Devenir propriétaire d’un logement dans un immeuble collectif conduit à être copropriétaire des parties communes. A ce titre, celui qui s’intègre ainsi dans la communauté de celles et ceux qui ont acquis un lot dans l’immeuble doit se soumettre à deux règles majeures, le respect du règlement de copropriété et l’acquittement des charges liées à la vie de l’immeuble, au-delà des charges directement attachées au lot.
Nature des charges
Les charges de copropriété sont de deux ordres, les charges générales et les charges spéciales. Les premières sont liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble. Le nettoyage des parties communes, le salaire du gardien si la copropriété en dispose, les honoraires du syndic, comme les travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture sont de cette nature. Ces charges sont facturées par le syndic aux copropriétaires selon la quote-part des parties communes dont ils sont propriétaire, sans considération de l’utilité particulière de ces charges pour chacun.
Les charges spéciales sont relatives au coût des services collectifs, tels que le gardiennage, le nettoyage ou encore l’entretien du système de sécurité, et aux équipements communs de l’immeuble. Entrent dans cette catégorie l’entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, l’installation d’une antenne de télévision par exemple. Ces charges, par différence avec les charges générales, sont payées par les copropriétaires en fonction de l’usage potentiel qu’ils en font eu égard à la nature et à la localisation du lot dont ils sont propriétaire dans l’immeuble. C’est ainsi que les habitants d’un appartement en rez-de-chaussée n’auront pas à acquitter de charges attachées au fonctionnement ou à l’entretien de l’ascenseur, dont ils ne seront par construction pas utilisateurs…sauf si l’ascenseur permet aussi l’accès aux caves.
Les charges ne sont évidemment pas de façon délibérée exposées par le syndic. Elles sont intégrées au budget prévisionnel voté par les copropriétaires et leur destination est simple: faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs, pour leur maintien en l’état, leur fonctionnement et leur administration. Le budget prévisionnel ne distingue pas entre les charges générales et les charges spéciales, qui devront également être votées par l’assemblée générale.
S’agissant des dépenses exceptionnelles, concernant les gros travaux, elles doivent faire l’objet d’un vote exprès et ne peuvent être intégrées au budget prévisionnel. Sont visées par cette procédure les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, les travaux d’amélioration (transformation de l’existant, adjonction d’un nouvel équipement, aménagement ou création de locaux à usage commun, affouillement des sols, surélévation de bâtiment, travaux relatifs à la mise aux normes énergétique notamment), les études techniques (diagnostics ou consultations d’expert).
Ces charges sont votées en même temps que les travaux dont elles permettront le financement.
Paiement des charges
Le paiement des charges obéit à des règles précises. Les charges prévues au budget prévisionnel ne sont pas acquittées en une fois. Elles sont financées par le versement de provisions au syndic, par quart. La provision doit être réglée le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Chaque copropriétaire est informé par lettre simple du montant de la provision qu’il devra acquitter.
Les charges exceptionnelles sont appelées par lettre simple auprès des copropriétaires par le syndic à un rythme défini par l’assemblée générale. Il est à noter que les copropriétaires qui se sont abstenus, qui ont voté contre des travaux exceptionnels ou qui n’ont pas pris part à l’assemblée générale qui a pris la décision peuvent demander au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception un différé de paiement. La facilité consentie peut aller jusqu’à étaler la charge financière sur dix ans, et elle peut évidemment être assortie d’intérêts moratoires.
Enfin, la répartition des charges peut être contestée par un copropriétaire constatant une erreur de calcul. Il peut le faire de façon amiable auprès du syndic si l’erreur provient d’une mauvaise application de la clé de répartition, ou par une saisine du tribunal de grande instance si la clé de répartition est elle-même contestée. Pour ce second cas, l’action doit être engagée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété.
Henry Buzy-Cazaux
Avril 2015
