Pour un immeuble locatif appartenant au parc social, le loyer d’équilibre est celui qui garantit l’équilibre financier de l’opération en fournissant un niveau de recettes suffisant pour financer les coûts de gestion des logements, les impôts et taxes leur correspondant et l’amortissement des dettes contractées pour sa construction ou son amélioration.
Ce loyer est généralement calculé sur la base d’un compte d’exploitation prévisionnel portant sur l’ensemble de la durée de remboursement du prêt principal (c’est-à-dire presque toujours celui octroyé par la Caisse des dépôts).
Selon les cas, on considérera l’exigence ambitieuse d’un équilibre annuel (aucune année d’exploitation ne doit être déficitaire) ou celle d’un solde cumulé ne devenant jamais négatif, en jouant sur les péréquations avec les autres immeubles du parc de l’organisme.
Le calcul du loyer d’équilibre est une étape essentielle de l’évaluation de la faisabilité d’une opération neuve ou d’une acquisition. En effet, il permet de tester la capacité du montage à supporter l’application des loyers plafonnés du logement social sans peser sur les comptes de l’organisme. Du point de vue de l’État ou des collectivités délégataires des aides à la pierre, lors de l’exercice local de programmation des aides à la pierre, ce calcul permet également de tester la pertinence de l’opération, voire d’envisager une négociation avec le maître d’ouvrage pour le conduire à pratiquer des loyers inférieurs au plafond.
Le concept de loyer d’équilibre est cependant insuffisant pour rendre compte de l’équilibre global de la gestion d’un patrimoine de logements sociaux. En effet, celui-ci repose également sur des péréquations entre des éléments de patrimoine temporairement déficitaires et d’autres qui, par exemple quand les emprunts souscrits pour les construire sont remboursés, génèrent d’importantes masses de fonds propres. Il a également l’inconvénient majeur de lier mécaniquement le loyer aux modalités propres au financement de chaque opération (ou de chaque génération de financements), sans considérer la réalité du service rendu aux locataires. C’est ce qui explique la tendance de plus en plus forte à considérer le patrimoine de chaque organisme dans son ensemble afin de se donner des marges de manœuvre de remise en ordre des loyers.
Jean-Claude Driant
Février 2023.
