Il n’y a pas de définition simple du promoteur, il n’a pas de statut. Paradoxalement, si la promotion immobilière est très étroitement encadrée, elle n’est pas plus définie juridiquement que le promoteur.
Pour appréhender ce professionnel aussi méconnu que souvent décrié, il est dans un premier temps possible de dire ce que n’est pas le promoteur immobilier : ni marchand de biens (acheteur et revendeur d’un immobilier pour l’essentiel préexistant), ni agent immobilier (intervenant dans le conseil et la transaction), ni aménageur-lotisseur (producteur de terrains à bâtir), ni constructeur de maisons individuelles (qui ne vend pas le terrain d’assiette), ni a fortiori entrepreneur.
S’il n’est pas défini par les textes, il l’a été par la jurisprudence. La Cour de Cassation le caractérise ainsi : « celui qui a eu l’initiative et le soin principal de l’opération » (arrêts Cour de Cassation des 27 avril et 16 mai 1977). « Initiative » renvoie à promouvoir : le promoteur (immobilier) celui qui initie un projet (immobilier). « Soin principal » au double sens de coordination générale et de maîtrise d’un processus (mise en œuvre et réalisation).
Le promoteur immobilier est bien un maître d’ouvrage – toujours propriétaire du terrain sur lequel la construction doit être édifiée – qui pilote un projet et en assume la responsabilité (notamment vis-à-vis de ses clients) et le risque, principalement sur les plans juridique et financier. Le promoteur est producteur de biens immobiliers destinés à être vendus. Il conçoit, réalise (ou plus exactement fait construire par des entreprises en faisant appel à des architectes et maîtres d’œuvre pour les études et le conseil) et commercialise ses programmes immobiliers. La fédération des promoteurs immobiliers le désigne en tant que « chef d’orchestre de l’acte de construire » (rejoignant la notion de coordination et de pilotage). C’est un véritable professionnel dont les compétences sont diverses pour couvrir les différents aspects et enjeux de toute opération immobilière : techniques, juridiques, financiers, fiscaux et commerciaux. Pour autant l’accès à la profession n’est nullement réglementé.
La profession de promoteur est jeune, à l’image de l’activité de la promotion immobilière. Elle est profondément marquée par le côté cyclique de celle-ci entraînant un renouvellement rapide et profond des structures de promotion (la moitié a moins de 30 ans). Un millier d’entreprises est aujourd’hui recensé, mais 3% d’entre elles réalisent plus de la moitié du chiffre d’affaires de la profession. Le logement représente les trois quarts de l’activité, l’immobilier d’entreprise et de loisirs se partageant le reste.
L’opération de promotion immobilière est très consommatrice de capitaux et les risques financiers liés à des montages insuffisamment maîtrisés ou à des mauvaises appréciations du marché sont très importants. Aussi, la profession évolue et évoluera toujours entre deux catégories de professionnels (et de structures) :
– des « indépendants » le plus souvent de taille moyenne ou petite – mobilisant des capitaux de particuliers ou de sociétés qui seront ses associés dans son « tour de table » – pouvant être très réactifs sur des produits et des marchés bien repérés,
– des entreprises fortement capitalisées liées à des groupes (investisseurs – financiers – entreprises).
Si l’exercice du métier de promoteur évolue en permanence au rythme des changements économiques, sociologiques et technologiques, la finalité de son action demeure : proposer et mettre en œuvre les projets immobiliers répondant à des usages et trouvant des clients acquéreurs.
Bertrand Avril
2003
