La vente d’un bien immobilier, lorsque le prix de cession s’avère plus élevé que le prix d’achat, dégage une plus-value égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Cette différence peut être importante, faible, voire négative. On parle alors de moins-value.
Son calcul doit tenir compte, pour être exact, d’un certain nombre de correctifs :
– le prix d’achat doit être majoré des frais, travaux, et revalorisé pour tenir compte de l’inflation ;
– le prix de vente est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostic, service d’hypothèque…).
La recherche d’une plus-value, à côté des produits locatifs, constitue un puissant moteur pour les investisseurs et une composante essentielle du rendement. De fait, en immobilier comme pour d’autres types de placement, une évaluation correcte du rapport de votre bien doit intégrer soit la plus ou moins-value latente (si le bien n’est pas cédé), soit la plus ou moins-value réelle (en cas de cession). Pour nombre d’auteurs et d’acteurs immobiliers, la composante principale d’un investissement immobilier se situe tout autant dans sa plus-value que dans son rendement locatif.
La notion est aussi et surtout fiscale. Car, si la vente d’un bien immobilier génère une plus-value, cette dernière sera imposée. La résidence principale bénéficie toutefois d’une exonération. Les autres cessions à titre occasionnel par des particuliers sont taxées pour la différence entre prix de cession et prix d’acquisition, diminuée du montant des travaux réalisés s’ils n’ont pas été déduits des revenus fonciers et, le cas échéant, de divers abattements, de coefficients d’érosion monétaire, etc. Le régime français d’imposition des plus-values immobilières a été modifié à de nombreuses reprises au cours des cinquante dernières années.
Les plus-values immobilières dépendent de l’évolution des prix. Contrairement à une idée largement répandue, la vente d’un bien n’engendre donc pas toujours une plus-value : tout dépend de la position de la date d’acquisition et de celle de la vente dans le cycle économique.

Bernard Coloos
Décembre 2016

→ investissement immobilier, investissement locatif, cycle immobilier, dévalorisation