Surévaluation et rentabilité des biens immobiliers en zone euro : l’apport des données par mètre carré

Constatant que les analyses portant sur les prix de l’immobilier se fondent habituellement sur les seuls taux d’évolution, les auteurs ont tenté une comparaison internationale en se fondant sur le niveau des prix et des loyers par m². Cela permet de rapprocher l’évolution des prix des taux de rentabilité immobiliers et suggère que « l’évolution des prix immobiliers résidentiels pourrait être en partie expliquée par la dynamique de la rentabilité financière des biens immobiliers ».

Comme le montre l’étude, les conclusions que l’on peut tirer de l’analyse des taux d’évolution sont limitées et dépendent fortement de l’année prise pour base pour leur calcul. L’approche par les prix et loyers par mètre carré se révèle plus éclairante : pour les cinq pays étudiés, qui appartiennent tous à la zone euro (France, Allemagne, Italie, Espagne et Belgique), on observe sur la période 1996-2012 une certaine stabilité de la hiérarchie des prix, l’Allemagne faisant toutefois exception. Il n’en va pas de même de la hiérarchie des rendements locatifs, approchée par l’inverse du taux de rentabilité brut, le ratio prix/loyer : en début de période ce ratio est près de en trois fois plus élevé en Allemagne qu’en France, qui constituent les deux extrêmes. Les évolutions des prix et des loyers ont eu pour conséquence de rapprocher les autres pays du niveau de l’Allemagne, de sorte qu’en fin de période les écarts se sont considérablement réduits. La hiérarchie n’est pas bouleversée, mais le ratio allemand (toujours le plus élevé) n’est plus que d’environ 1,4 fois celui de la France (toujours le plus bas). Ce constat suggère une convergence des rentabilités immobilières, qui apparaît encore plus nettement si l’on raisonne en taux de rentabilité réels, c’est-à-dire hors inflation.

Lire l’étude complète.