L’expression « logement de rapport » est datée. Elle est apparue au XIXe siècle, lorsque Paris et les autres grandes villes se sont urbanisées grâce aux investisseurs privés. Pas d’investisseurs institutionnels alors, mais de grands bourgeois que l’Etat a encouragé à placer leur fortune dans des immeubles, pour certains utilisés à des fins de résidences principales ou temporaires de leurs propriétaires, pour d’autres loués en entier ou plus souvent par appartement à des tiers en contrepartie d’un loyer. Le concept de « logement de rapport » était né. Le terme de « rapport » évoque par trop un bailleur riche face à un preneur défavorisé, le premier exerçant sur le second une emprise économique et sociale.
La situation, quelque deux siècles plus tard, est bien différente. Il est acquis que l’investisseur rend un service à la collectivité en abondant le parc locatif, mission à laquelle le logement public ne peut suffire seul. Au bout du compte, la France compte 6,5 millions de logements locatifs privés contre 4,5 millions de logements sous statut HLM, propriétés des bailleurs sociaux, offices publics, entreprises sociales et coopératives. On voit bien que l’essentiel de la mission de loger les ménages locataires est accomplie par les propriétaires privés, qui détiennent en moyenne 1,5 logement. La part des investisseurs institutionnels dans le résidentiel est désormais très faible: de l’ordre de 3% du parc locatif privé, elle a constitué 1/6 du parc des grandes villes, Paris en tête, jusque dans les années 1990.
L’investissement locatif aujourd’hui
Pour reprendre le terme originel de rapport, quel est le mécanisme économique qui sous-tend l’investissement locatif ? Un ménage acquiert un logement, le met sur le marché et trouve ainsi un candidat locataire. Il examine sa solvabilité et, s’il retient sa candidature, conclut avec lui un contrat de bail. Il perçoit mensuellement un loyer, augmenté de charges de fonctionnement de l’immeuble collectif ou de la maison. En copropriété, seules certaines charges acquittées par le propriétaire peuvent faire l’objet d’une imputation sur le compte du locataire. Le preneur verse au propriétaire un dépôt de garantie, représentant au maximum un mois de loyer, couvrant le coût des éventuelles dégradations, et il est tenu en outre d’entretenir le logement qu’il occupe. D’une manière générale, les droits et obligations de deux parties, bailleur et locataire, sont précisés par la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, maintes fois modifiée depuis son entrée en vigueur. Les plus récentes modifications ont été introduites par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), qui a disposé par exemple l’obligation pour le bailleur de restituer au locataire le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux dans un délai maximum d’un mois après son départ, mais aussi ajouté plusieurs mentions obligatoires dans le bail, telles que le montant du loyer acquitté par le précédent locataire et les travaux effectués récemment dans le logement.
Le régime fiscal de droit commun applicable au bailleur l’assujettit au paiement de l’impôt sur ses revenus fonciers, déclarés de façon distincte de ses revenus du travail mais taxés au même taux. Les travaux de rénovation ou d’entretien comme les intérêts des emprunts attachés au bien ou les primes d’assurance, ainsi que les charges de copropriété, sont déductibles des revenus catégoriels selon leur montant réel. Les déficits constatés sont imputables sur les revenus globaux dans la limite d’un plafond annuel, le solde éventuel étant reportable sur les exercices suivants. Un régime simplifié de déclaration et d’imposition, dit « micro-foncier » a été créé et peut être choisi par l’investisseur si ses revenus issus de la location de son ou de ses bien(s) n’excèdent pas un certain montant. Dans ce cas, il peut appliquer un abattement forfaitaire représentant l’ensemble des charges d’exploitation.
Pour les investisseurs dans le logement neuf, encouragés depuis 1986 par des dispositifs fiscaux spécifiques au titre de la création de richesse – emplois, TVA…- que leur investissement génère, la fiscalité est très incitative. Les régimes dérogatoires se sont succédé depuis lors, avec des modalités différentes (amortissement accéléré ou réduction d’impôt) mais un but commun : favoriser l’investissement afin d’enrayer l’érosion de l’offre locative constatée au début des années 1980, puis son développement.
Le rendement locatif avant impôt à attendre d’un logement d’exploitation varie de 2% sur des marchés dans lesquels le prix d’achat du bien sera plus élevé rapporté à la surface et aux prestations – typiquement la capitale ou sa couronne – à 6% sur des marchés détendus. Ces taux peuvent être supérieurs pour des logements de petite surface, dont le montant du loyer au mètre carré est plus élevé, sans que le prix du mètre carré à l’achat soit majoré : le rapport entre les deux est clairement plus favorable à l’investisseur. On notera que la loi ALUR a posé le principe d’un encadrement des loyers dans les communes où le niveau des loyers est élevé et leur augmentation rapide. Pour l’instant, cet encadrement, fixé par rapport aux références d’un observatoire local officiel, ne concerne que la capitale, expressément souhaité par le conseil de Paris. D’autres collectivités, comme Lille ou encore Grenoble, ont demandé la mise en place du même dispositif en application de la loi ALUR.
On précisera que le rendement du logement locatif peut être sécurisé par des assurances et garanties contre les impayés, les déprédations et les frais de contentieux y afférents. Encore mal connus des bailleurs, elles constituent un remède efficace au principal aléa de l’investissement locatif.
Enfin, les critères d’un bon investissement locatif sont clairs. Sa localisation doit assurer une occupation constante, c’est-à-dire qu’il doit se situer dans une ville dans laquelle la demande exprimée est forte. Les grandes agglomérations, attractives aux plans économique et culturel, mais aussi de nombreuses villes moyennes, sont des lieux privilégiés d’investissement. A cet égard, la question de la distance par rapport au domicile de l’investisseur est indifférente si l’on fait le choix, à conseiller d’ailleurs même en cas de proximité, de déléguer à un administrateur de biens la recherche et la sélection du locataire et la gestion consécutive. Le professionnel prend en charge la totalité des gestes attachés à l’exploitation technique, juridique, comptable et financière du bien, dont le plus délicat en période économique difficile, le recouvrement des loyers. Ses honoraires sont intégralement déductibles des revenus fonciers imposables.
Henry Buzy-Cazaux
Mars 2015
