La notion de promoteur immobilier est fonctionnelle, en ce qu’elle sert l’application d’un régime spécifique. En phase contractuelle, la réglementation du secteur protégé et la législation consumériste obligent le promoteur à se conformer à un grand nombre d’obligations à l’égard de l’accédant au logement. Postérieurement à la réception de l’ouvrage, le promoteur supporte en toutes circonstances les mêmes garanties légales que les constructeurs de métier, alors que les désordres matériels d’origine technique ne lui sont pas imputables. De surcroît, la jurisprudence met à sa charge une obligation de résultat résiduelle, visant à couvrir tout dommage ressortant du non-respect de son obligation de livrer un ouvrage conforme à la commande et aux règles de l’art. La notion de promoteur immobilier est par ailleurs plurivoque. Elle désigne à la fois le mandataire visé aux articles 1831-1 et suivants du Code civil, qui supervise l’opération au nom et pour le compte du maître d’ouvrage propriétaire du terrain à construire, et celui qui, selon les critères mis au jour par la jurisprudence, a « l’initiative et le soin principal de l’affaire ». Plusieurs définitions coexistent ainsi à l’heure actuelle : celle d’un promoteur « initiateur », qui est à l’origine de l’opération qu’il commercialise (en recourant à la vente d’immeuble à construire, voire à la vente d’immeuble à rénover ou à la vente d’immeuble achevé) et celle d’un promoteur « exécutant » ou « prestataire de services », qui représente le maître d’ouvrage dans l’exercice de ses attributions (au moyen d’un contrat de promotion immobilière ou de maîtrise d’ouvrage déléguée). Se pose en outre la question de la participation du promoteur à l’édification de l’ouvrage et celle de son identification éventuelle au constructeur de maisons individuelles. Indépendamment des définitions jurisprudentielle et légale du promoteur immobilier, de nombreuses incertitudes entourent cette notion. Aussi est-il nécessaire de doter le promoteur immobilier d’une définition claire et exhaustive, permettant de lier le travail de qualification du juge. Selon une approche ratione materiae, il convient de déterminer avec précision le champ de son intervention, en délimitant l’objet de son activité de construction et de rénovation, et en détaillant les missions de montage et de suivi qu’il est susceptible d’assumer. Une telle analyse doit être complétée par une approche ratione personae, s’intéressant à la qualité de professionnel du promoteur et décrivant les formes statutaires empruntées par ce dernier. Plus largement, le travail de redéfinition de la notion ne présenterait qu’un intérêt théorique si le statut juridique qui va de pair n’était pas réévalué. En ce sens, puisque la notion de promoteur s’est construite sur la base d’un régime de responsabilité spécial, il convient de s’interroger sur son bien-fondé. Au surplus, malgré plusieurs tentatives avortées, l’instauration d’un statut professionnel propre au promoteur reste une question d’actualité, qui implique d’apprécier l’opportunité d’un contrôle des conditions d’accès et d’exercice de la profession.
