Sur le plan fiscal, les travaux d’entretien et de réparation, également appelés travaux de maintenance, ont pour objet de maintenir ou de remettre un logement (immeuble) en état afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial, étant entendu que ces travaux ne doivent pas non plus entraîner un accroissement de l’actif, ni modifier la destination du logement. Pour la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), ils recouvrent les réfections de toiture et planchers, les grosses réparations, recrépissage, ravalement, réfection ou réparation de toitures, réfection des escaliers, réparation d’une cheminée, etc. Ces travaux de réparation et d’entretien sont généralement déductibles du revenu foncier dès lors qu’ils ne modifient pas la durée d’amortissement normale du bien immobilier.

Du point de vue technique, l’AFNOR (Association française de NORmalisation) définit la maintenance d’un bâtiment comme l’ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service ; une définition qui rejoint celle de la DGFiP et s’applique parfaitement au logement. La norme distingue par ailleurs la maintenance préventive (assimilable à du petit entretien et à de l’entretien courant), effectuée selon des critères prédéterminés, dans l’intention de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation d’un bien, et la maintenance corrective (ou curative), effectuée après défaillance ou détérioration du bien. On retrouve bien ici la notion d’entretien et de réparation définie par la DGI.
Dans l’approche comptable, l’entretien et l’amélioration sont regroupés au sein d’une activité unique d’amélioration-entretien, mais sont différenciés suivant que les travaux effectués dans le logement sont considérés comme du gros entretien ou comme du petit entretien ou entretien courant. Les travaux de petit entretien sont renouvelés périodiquement ; il s’agit par exemple de travaux de peinture, de plomberie, de réfection des sols, etc. Les travaux de gros entretien correspondent à des interventions plus lourdes et plus durables puisque, par définition, ils doivent contribuer à prolonger la durée de vie du bien. Ainsi, dans le Compte du Logement, les travaux de gros entretien sont affectés en formation brute de capital fixe (FBCF), tandis que les travaux de petit entretien effectués par les entreprises de bâtiment et travaux publics (BTP) sont affectés en consommation finale des ménages ou des autres secteurs. De la même façon, l’amélioration-entretien pour compte propre ou « auto-production » est comptabilisée en FBCF ou en consommation finale des ménages et en consommation intermédiaire des entreprises et administrations selon le montant des dépenses.
Le qualificatif de « gros entretien » du Compte du Logement intègre non seulement les travaux d’amélioration mais également les travaux de rénovation (construction, reconstruction et agrandissement) tels que définis par la DGFiP, les différences reflétant les approches économiques et comptables d’une part, et fiscales d’autres part. Mais bien que les langages fiscal, technique et comptable ne se recoupent pas tout à fait, on admet que le petit entretien à pour but de remédier à des désordres ou dysfonctionnements limités et de maintenir le logement (immeuble) en bon état de fonctionnement (du point de vue de la protection contre les éléments extérieurs, des équipements, de la sécurité, de l’hygiène, etc.), alors que la maintenance vise non seulement à maintenir mais également à rétablir le bon fonctionnement initial si celui-ci est affecté. En matière de maintenance, il existe des obligations réglementaires dans le double objectif d’éviter la dégradation progressive du niveau global de performance du bien et surtout de sécurité établi à l’origine, et d’améliorer sur des points précis la sécurité des occupants. La nature des obligations dépend quant à elle de la destination des bâtiments, les immeubles d’habitation faisant l’objet de dispositions spécifiques de portée assez générale.

Contrat d’entretien ou contrat de maintenance

Pour assurer l’entretien et la maintenance de leur patrimoine immobilier, les propriétaires ou gestionnaires ont le choix entre le recours à leur propre savoir-faire (auto-entretien, services techniques internes) ou à des prestataires extérieurs intervenant dans le cadre de contrats spécifiques. Les contrats d’entretien, appelés aussi contrats de maintenance, sont des contrats de moyens qui concernent surtout les installations individuelles, à la différence des contrats d’exploitation qui sont des contrats de résultats et visent plus spécifiquement les installations collectives. L’entreprise titulaire du contrat d’entretien assure, lors de visites périodiques, l’entretien et le réglage régulier des appareils ou installations, et en cas de panne, intervient dans des délais fixés au contrat.
La plupart des contrats proposés par des prestataires extérieurs visent des équipements techniques dont le bon fonctionnement exige des réglages, des remplacements de pièces d’usure, des vérifications de sécurité, des nettoyages, etc. Ce sont aussi en général des équipements dont les défaillances sont mal acceptées ou qui peuvent mettre en cause la sécurité des occupants. Les contrats d’entretien (maintenance) ont pour objet d’éviter ou de corriger les écarts par rapport à une norme de référence ou à des obligations réglementaires.
Les principaux contrats s’appliquent au chauffage, aux ascenseurs, aux réseaux de distribution et d’évacuation, et aux espaces plantés. Toutefois, les contrats d’entretien sont obligatoires pour les portes automatiques de garages, les ascenseurs, les installations de gaz combustibles et les chaudières raccordées. Un certain nombre d’indications et de mentions doivent figurer explicitement dans le contrat dont on peut citer pour les plus importantes : la nature de l’obligation (moyens, résultats, engagement de résultats), la durée de validité du contrat et les conditions de sa reconduction, une description précise du logement ou immeuble ou bâtiment, le choix des formes de maintenance (préventive ou curative), etc.

Yannick Martin
2003

→ amélioration de l’habitat, amortissement, charges de copropriété, compte du logement, gestion, « Entretenir son logement »