La copropriété au Cambodge est régie par trois textes importants: le sous- décret du 12 août 2009 sur l’usage et l’administration des bâtiments en copropriété, la loi du 24 mai 2010 sur l’accession des étrangers à la propriété immobilière à partir du premier étage et le sous-décret du 29 juillet 2010 sur la proportion des parties privatives pouvant être détenue par les étrangers au sein d’un bâtiment en copropriété (de type moderne – les Condominiums) et les modalités de calcul de cette proportion. La loi foncière du 20 juillet 2001 reste d’application pour sa partie sur la copropriété (« coownership ») dans son chapitre X.
En principe, il n’existe pas de copropriété à proprement parler au Cambodge à l’exception des condominiums (bâtiments en copropriété de type moderne) si ces derniers respectent les critères posés par le sous-décret du 12 août 2009 : les parties privatives et les parties communes, l’immatriculation en copropriété du terrain du bâtiment et l’existence d’un règlement intérieur.
La loi du 24 mai 2010, connue sous le nom de « Foreign Ownership Law » ou « Loi sur l’appropriation étrangère », n’autorise l’accession aux étrangers à la propriété immobilière à travers l’acquisition d’une partie privative à partir du premier étage qu’au sein du bâtiment en copropriété au sens du sous-décret du 12 août 2009. Ce qui a priori exclut tous les comptoirs chinois (bâtiments en copropriété de type ancien).
La pratique, prenant appui sur la loi du 24 mai 2010 et pour des raisons économiques et spéculations immobilières, étend cette accession à tous les bâtiments présentant les caractéristiques physiques d’un bâtiment en copropriété : parties privatives et parties communes (les parties communes se résumant au terrain, au toit, aux escaliers et aux équipements communs). Entre particuliers, ceci est monnaie courante mais aux niveaux administratif et cadastral, certaines autorités locales sont réticentes et refusent d’enregistrer les transactions. Un tel refus fait que l’émission d’un titre de propriété en dur (« Hard Title ») pour les étrangers n’est donc pas possible dans cette hypothèse.
La loi du 24 mai 2010 est explicite sur l’objet de la propriété pouvant détenue par les étrangers : les parties privatives et non les lots de copropriété, auquel cas l’appropriation inclura les parties communes et par conséquent, le terrain – ce qui est interdit par la Constitution du Cambodge du 21 septembre 1993 selon laquelle seule les personnes de nationalité cambodgienne peuvent être propriétaires des terres. Les parties privatives devant se trouver à partir du premier étage, ce qui revient à dire que le droit cambodgien a une définition particulière du foncier en ce qu’il est composé et du terrain et du rez-de-chaussée : celui qui possède le rez-de-chaussée possèdera le terrain.
Le sous-décret du 29 juillet 2010 est venu compléter la matière en fixant la proportion des parties privatives pouvant être détenues par les étrangers : les étrangers ne pouvant détenir la propriété des parties privatives au sein d’un bâtiment en copropriété qu’à hauteur de 70%.
La copropriété est une notion juridique nouvelle et complexe qui s’est faite connaître du grand public en 2009 afin de préparer à l’annonce de la possibilité donnée aux étrangers de devenir propriétaire d’un bien immobilier au Cambodge l’année d’après, en 2010. Le droit de la copropriété est à la charnière entre la propriété foncière réservée aux seuls cambodgiens et la propriété des parties privatives accessible désormais aux étrangers de situation régulière, sous certaines conditions. De cette différence dans la nature de la propriété, les incidences juridiques surgissent notamment au sujet de la mutation des droits sur les parties communes lors des transactions dès lors que les parties co-contractantes sont d’un côté cambodgien et de l’autre étrangère : d’un lot de copropriété à une partie privative et vice-versa. Se pose ensuite la question des charges de la copropriété : puisque les étrangers n’ont pas la propriété sur les parties communes, sont-ils soumis aux mêmes charges que les propriétaires cambodgiens ? La pratique soumet la gestion des Condominiums à des opérateurs privés qui chargent les copropriétaires par mètre carré de leurs parties privatives. Ainsi, les étrangers paient au même titre que les cambodgiens que ces copropriétaires aient ou non la propriété sur les parties communes – d’où l’appellation de « copropriétaires spéciaux », les étrangers propriétaires des parties privatives au sein d’un bâtiment en copropriété.
