Si pour le juriste, une transaction représente un contrat par lequel les parties mettent fin à une contestation née ou préviennent une contestation à naître par la concession d’obligations réciproques, dans l’immobilier une transaction désigne la vente d’un bien immobilier.
Principalement, dans un sens courant, une transaction immobilière représente l’aboutissement d’une opération par laquelle vendeur et acquéreur s’entendent pour opérer le transfert de propriété d’un immeuble en contrepartie du versement d’un prix.
Les transactions immobilières peuvent, si elles ont pour objet majoritairement la vente d’un bien immeuble, porter sur des biens meubles (parts sociales non négociables lorsque l’actif comprend un immeuble etc.) même si à proprement parler, la personne morale reste toujours seule propriétaire du bien immeuble.
Les prémices d’une transaction résultent le plus fréquemment d’une proposition du propriétaire qui souhaite vendre son bien.
Cette offre, ou pollicitation, peut être émise directement par le propriétaire, pour une vente dite de particuliers à particuliers, ou relayée par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire etc.) qui, pour donner naissance à une vente dite «parfaite», devra recueillir une acceptation identique à la proposition.
Si un professionnel de l’immobilier, s’est entremis et a négocié la réalisation de la transaction, il doit s’assurer que l’ensemble des conditions est réuni.
Tenu à un devoir de conseil et d’information, assuré et garanti financièrement, son intervention est un gage de sécurité supplémentaire pour les cocontractants qui ne disposent entre eux que des actions de droit commun pour sanctionner un éventuel manquement (vices du consentement, garanties des vices cachés etc.).
Contrairement à une idée répandue, la vente d’immeuble reste un contrat consensuel qui naît de la simple volonté des parties (accord sur la chose et sur le prix), mais doit, à des fins de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers, être publiée à la conservation des hypothèques et reçue alors en la forme authentique (Décret n°55-22 du 4janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière).
Toutefois, avant d’arriver à la signature de l’acte authentique, qui ne peut pour des raisons juridiques et administratives être établi avant un délai moyen de deux à trois mois et qui consacre généralement l’aboutissement de la transaction par le transfert de propriété et le paiement du prix, les parties constatent usuellement leur rencontre de volonté par la signature d’un avant-contrat, appelé promesse de vente.
Bien que cela ne constitue en rien une obligation, l’avantage d’un contrat préparatoire permet de fixer et figer dés sa signature les obligations respectives des parties et d’en rapporter aisément la preuve en cas de différend.
L’acquéreur pourra alors vérifier que le bien acheté est conforme à l’usage qu’il entend lui conférer et que vendeur à satisfait à ses obligations d’information (destination, superficie du bien si c’est un lot en copropriété, amiante, saturnisme, termites, terrains pollués, assurance dommages-ouvrage éventuelle, etc.).
Le vendeur pourra quant à lui essentiellement contrôler les modalités de financement de l’achat (recours éventuel à un crédit immobilier) et purger les éventuels droits de préemption.
Le terme générique de promesse recouvre fréquemment deux catégories types de contrats et désigne une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente couramment appelée compromis de vente, qui pourront pour des raisons d’opportunité (rapidité, coût, etc.), au choix être établis par acte notarié ou sous seing privé.
La promesse synallagmatique de vente est largement préférée par les agents immobiliers, par les notaires situés au sud de la Loire et présente l’intérêt majeur de figer dès sa signature un engagement réciproque et définitif des parties.
La promesse unilatérale de vente doit, par opposition au compromis, être à peine de nullité enregistrée (article 1840 A du code général des impôts) et n’oblige pas le bénéficiaire à acquérir le bien.
Dans ce type d’acte, le bénéficiaire qui ne souhaite pas acquérir le bien et peut renoncer à la promesse en ne levant pas l’option qui lui a été consentie, et être tenu le cas échéant d’abandonner au promettant une somme appelée indemnité d’immobilisation d’un montant usuel de l’ordre de dix pour cent du prix de vente.
Maurice Feferman
→ agent immobilier, contrat, « Les marchés du bien logement », notaire, vente
