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Estimation (de la valeur des biens)

La valeur d’un bien est sa valeur d’échange sur le marché. Il s’agit d’un prix de transaction, constaté a posteriori. Toutefois, dans de nombreux cas (héritage, déclaration fiscale, etc.), on cherche à apprécier une valeur a priori, ce qui pose évidemment la question de la méthode d’’estimation. Les experts immobiliers ont, pour ce faire, développé plusieurs techniques.

Préalablement à leur exposé, pour bien en comprendre la portée, quelques précisions s’imposent :
– la valeur d’un bien est unique (à peu de choses près, en fonction d’aléas inévitables) ;
– un bien n’a de valeur que s’il est utile à l’acheteur. Cette utilité s’apprécie sous l’angle des revenus attendus, c’est-à-dire des loyers (réels dans le cas d’un bailleur, implicites dans le cas d’un propriétaire occupant) qu’il est susceptible de générer ;
– un bien n’a de valeur qu’en fonction des avantages attendus et non de ceux fournis dans le passé. La crise immobilière des années 1990 a apporté, avec les bureaux, une illustration particulièrement suggestive de l’influence de ce principe.
– le prix de revient d’un bien se décompose entre le coût de sa construction (matériaux, main d’œuvre, etc.), déterminé sur le marché national, et le prix du terrain, qui se détermine localement. Cependant, en cas de revente immédiate le prix n’est pas forcément égal à la somme de ces facteurs. Ce constat amène à l’exposé d’une règle fondamentale : la valeur d’un immeuble n’est pas égale à la somme des valeurs de chaque composante ;
– la valeur découle enfin, pour l’essentiel, de la notion de bien similaire. Cela s’applique aussi bien aux facteurs d’environnement qu’aux caractéristiques intrinsèques du bien. Il y a interdépendance entre la valeur et les éléments qui constituent son environnement.
Une démarche d’analyse cohérente permet donc d’obtenir, de « lire », la valeur d’une propriété. Pour ce faire, l’expert dispose de trois techniques d’évaluation indépendantes. En situation normale de concurrence, ces trois techniques doivent conduire à une même valeur d’estimation.
L’évaluation comme pratique professionnelle se doit cependant d’inclure dans son approche une lecture globale des marchés avec les éléments de droit, de fiscalité, de technique de construction, etc. propres à l’immobilier et aux biens considérés. Or chacun sait qu’ils sont foisonnants et qu’il s’avère difficile de les appréhender.
Les questions posées par la pratique de l’expertise immobilière se révèlent en définitive, au-delà des aspects techniques, assez proches de celles posées par la pratique de nombreuses autres professions d’expertise ou de service. La qualité et la formation des experts, leur indépendance, fondent pour une large part l’image que les acteurs économiques se font à la fois de la profession et des résultats fournis.

Méthode d’évaluation par comparaison

La méthode permet d’établir la valeur d’un bien à partir des prix constatés lors de transactions concernant des immeubles identiques, qui constituent des termes de comparaison. Elle se réfère directement au marché immobilier, et présente donc une certaine sécurité quant à la fiabilité des résultats. Ceci explique qu’elle soit la plus utilisée par les experts, les tribunaux et l’administration fiscale.
Sous la forme la plus simple, l’estimation peut être effectuée « en bloc » en retenant le prix global constaté sur le marché pour un immeuble absolument identique à celui que l’on évalue. En fait, cette possibilité existe très rarement, dans la mesure où chaque immeuble est unique, ne serait-ce que par sa localisation. C’est pourquoi la mise en œuvre de la méthode par comparaison se fait selon divers procédés, basés sur des « réductions » consistant à décomposer le prix global exprimé pour chaque mutation en fonction d’un étalon de mesure choisi. Il existe ainsi plusieurs méthodes par comparaison : la superficie bâtie, la superficie développée pondérée hors œuvre, la surface habitable, le nombre de pièces principales.
Dans la pratique, on raisonne presque toujours en intégrant le terrain. Dans ce cas, aucune valeur particulière ne lui est attribuée. Par conséquent, pour éviter toute erreur dans l’application de cette méthode, il est préférable de retenir comme termes de comparaison des bases unitaires de construction « terrain intégré ».

Méthode d’évaluation par le revenu ou les cash flow actualisés

Cette méthode est très souvent utilisée pour l’évaluation des immeubles locatifs ou « de rapport », qui sont, par définition, productifs de revenus. Elle conduit à estimer des valeurs « occupées ». Elle est d’application très simple puisqu’elle se résume en une opération mettant en jeu un taux d’actualisation (c’est-à-dire le taux de rendement attendu) appliqué aux revenus de l’immeuble.
Cette technique des cash flow actualisés découle de la théorie économique classique, qui pose que la valeur d’un bien est égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l’investisseur. Les revenus comprennent le produit de la revente, ce que traduit l’expression anglo-saxonne de cash flow. Cette méthode exige de fixer, outre le taux d’actualisation, une durée prévisionnelle de détention, les revenus nets et les variables qui l’influencent et enfin, d’estimer la valeur de la revente. Cette technique se développe rapidement en France, sous l’influence des pratiques anglo-saxonnes.
Le plus souvent les experts utilisent le revenu brut, sans aucune déduction, car c’est le seul que l’on connaisse avec certitude.
Le choix du taux d’actualisation contient toutes les difficultés d’application de la méthode. Il s’avère toujours difficile car les taux varient selon les régions, la nature et la classe des immeubles, la conjoncture économique, etc. Pour les immeubles d’habitation de catégories courantes, on fixe des taux qui varient généralement entre 4 et 6 %. La mise en œuvre de cette méthode nécessite de disposer de bases statistiques de bonne qualité.

Méthodes d’évaluation par le prix de revient comparé

La méthode par le prix de revient comparé rattache la valeur actuelle de l’immeuble aux dépenses engagées pour sa construction. L’application de la méthode s’avère délicate et exige une connaissance très précise des divers éléments qu’elle met en œuvre, sous peine d’erreurs grossières dans le résultat obtenu.
La méthode par le coût de reconstruction consiste à dégager la valeur vénale d’un immeuble à partir de son coût de reconstruction. La mise en œuvre de cette méthode donne lieu à de nombreuses opérations pour déterminer la valeur du terrain au jour de l’expertise et le coût de reconstruction. L’ensemble de la valeur du terrain et de celle de la construction déterminées dans ces conditions est censé représenter la valeur de la propriété considérée. On reproche à cette méthode son caractère trop mathématique et le fait qu’elle s’écarte de la réalité économique que constitue le marché immobilier. De plus, cette méthode est difficilement applicable à certaines catégories d’immeubles (appartements en copropriété, châteaux et grandes propriétés). De ce fait, elle est rarement appliquée par les experts.

Loïc Chapeaux
Révision Bernard Coloos, décembre 2016

→ transmission, prix, « Le patrimoine habité », investissement immobilier, rendement, charge foncière