L’amélioration de l’habitat concerne le bâti existant. Il s’agit d’un chantier permanent, ou autrement dit « sans fin », qui répond à différents objectifs : social, territorial, environnemental. Après avoir rappelé quelques chiffres et un peu d’histoire, nous nous focaliserons sur les enjeux actuels, la rénovation énergétique ayant désormais pris une place particulière.
Le parc privé en première ligne
En France métropolitaine, environ 30 millions de logements ont été construits avant 1999 et le parc dit « privé » constitue plus de 80 % des résidences principales. Vu l’évolution des usages et des normes, la question de l’amélioration de l’habitat constitue de facto un objet majeur des politiques du logement.
Selon la Fédération Française du Bâtiment, pour la partie résidentielle, les travaux d’amélioration-entretien représentent globalement entre 50 et 60 % du chiffres d’affaires du secteur. En 2017, ces travaux étaient estimés à 45 milliards d’euros contre 39 milliards pour la construction neuve (et respectivement 43 et 31 milliards en 2020).
L’amélioration de l’habitat concerne à la fois le collectif et l’individuel, comme le parc privé et le parc social. Ce dernier, plus structuré, fait l’objet d’engagements spécifiques avec des maîtres d’ouvrage clairement identifiés, les bailleurs sociaux ayant l’obligation de mettre en place des Plans Stratégiques de Patrimoine.
Quant au « parc privé », la question de son amélioration a pris une dimension plus forte au fil des années, notamment après la seconde guerre mondiale. Le mauvais état de certains logements et le déficit de confort sont alors criants. Des dispositifs sont imaginés pour dépasser les différents obstacles – techniques, financiers, administratifs – en vue d’une transformation pérenne (Opération programmée d’amélioration de l’habitat – Opah – en partenariat avec les collectivités, subventions pour les particuliers…) ou pour atteindre certains objectifs (résorption de l’habitat insalubre, amélioration des performances énergétiques, mise aux normes, …).
Rappelons que c’est au milieu du 19ème siècle, avec la loi du 13 avril 1850 sur les logements insalubres, que l’on voit apparaître les premiers textes : le législateur et l’État se saisissent de ces sujets pour se donner les moyens de remédier à de mauvaises conditions d’habitation. Presque cent ans après cette loi, le Fonds national d’amélioration de l’habitat (FNAH) est institué, préfigurant ainsi l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) créée en 1971 pour « promouvoir l’amélioration et l’entretien de l’habitat visant à généraliser les trois éléments de confort (WC intérieur, salle de bain, chauffage central) » [site Anah 2021]. À noter qu’en 2006, même si l’acronyme Anah demeure utilisé, la structure change de nom et perd le mot « amélioration » pour devenir l’Agence nationale de l’habitat.
Les enjeux aujourd’hui
On peut regrouper les enjeux actuels en trois catégories. Cette segmentation est définie pour la clarté de l’exposé car bien sûr, les différents enjeux se cumulent parfois.
Le premier enjeu, celui porté par l’histoire rappelée précédemment, est social : l’amélioration de l’habitat doit permettre de lutter contre le mal-logement et les mauvaises conditions d’habitat. D’après l’Insee, le confort des logements s’est considérablement amélioré : « le confort sanitaire de base est quasi intégralement acquis en 2013, alors qu’à la fin des années 1970, un logement sur quatre n’avait ni baignoire ni douche et un sur quatre manquait de toilettes à l’intérieur. » La question du mal-logement aujourd’hui vise principalement la sur-occupation, la précarité énergétique, les défauts graves liés à l’humidité, au chauffage, aux installations électriques, aux marchands de sommeil qui louent des biens dans des états inacceptables, voire pénalement répréhensibles.
Par extension, en matière sociale, on peut intégrer les problématiques liées au vieillissement de la population et à la perte d’autonomie, la grande majorité des personnes interrogées souhaitant rester dans leur logement, d’où les nécessaires travaux d’adaptation des sanitaires, la mise en place d’équipements domotiques et connectés, etc.
Le deuxième enjeu structurant concerne les territoires. Les Opah ont constitué de premières démarches partenariales, partant des besoins du terrain lorsque des îlots ou des blocs d’immeubles étaient concernés. L’accroissement de la vacance du parc privé, observée dans des villes moyennes ou des centres-bourgs, montrent à quel point ces sujets ont pris une importance locale forte lorsque la spirale infernale de la vacance se met en place (baisse démographique, fermeture des commerces, perte d’attractivité des territoires, …). Dans ces cas, seules des opérations globales, intégrant notamment l’obsolescence morphologique ou technique des patrimoines qui ne répondent pas aux besoins ni aux conditions d’habitabilité actuelles, permettent d’agir de manière coordonnée et pérenne, à l’image du programme « Action cœur de ville » mis en place pour la période 2018-2022.
Le troisième enjeu est devenu un défi d’ampleur : répondre aux objectifs écologiques de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Des aides ont émergé pour accompagner les particuliers dans leur démarche de rénovation énergétique. Depuis plusieurs années, les collectivités locales se sont saisies du sujet : soit avec des structures types « guichets uniques » pour renseigner les habitants, soit via des aides directes. En 2020, l’État a voulu accélérer les démarches et a mis en place un dispositif intitulé « MaPrimRenov », avec une accélération liée au plan de relance. L’objectif est de massifier les travaux dans un contexte où le retour sur investissement apparaît loin d’être immédiat, notamment lorsque de lourds et coûteux travaux sont nécessaires. Cette démarche incitative fait d’ailleurs écho aux débats de la Convention citoyenne pour le climat (2019-2020), sans pour autant répondre à la demande de ses membres de « contraindre les propriétaires occupants et bailleurs à rénover de manière globale ». Certains logements qui ne répondent pas à certaines étiquettes énergétiques ne pourront toutefois plus être mis en location.
Ces quelques lignes montrent à quel point ce sujet de l’amélioration apparaît loin d’être épuisé. D’autres points de débat pourraient être ajoutés. Par exemple, rien n’est dit ici sur la distinction entre rénovation-réhabilitation et amélioration, les premières engageraient des travaux plus lourds que la seconde. Quant au choix économique entre rénovation-amélioration et démolition, cette question qui revient régulièrement émerge sous un angle nouveau, celui du bilan carbone des opérations.
Claire Guidi
Juillet 2021
