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Préemption (droit de)

 

Instrument juridique important, tant pour les communes et établissements publics de coopération intercommunale pour le développement de l’offre de logement, que pour certains occupants désireux de devenir propriétaires de leur logement en cas de vente de ce dernier.

Le droit de préemption, qui n’a lieu de s’exercer qu’en cas de vente d’un bien, permet à une personne investie de ce droit de se substituer à l’acquéreur pressenti ; et de bénéficier de la cession du bien à un prix donné tant que le vendeur persiste dans son intention de vendre.
Le Code de l’Urbanisme donne aux collectivités publiques, et particulièrement aux communes et établissements publics de coopération intercommunale compétents, la faculté de disposer du droit de préemption pour des motifs d’intérêt général (art. L. 210-1 et suivants du Code de l’Urbanisme). Les droits de préemption prévus par le Code de l’Urbanisme peuvent être institués pour la réalisation d’actions ou d’opérations répondant aux objectifs de l’aménagement, parmi lesquels figure la politique de l’habitat, et pour la mise en œuvre des programmes locaux de l’habitat (PLH).
Le Code distingue deux procédures : le droit de préemption urbain (DPU – Art. L. 211-1 et suivants Code de l’Urbanisme) et la zone d’aménagement différé (ZAD, art. L. 212-1 et s. Code de l’Urbanisme). Le droit de préemption urbain (DPU) est institué par la commune (ou l’EPCI compétent) dans les zones urbanisées des documents d’urbanisme (« zones U ») et dans les zones destinées à l’urbanisation future (anciennes « zones NA » des POS, devenues « zones AU » des PLU). La commune ou l’EPCI est bénéficiaire du droit de préemption. La zone d’aménagement différé (ZAD) est créée par le Préfet sur proposition ou avis de la commune ou de l’EPCI compétent intéressé. Elle peut être créée dans toute zone couverte ou non par un document d’urbanisme. Le bénéficiaire du droit de préemption peut être une personne publique ou une société d’économie mixte d’aménagement titulaire d’une convention d’aménagement. Le DPU et la ZAD ne peuvent coexister sur une même zone.
Pour que le droit de préemption puisse s’exercer, le propriétaire qui se propose de vendre doit adresser au bénéficiaire du droit de préemption une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) comportant l’indication du prix. Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision de préemption au vendeur. En cas de désaccord sur le prix (si le vendeur persiste dans son intention de vendre), son montant en est fixé par le Juge de l’expropriation. La décision de préemption doit être motivée ; c’est-à-dire comporter l’exposé des motifs de la préemption, qui doivent indiquer précisément le projet pour lequel la préemption est exercée. Ce projet doit être précis, concret et préexistant à la décision de préemption. Toutefois, la loi solidarité et renouvellement urbain (13 décembre 2000), a assoupli en matière d’habitat l’exigence manifestée par la jurisprudence. Ainsi une commune (ou un EPCI compétent) qui a défini le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un PLH peut se référer aux dispositions de la délibération qui détermine ce cadre, pour motiver une décision de préemption.
Dans le domaine des relations entre bailleur et locataire le droit de préemption est reconnu à ce dernier en cas de vente du logement. Lorsque le propriétaire bailleur donne son congé au locataire (c’est-à-dire met fin au bail) pour vendre le logement, le congé doit indiquer le prix demandé et vaut offre de vente au locataire. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption (art. 15 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée).

Patrice Valadou

→ aménagement, bail, établissements publics de coopération intercommunale, vente