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Propriété

Les pouvoirs attachés à la propriété

La propriété est le plus complet de tous les droits qui se rapportent aux biens. Le code civil le définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544). Le droit de jouir des choses et le droit d’en disposer forment donc le contenu du droit de propriété et renvoient aux trois utilités types des biens : l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus est l’aptitude de la chose à remplir sa fonction principale : par exemple, le propriétaire usera de son immeuble d’habitation en l’occupant. Le fructus est l’aptitude de la chose à générer des revenus : le propriétaire récoltera les denrées produites par le fonds de terre cultivé ; il percevra les loyers générés par l’immeuble loué etc. Quant à l’abusus, il est l’aptitude de la chose à être consommée par aliénation ou par destruction ; le propriétaire de l’immeuble peut donc en principe le vendre, en faire donation ou le détruire. Lorsqu’aucune loi ne vient limiter son exercice, le droit de propriété est plein et entier, absolu (c’est pourquoi, le mot propriété sert parfois à désigner la chose sur laquelle porte le droit de propriété ; le droit de propriété et son objet finissent par se confondre).

L’objet mobilier ou immobilier de la propriété

Les choses sur lesquelles porte le droit de propriété ont une valeur patrimoniale : ce sont des « biens ». Ce qui exclut du domaine de la propriété privée les « choses sans maître » (ou res nullius en latin) qui n’appartiennent à personne même si elles sont susceptibles d’être appropriées un jour (comme les animaux sauvages, les choses mobilières abandonnées), les choses communes (ou res communes en latin) dont l’usage est commun à tous même si leur usage peut être réglementé notamment par le droit de l’environnement (par exemple, à ce jour, l’air, la lumière…), et les « choses hors du commerce » qui ne peuvent pas faire l’objet d’un échange entre particuliers (comme les biens du domaine public, les sépultures, les stupéfiants).
Les choses douées de valeur patrimoniale peuvent être immobilières ou mobilières. La distinction est fondée sur une considération d’ordre physique. Les immeubles sont les biens qui ne peuvent pas, par nature, être déplacés : il s’agit du sol et de tout ce qui s’y incorpore comme les fonds de terre et les bâtiments. Il faut y ajouter les meubles accessoires nécessaires d’un immeuble (par exemple les animaux et machines placés au service d’un fonds agricole) ; de même que certains biens incorporels, à savoir les droits (par exemple un usufruit, une servitude ou une hypothèque) qui portent sur un immeuble et les actions en justice qui tendent à revendiquer un immeuble. A l’inverse, les biens meubles impliquent un déplacement possible d’un lieu à un autre : ce sont les meubles meublants d’un logement, les véhicules, les animaux, la monnaie… de même que les droits et actions qui ne sont pas immeubles. Sous l’Ancien Droit et à l’époque de la rédaction du Code civil de 1804, les biens mobiliers étaient considérés sans valeur (« Res mobilis, res vilis »). Dans un pays d’économie surtout agricole, les biens de valeur étaient les immeubles. Aujourd’hui, sont apparus de nouveaux biens, meubles, spécialement incorporels, d’une valeur patrimoniale non négligeable. Tel est le cas du droit au bail, du fonds de commerce, des brevets d’invention, des marques, des droits d’auteur, des valeurs mobilières, dont la pierre-papier (parts de SCI) etc. La distinction des meubles et des immeubles n’en conserve pas moins un intérêt pratique. Notamment, les aliénations immobilières et les constitutions de droits réels immobiliers sont soumises à publicité foncière afin d’être opposables aux tiers ; alors que les opérations juridiques mobilières ne le sont généralement pas. De même, la saisie des immeubles est plus complexe que celles des meubles.

Le statut de la propriété

On s’accorde à reconnaître au droit de propriété une place particulière dans le système juridique français. La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 le qualifie de « droit inviolable et sacré » (article 17) et le fait figurer parmi les « droits naturels et imprescriptibles de l’homme » au même titre que la liberté (article 2). La Déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948 décide que « toute personne […] a droit à la propriété » (article 17 alinéa 1er). Aux termes de l’article 1 du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ». Quant au juge (Cour de cassation, Conseil constitutionnel, Cour européenne des droits de l’homme…), il confirme le caractère fondamental du droit de propriété à l’occasion, notamment, du contentieux relatif aux atteintes qui peuvent lui être portées. Ce statut particulier limite les possibilités pour le législateur d’y porter atteinte.
On peut ajouter que la nature juridique du droit de propriété est discutée en droit. La thèse classique veut qu’il figure dans le patrimoine du propriétaire, aux côtés de ses droits de créance, d’usufruit, de servitude, d’hypothèque etc. et de ses dettes : le droit de propriété est alors perçu comme un droit patrimonial. Une conception minoritaire place le droit de propriété au niveau du sujet lui-même et non dans son patrimoine (seul le bien objet de la propriété serait doté d’une valeur patrimoniale) : le droit de propriété est alors un droit extra-patrimonial qui côtoie les droits de la personnalité (ses droits à l’image, au nom, à l’honneur…) attachés à un individu et qui a pour objet les choses corporelles ou incorporelles, les droits de créances, d’usufruit, de servitude, d’hypothèque etc.

Les limitations subies par la propriété

Bien que le droit de propriété soit le plus complet des droits se rapportant aux biens, son usage peut être limité par la volonté du propriétaire ou du législateur. D’abord, le propriétaire peut limiter la mise en œuvre de son droit de propriété en concédant à un tiers un droit réel sur le bien qui lui appartient : un usufruit, une hypothèque, une servitude etc. Il s’interdit alors toute modification du bien qui empêcherait le titulaire de ce droit de l’exercer comme prévu (par exemple, il ne peut pas détruire son bien ou le louer à un tiers). Ensuite, un certain nombre de lois viennent cantonner l’usage de son droit par le propriétaire. Ainsi, en matière immobilière, le propriétaire d’un monument historique ou d’un site classé n’est pas admis à le restaurer ou à le céder à son gré. Le propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble d’habitation est tenu de respecter les règles du droit de l’urbanisme concernant la desserte, l’implantation et l’architecture des constructions ; les règles de plan local d’urbanisme etc. Le bailleur doit respecter la durée minimale des baux, le droit au maintien dans les lieux, la réglementation des loyers voire même le droit de préemption du locataire en cas de vente du logement. Dans deux hypothèses extrêmes, le propriétaire peut même perdre son bien : lorsqu’il fait l’objet d’une nationalisation ou d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Brigitte Lotti
Novembre 2018

→ Acquisitiondémembrement (de la propriété), droit d’usage et d’habitation, droit de préemption, immeuble, pierre-papier, servitudes