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Ekici Aliser

Auteur/e

Ekici Aliser

Discipline

Droit privé

Titre

L’altération du droit de propriété par les baux spéciaux

Université

Rennes 1

Date de soutenance

04/12/2019

Directeur/trice de thèse

Anne Donnier

Résumé

D’ordinaire, il est considéré que le bailleur, par le contrat de location conclu, marque sa prééminence sur le preneur en raison de son privilège de propriété. Pourtant, les différents statuts de baux spéciaux (statut des baux d’habitation, statut des baux commerciaux et statut des baux ruraux) contribuent de plus en plus à la restriction des droits du propriétaire. Ainsi, les parties, s’agissant du bail d’habitation, peuvent perdre la maîtrise de la fixation, même conventionnelle, du montant des loyers dont l’encadrement constitue une atteinte, parfois insupportables, aux intérêts économiques du bailleur. De même, lorsque le bailleur d’un local commercial ou d’un terrain à destination agricole entend mettre fin au contrat qui le lie au preneur doit faire face à une indemnité légale d’éviction si importante que, trop souvent, elle le dissuade de recouvrer son bien. Ces contraintes tendent à grever le patrimoine du bailleur qui se voit exproprié, de fait mais aussi de droit, d’une partie de sa propriété alors transférée au preneur. Dès lors, comment concilier ces contraintes statutaires avec l’article 544 du Code civil prônant le caractère absolu du droit de propriété ? À cet égard, la présente thèse permet d’envisager en quoi les atteintes à répétition au droit de propriété dénaturent ce dernier. La propriété n’est plus le droit le « plus absolu » faisant du propriétaire un véritable souverain qui exerce sur sa chose un droit total et exclusif. Désormais, les droits du preneur rivalisent avec le droit de propriété du bailleur dans la maîtrise de la chose louée. Dans le cadre des baux spéciaux le droit de propriété connaît donc une scission plus ou moins avancée selon les contrats. Par conséquent, le double domaine de l’Ancien régime ressurgit. Le domaine éminent revient au bailleur et le domaine utile au locataire. Dans ce type de contrat, l’équilibre des intérêts en jeu n’est clairement pas satisfaisant et évolue excessivement en défaveur du bailleur. Afin de corriger un déséquilibre qui fait courir de graves dangers à terme, il conviendra de puiser des solutions dans le droit positif et de les adapter aux spécificités des baux spéciaux.

Mots-clés

Bail d’habitation, bail commercial, bail rural, droit de propriété

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