Qualification juridique de la relation contractuelle nouée entre un bailleur et un preneur pour la jouissance exclusive par ce dernier d’un logement affecté à sa résidence principale, régie à ce titre par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Enjeu
La législation sur les baux d’habitation tend à déterminer le cadre des rapports locatifs entre les bailleurs et les locataires. Ces rapports n’ayant pas toujours été équilibrés en raison de la reconnaissance du droit de propriété comme un droit fondamental à part entière et des garanties dont bénéficient ses titulaires, le législateur est intervenu à plusieurs reprises depuis les années 1980 afin de renforcer les garanties des locataires d’un logement à titre d’habitation principale.
Origine et évolution
Hormis la loi du 1er juin 1948 ayant introduit des dispositions exceptionnelles relatives aux baux d’habitation, notamment l’encadrement des loyers existants et la libre détermination des loyers des logements neufs aux fins d’en favoriser la construction, vouées à l’extinction (moins de 100.000 logements sont aujourd’hui concernés), ce n’est qu’en début des années 1980 que le législateur est intervenu pour encadrer et équilibrer les rapports locatifs de façon claire et systématisée.
Ainsi, la loi du 22 juin 1982, dite loi Quilliot, est la première loi à véritablement réglementer les rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation en regroupant les dispositions existantes jusque-là disséminées et en rééquilibrant les rapports locatifs, en renforçant les garanties des locataires. La loi du 23 novembre 1986, dite loi Méhaignerie, revint en partie sur cette orientation avant que ne soit définitivement adopté le texte de référence à travers la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz.
Cette dernière constitue pour l’heure le socle de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur et le cadre des nombreuses modifications qui lui ont été apportées. Parmi les plus notables peuvent être citées la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000 qui impose au bailleur la mise en location d’un logement décent, la loi Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006 (qui traite notamment des clauses abusives), ou encore et surtout la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014 qui, entre autres choses, a fait entrer la location meublée dans le domaine de la loi de 1989, a renforcé l’encadrement des loyers, réduit le délai de prescription ainsi que celui dont dispose le locataire pour donner congé.
Ce faisant, au fil des évolutions législatives le champ d’application de ce texte, et de fait, la notion même de bail d’habitation s’est affinée.
Champ d’application
Le champ traditionnel d’application de la loi de 1989 est la location de locaux non meublés destinés à un usage d’habitation ou à un usage mixte (professionnel et d’habitation). La loi ALUR de 2014 a profondément modifié ce domaine puisque les dispositions de la loi de 1989 s’appliquent désormais aux logements meublés. Le bail d’habitation ne peut concerner qu’un logement occupé à titre de résidence principale par une personne physique (en excluant de fait les personnes morales), pendant une période au moins égale à huit mois par an (sont donc exclues les locations saisonnières ou sporadiques).
Au-delà d’un certain nombre de règles communes à tous les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 crée des sous-catégories qui bénéficient d’adaptation ou de dérogation au « régime général », notamment: les locations de logements gérés par un organisme HLM , faisant l’objet d’une réglementation autonome, le bail mobilité (destiné aux étudiants, personne à forte mobilité, apprenti), dérogeant à certaines garanties, notamment en terme de résiliation du bail, etc.
Principe directeur
La majorité des règles contenues dans la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et, donc impératives, s’imposant ainsi à la volonté contractuelle et renforçant ainsi la protection du locataire, notamment en matière de jouissance des locaux et de maintien dans les lieux.
Nicolas Le Rudulier
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – février 2024
