Le lotissement est, avec la zone d’aménagement concerté, l’une des principales procédures d’aménagement régies par le code de l’urbanisme.
Le lotissement est une opération tendant à produire, par leur viabilisation, des terrains (lots) à bâtir. Il est principalement d’initiative privée, mais peut également être initié par une personne publique sur une dépendance de son domaine privé.
C’est une technique ancienne de développement urbain, expression d’une prérogative naturelle du droit de propriété. Son histoire est marquée par la loi du 19 juillet 1924 qui pose le principe de la délivrance par l’Administration d’une autorisation préalable obligatoire avant toute division foncière. Sa première définition est issue d’une loi du 15 juin 1943, laquelle a été successivement modifiée en 1958, 1977, 2005 et, en dernier lieu, en 2011 ; une réflexion conduite par le gouvernement a été lancée en 2018 pour permettre les lotissements multi-sites.
Le régime juridique du lotissement est prévu aux articles L., R. et A. 442-1 s. C. urb. Il ne vise pour autant qu’une catégorie définie de divisions, excluant par ailleurs celles soumises à des conditions ou à des régimes spéciaux (C. urb., art. R. 442-1). Il s’applique au lotissement défini comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (C. urb., art. L. 442-1).
S’agissant des divisions visées, elles sont très largement entendues puisque toutes sont concernées, hormis celles verticales (dissociant le sol et le sous-sol ou des volumes) : tant celles qui visent la propriété que la jouissance, tant celles issues de partages, de locations que de mutations à titre gratuit ou onéreux.
S’agissant de l’unité foncière (ou encore propriété foncière ou îlot de propriété) à diviser, elle est comprise comme un terrain (c’est-à-dire une ou plusieurs parcelles contiguës) ou plusieurs terrains d’un seul tenant appartenant à un ou plusieurs propriétaires, personnes physiques ou morales de droit privé ou de droit public.
L’autorisation du lotissement, par un permis d’aménager ou une décision de non-opposition à déclaration préalable, est délivrée par l’Administration au vu d’un dossier différemment composé (demande de permis d’aménager ou déclaration préalable) selon que l’opération projetée par le lotisseur (le propriétaire ou son mandataire) comprend ou non des voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots à bâtir.
L’instruction de la demande ou de la déclaration est assurée, soit par les services de l’Etat si celui-ci est compétent, soit, s’il ne l’est pas, par les services communaux, intercommunaux ou ceux de l’Etat qui sont mis à la disposition de la commune, selon les règles applicables en matière d’autorisations d’urbanisme.
La décision prise sur la demande ou la déclaration doit être notifiée au pétitionnaire au plus tard au terme du délai d’instruction de droit commun de 3 mois, le cas échéant majoré ou prolongé. Elle est motivée dans tous les cas où elle n’autorise pas purement et simplement la demande (autorisation conditionnelle, refus, sursis à statuer, dérogation, adaptation mineure). La décision positive autorise la division projetée sous réserve, lorsqu’elle prend la forme d’un permis d’aménager, de l’exécution des travaux, et peut, dans cette dernière forme, répartir la surface de plancher maximale autorisée, ainsi que les éventuelles majorations des règles relatives au gabarit et à la densité. Par ailleurs, la décision peut être assortie de prescriptions particulières et mettre à la charge du pétitionnaire des participations et contributions d’urbanisme.
Selon la forme de l’autorisation (permis d’aménager ou décision de non-opposition à déclaration préalable), les travaux relatifs aux voies, espaces ou équipements communs doivent être entrepris ou la division sans travaux doit avoir lieu dans un délai de trois ans suivant la notification de l’autorisation ou, si elle est née tacitement, sa naissance, sous peine de caducité.
En cas de travaux, les modalités de pré-commercialisation, de commercialisation et de cession des lots sont respectivement encadrées aux stades de l’instruction de la demande de permis d’aménager, de sa délivrance et des conditions prescrites pour son exécution ou de l’achèvement des travaux.
La commercialisation aboutit à la vente ou à la location des différents lots. La propriété, la gestion et l’entretien des voies, espaces et équipements communs, lorsqu’ils sont prévus, sont attribués à une association syndicale ou aux co-lotis ou transférée à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunal compétent.
La réglementation applicable à l’intérieur des lotissements soumet les constructions futures à l’obtention d’un permis de construire (éventuellement précédé d’un permis d’aménagement modificatif ou d’un certificat du lotisseur indiquant la surface de plancher constructible sur le lot), délivré conformément aux règles d’urbanisme contenues dans le document local d’urbanisme (le plus souvent Plan Local d’Urbanisme communal ou intercommunal) et/ou le Règlement National d’Urbanisme, ainsi que dans l’éventuel règlement du lotissement ; les règles contractualisées contenues dans le cahier des charges du lotissement, s’il existe, ne conditionnent cependant pas la délivrance des permis de construire, mais doivent être respectées sous peine de sanction judiciaire. Règlement et cahier des charges du lotissement peuvent être modifiés à l’initiative des co-lotis ou, le cas échéant, après leur acceptation, suivant des conditions propres à chacun des ces documents suivant la nature des modifications envisagées.
Pascal Ibanez
Novembre 2018.
