Le propriétaire d’un immeuble ne possède pas un bien isolé, mais un bien qui s’insère dans un voisinage, un élément d’un ensemble plus vaste.
Aussi, bien que disposant d’un droit exclusif sur son bien, le propriétaire immobilier doit a minima tenir compte des liens qui existent nécessairement entre son bien et les autres éléments de l’ensemble. Lorsque les autres éléments sont également des propriétés privées, ces liens constituent des servitudes dites d’utilité privée, par opposition aux servitudes d’utilité publique. Ce rôle spécifique des servitudes explique pourquoi l’article 543 du Code civil mentionne les services fonciers (l’autre dénomination des servitudes) au titre des droits réels.
L’exemple type, souvent cité, est celui de la servitude de passage. En présence de deux parcelles situées à proximité l’une de l’autre, celle sans un accès direct à la voie publique pourra tout de même y accéder en utilisant une partie d’une propriété voisine.
Dans ce cas, les deux parcelles ne sont plus seulement appréhendées comme des biens isolés, totalement indépendants l’un de l’autre, mais comme des biens possédant des liens entre eux, et au-delà des liens avec l’espace public.

Définition des servitudes

La définition communément admise des servitudes figure à l’article 637 du Code civil en introduction du livre IV qui leur est consacré : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
Le mot héritage signifie ici fonds, immeuble ou propriété. Le terme servitudes s’emploie parfois avec un adjectif sans que cela en modifie réellement le sens. On utilise par exemple l’expression de servitudes foncières, réelles ou encore prédiales, et certains auteurs se réfèrent à la locution latine, servitus in patiendo par opposition à la servitude in faciendo (servitudes personnelles).

 Caractéristiques des servitudes

L’élément caractéristique des servitudes est de mettre face à face deux propriétés appartenant à des individus différents. Ce trait les distingue notamment des autres droits réels.
Pour la propriété supportant la servitude, on parle de fonds servant, et pour celle qui en bénéficie de fonds dominant.
En pratique, les servitudes se déclinent au travers de nombreuses applications : servitudes de passage, d’appui, d’écoulement des eaux, de vue, d’aqueduc, non aedificandi (interdiction de construire), etc.
Les servitudes naissent de différentes façons. Pour les situations les plus courantes, les servitudes sont instituées à la suite d’une convention, par exemple deux voisins s’entendent pour que l’un puisse passer chez l’autre moyennant une indemnité. Les servitudes peuvent aussi trouver leur origine dans la loi, à l’image de la servitude de passage en cas d’enclave (un fonds n’a d’autres moyens pour accéder à la voirie publique que de passer chez son voisin).
Sur le principe, le sort des servitudes suit celui de la propriété des fonds. Les servitudes durent donc généralement aussi longtemps que les propriétés. Toutefois, les servitudes, notamment conventionnelles, peuvent être prévues pour une période déterminée sans rapport avec les propriétés qu’elles concernent (exemple : la servitude non aedificandi – interdiction de construire, pour dix ans). Elles peuvent également cesser lorsqu’elles ne sont plus utilisées pendant un certain temps ou que les conditions de leur exercice sont remises en cause, par exemple lorsqu’une propriété enclavée devient desservie par une voie nouvelle.

Servitudes et habitat

En matière d’habitat, les servitudes s’apparentent avant tout à des relations de voisinage avec les avantages et les inconvénients que cela comporte. Le propriétaire du bien grevé percevra le plus souvent la servitude comme une moins-value, ce qui impose d’évaluer précisément ce qu’elles recouvrent. À l’inverse, le titulaire du bien profitant de la servitude disposera d’une prérogative bonifiant sa propriété, même si c’est au prix d’un lien avec une autre propriété.
Le gain de valeur pour le fonds dominant comme la perte enregistrée par le fonds servant peuvent être asymétriques et se déterminent essentiellement en fonction des circonstances. Ainsi l’interdiction de construire un immeuble à étages en zone pavillonnaire représente une faible contrainte, qui pourra avoir pour contrepartie une vue valorisant le fonds en profitant, voire constituera l’essentiel de la valeur de cette propriété en cas de vue unique.
De même, une servitude de passage ouvrant une parcelle à la construction modifiera substantiellement sa valeur sans déprécier à due concurrence celle du fonds servant, en particulier si la servitude, portant sur une bande de terrain déjà utilisée comme un chemin, augmente seulement le nombre d’utilisateurs de celui-ci.
L’urbanisme prévoit une servitude d’un genre particulier, la servitude de cour commune, à mi-chemin entre la servitude privée et la servitude d’utilité publique. Cette servitude, qui consiste à interdire ou limiter des constructions entre des immeubles bâtis, se fonde sur une norme administrative tout en régissant des liens entre des fonds privés. Par ailleurs, sous certaines conditions, l’établissement de la servitude de cour commune relève du pouvoir du juge, soit une servitude judiciaire.
Enfin, la technique du volume immobilier, souvent utilisée pour la réalisation de programmes de logements, recourt, elle aussi à la technique des servitudes pour organiser les relations des volumes entre eux rendues obligatoires par l’absence de parties communes (escaliers, ascenseurs).  La division en volumes n’existe qu’à la condition d’établir des servitudes, que les praticiens regroupent en réseaux, rappelant leur nécessité dans un modèle de propriété individuelle.

David Richard
Mai 2016

→ acquisition et modes d’acquisition, démembrement (de la propriété), propriété, usages