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Trouve Yohann

Auteur/e

Trouve Yohann

Discipline

Sciences économiques

Titre

Local interactions between rental and real estate housing markets

Université

Lyon

Date de soutenance

19/12/2019

Directeur/trice de thèse

Florence Goffette-Nagot

Résumé

Le marché du logement se compose de deux segments principaux, le marché locatif et le marché de la vente. Bien que ces deux marchés fonctionnent différemment, les prix sur les deux marchés sont naturellement soumis à des interactions réciproques : le niveau des loyers affecte les prix de vente, mais les prix sur le marché de vente ont un impact sur les loyers. Dans la première approche, les loyers sont convertibles en prix de vente par une formule de capitalisation. Cependant, il est possible, et empiriquement observé, qu'il existe des déséquilibres entre les deux marchés. Ainsi, la dynamique relative des prix et des loyers peut varier dans le temps, mais aussi dans l'espace d'une zone urbaine : comment les prix sur les deux marchés (vente et location) sont-ils liés ? Comment l'un affecte-t-il l'autre ? La relation entre les deux prix est-elle homogène dans l'espace ? Pourquoi certains quartiers d'une agglomération ont-ils des loyers trop bas par rapport aux prix d'achat ? Ces questions présentent un intérêt particulier pour les acteurs locaux de la politique du logement, dans un contexte de fortes tensions sur le marché du logement comme c'est le cas dans l'agglomération lyonnaise. En particulier, elles sont étroitement liées aux politiques visant à soutenir l'offre de logements ou le niveau des loyers du marché. Cette thèse propose d’étudier les liens entre ces deux marchés. Le premier chapitre de cette thèse tente d'observer si les ratios loyer/prix varient à l'intérieur d'une zone urbaine et cherche à expliquer les écarts entre les ratios loyer/prix, s'ils existent. Après avoir recalculé les ratios loyer sur prix dans l’agglomération, nous observons une hétérogénéité spatiale de ceux-ci. Dans une seconde partie de cette contribution, nous développons un modèle de « tenure choice » qui nous permet de mettre en avant des mécanismes théoriques qui expliquent les variations spatiales de ratio loyer/prix. Le deuxième chapitre de cette thèse porte sur la relation entre les prix du marché du logement privé et la construction de logements sociaux. Dans cette première contribution empirique, nous testons l'impact de la loi SRU sur le prix des logements en utilisant une méthode à double différence. Les résultats indiquent qu'à mesure que le retard de la municipalité dans l'atteinte des objectifs de la SRU augmente, il entraîne une augmentation de la construction de logements sociaux et, finalement, une diminution du prix des logements privés de la municipalité. Nous utilisons aussi une méthode de régression de discontinuité utilisant le seuil de 3500 habitants. Les résultats de cette deuxième analyse suggèrent que la construction de logements sociaux a eu un impact négatif sur le prix des logements dans les municipalités de plus de 3500 habitants. Aujourd'hui, il existe plusieurs politiques qui encouragent les propriétaires à louer des logements à loyers modérés ou qui tentent de faciliter l'accès à la propriété. Néanmoins, si ces politiques ont déjà été étudiées, ce troisième chapitre tente de comprendre leurs impacts combinés sur le marché du logement privé. En particulier, nous essayons de montrer l'impact des politiques de soutien à l'achat et à la location et des politiques de prêts à taux zéro. La première étape de notre contribution consiste à concevoir un modèle théorique. Ce modèle théorique met en évidence les effets de chacun des deux mécanismes et met également en évidence la réaction du marché du logement lorsque chacun des deux mécanismes est couplé à une politique de contrôle des loyers. Dans une analyse empirique, nous vérifions si les prédictions du modèle précédemment développé sont valides. Les résultats indiquent que l'impact de la réforme sur le prix des logements neufs est positif. La dernière étape de notre analyse est une méthode à triple différence qui indique que la croissance du prix des logements neufs s'accélère en présence d'un contrôle contraignant des loyers.

Mots-clés

Marché immobilier, loyer, qualité des logements, logement social

Accès en ligne

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