique Begague https://journal.lemonde.fr/data/3149/reader/reader.html?xtor=EPR-32280632-[jelec]-20230907-[cta_lire]#!preferred/0/package/3149/pub/4415/page/18 50,5 % de crédits au logement en moins de mai à juillet 2023 par rapport à mai à juillet 2022 selon l’observatoire Crédit logement/CSA cité par le Monde daté du 9 septembre 2023
[2] Porter un prêt de 15 à 20 ans augmente, pour une même mensualité, la capacité d’emprunt de 27 % lorsque les taux sont de 2 %, mais de 11 % seulement lorsque les taux sont de 10 %.
[3] ANIL juillet 2005 Prêts à l’habitat : prudence excessive ou risques inconsidérés ? https://www.anil.org/documentation-experte/etudes-eclairages/etudes-et-eclairages-2006/prets-a-lhabitat-prudence-excessive-ou-risques-inconsideres/
[4] ANIL Les accédants en difficulté Mai 1986 https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Etudes/Avant_1996/accedants_en_difficulte.pdf
[5] Poltiquedulogement 2019 Bernard Vorms Crédits immobiliers : les banques réussiront-elles à se passer des courtiers ?
