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Marchand de biens

 

Professionnel de l’immobilier qui achète et revend des biens pour les revendre à un montant plus élevé, souvent après des travaux d’amélioration et/ou une division en lots.

Un marchand de biens acquiert un ou plusieurs biens immobiliers avec l’intention de les revendre. Sa marge correspond à la plus-value réalisée. En règle générale, il s’agit de revendre dans un délai bref. Le marchand de biens effectue souvent des travaux pour augmenter la valeur du bien et/ou une division pour le revendre par lots. Typiquement, une opération de marchand de bien peut consister à acheter un immeuble d’habitation appartenant à un propriétaire unique, à le convertir en copropriété et à revendre les appartements à l’unité, ce que désigne l’expression de vente à la découpe. A ce titre, il est un acteur de marché contribuant aux transformations urbaines et sociales d’un quartier.
Contrairement aux agents immobiliers, l’accès à la profession n’est pas régulé et chacun peut   réaliser des opérations de marchands de biens. C’est le régime fiscal qui les caractérise : un particulier n’exerçant pas dans un cadre professionnel prend le risque de voir ses opérations requalifiées et soumises à une imposition plus lourde de la plus-value. Jusqu’en 2017, l’administration fiscale retenait deux critères pour la qualification de marchand de biens : d’une part le caractère habituel de l’activité et d’autre part l’intention spéculative, c’est-à-dire l’objectif de revente. Depuis 2017, c’est uniquement le 2e critère, l’intention spéculative appréciée au moment de la vente, qui est pris en compte. La spécificité de la taxation concerne la plus-value. Contrairement aux particuliers, imposés au taux forfaitaire de 19%, le marchand de biens est imposé  au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et selon le barème de l’impôt sur le revenu, donc avec un taux marginal qui peut atteindre 45%. En revanche, il bénéficie de droits d’enregistrements réduits (0,715% au lieu de 5,81%) s’il s’engage, au moment de la signature de l’acte, à revendre dans les 4 ans. Sa marge est soumise à la TVA récupérable s’il entreprend des travaux de rénovation lourde (touchant aux fondations par exemple) mais pas s’il s’agit de rénovation légère.
D’après l’INSEE (ESANE, Elaboration des statistiques annuelles d’entreprises) on compte 21 999 marchands de biens en 2017 en France, dont le chiffre d’affaires moyen annuel se situe autour de 300 000 euros. La profession est peu structurée et peu visible, ne comptant par exemple ni syndicat professionnel ni observatoire. Elle se compose de petites structures parmi lesquelles on retrouve notamment des professionnels de l’immobilier (agences immobilières, administrateurs de biens, promoteurs rénovateurs) exerçant également une activité de marchands de biens, mais aussi des investisseurs gérant leur patrimoine privé. Les premiers peuvent s’appuyer sur leur expertise, leur connaissance du marché et leurs contacts avec le secteur bancaire (ou leur capacité à faire financer une nouvelle opération par celles en cours). On les trouve surtout dans les grandes villes. Les seconds, qui s’observent dans des contextes urbains variés, constituent la plupart du temps de petites sociétés (SAS ou SASU pour les personnes seules, une SCI ne pouvant pratiquer l’activité de marchand de biens). Si l’activité de marchand de biens présente l’attrait de gains rapides pour ces particuliers investisseurs, elle n’est que rarement la première étape d’un parcours d’accumulation patrimoniale. D’une part elle demande des savoir-faire et des connaissances en termes juridiques, fiscaux, d’urbanisme, etc. D’autre part elle suppose de disposer de fonds importants car les établissements de crédit peuvent se montrer réticents. Ces acteurs commencent  donc souvent par des investissements locatifs, plus aisés à faire financer sans mise de fonds initiale. Ils les revendent par la suite pour des projets d’achat-revente privilégiant la plus-value.
Profitant de la hausse des prix en Île de France à la fin des années 1980, et de l’emballement spéculatif qui l’a accompagnée, certains marchands de biens soutenus par de grands groupes bancaires se sont risqués à des opérations de grande ampleur, y compris sur des biens de prestige comme les hôtels particuliers, alimentant fortement la hausse des prix. Beaucoup se sont soldées par des pertes, voire des scandales, dans les années 1990. L’image de la profession en a été durablement ternie. Le profil de spéculateurs intervenant sur de très gros projets et soutenus par des établissements de crédit  ne correspond toutefois qu’imparfaitement à la réalité de la profession : alors que les ventes réalisées par des marchands de biens ont pu atteindre jusqu’à 15% du marché francilien à la fin des années 1980, elles n’en représentent plus qu’une part minime, entre 2% et 5%. Ainsi dans l’agglomération lyonnaise, d’après les données notariales et l’observatoire des transactions immobilières et foncières du Grand Lyon (OTIF), elles sont passés de 6% des ventes d’appartements anciens au début des années 1990 à 2% à l’orée des années 2000. Elles ont ensuite remonté entre 4% et 5% à la faveur de la hausse du début des années 2000, puis n’ont cessé de décroitre, surtout après la crise de 2008. Elles ne représentent plus que 2% des ventes en 2017-2018, avec moins de 200 transactions par an. Leur part est plus importante si l’on considère non plus les appartements mais les immeubles : sur la centaine d’immeubles anciens en unipropriété vendus chaque année dans l’agglomération lyonnaise, les marchands de bien représentent près de 15% des acheteurs (et 25% des logements concernés). Il s’agit certes d’un segment de marché très réduit et spécifique mais dont l’impact en termes de transformation des quartiers anciens n’est pas négligeable.
Malgré ce volume global de ventes relativement faible, les opérations de marchands de biens peuvent avoir des conséquences localisées. La réhabilitation, plus ou moins poussée, d’immeubles et l’action sur le peuplement, par exemple en poussant à l’éviction des locataires pour pouvoir revendre par lot, sont ainsi susceptibles de contribuer à des dynamiques de gentrification. De façon moins visible, et sur des périodes plus longues, ils sont également des acteurs importants de l’évolution des structures de propriété favorisant le passage des immeubles à propriétaire unique aux copropriétés, et le développement du nombre de propriétaires occupants.

Loïc Bonneval
Janvier 2021

Plus-value immobilière, spéculation