Le volume immobilier : une alternative à la copropriété

Tout en paraissant immuable, la propriété immobilière a connu ces dernières décennies une profonde mutation. Par l’intermédiaire du volume immobilier ou la faculté de diviser le sol dans le sens de la hauteur, la propriété foncière s’est transformée. Tout en s’inscrivant dans le schéma du Code civil et en restant fidèle à ses principes, le volume immobilier reformule le lien tissé entre l’homme et l’immeuble.
Ce nouveau concept peut-il avoir des influences en matière d’habitat ? Assurément, et c’est d’ailleurs déjà le cas. Plus généralement, le volume immobilier ouvre les perspectives, déjoue certains schémas traditionnels, sans traiter, au moins directement, de la question de l’habitat. Néanmoins, le foncier étant un préalable indispensable à tout projet de développement quel que soit son usage, le volume et les mutations qu’il met en œuvre intéressent l’habitat.
Pour approcher cette relation, il est utile de chercher à mieux connaitre le volume immobilier, d’observer son articulation avec la copropriété – l’autre technique de division immobilière, et enfin d’esquisser à grands traits les perspectives qu’ouvre le volume en matière d’habitat.

Qu’est-ce que le volume immobilier ?

Le volume immobilier est un mode de division de la propriété foncière différent de la copropriété par le fait qu’il ne comporte pas forcément de parties communes.
La cause première de l’intérêt des praticiens pour le volume réside dans l’optimisation de la ressource foncière par une division verticale, laquelle relevait a priori du régime de la copropriété et de la loi de 1965. Toutefois, ce cadre marqué par l’ordre public s’avéra inadapté aux ensembles complexes où prévaut l’autonomie de chaque unité et l’absence de parties communes. Encore fallait-il que le droit évolue pour s’adapter à ces situations, de plus en plus nombreuses.

Les origines du volume

Ce fut l’œuvre notamment du doyen Savatier, qui commença à réfléchir sur ce sujet au sortir de la seconde guerre mondiale. Il fut le premier à proposer d’appréhender le sol comme un volume divisible en hauteur, formant des « cubes d’air », et à conceptualiser cette approche. À l’époque, l’idée d’une propriété immobilière s’étendant à un espace immatériel au-dessus du sol perturba les juristes. En parallèle, les praticiens donnèrent corps à ce nouveau mode de division du sol au gré de la réalisation d’opérations immobilières. Ainsi, le volume est le fruit de la rencontre entre deux univers distincts qui auraient pu rester étrangers l’un à l’autre.
En se rejoignant, les deux démarches aboutirent au contraire à une technique juridique à la fois scientifique et très pragmatique s’adaptant parfaitement aux besoins des promoteurs.
Il faut remarquer que la liberté offerte par la division en volumes ne modifie pas les contraintes liées à la verticalité. En raison de la pesanteur, les relations entre les propriétaires « volumiers » sont plus étroites que celles du propriétaire d’une simple parcelle avec les propriétaires voisins. Ces relations présentent une importance particulière puisqu’elles touchent à l’exclusivité du droit de propriété. D’ailleurs, elles font l’objet d’un traitement individualiste par le recours au procédé des servitudes, suivant en cela la vision du code. Il n’en demeure pas moins que le sol en volume, tout en se rattachant à la propriété civiliste, développera des relations plus intenses que la propriété d’un fonds divisé horizontalement.
Ainsi, le concept de volume concilie théorie et pratique et modifie les libertés et les contraintes (ou obligations) de la propriété foncière. Ce cadre général établi, une question plus directe se pose ; elle peut être formulée comme suit : de quoi est-on propriétaire lorsque l’on est propriétaire d’un volume ?

L’objet de la propriété volumique

La définition de l’objet de la propriété volumique a longtemps agité les juristes et suscite encore quelques discussions. Pour définir simplement cet objet, il est possible de dire que le propriétaire d’un volume est propriétaire d’un espace délimité et localisé, au même titre que le propriétaire d’une parcelle. Le volume est un espace exprimé en trois dimensions tandis que la parcelle est, elle, exprimée en deux dimensions.
La principale difficulté posée par le volume est en réalité conceptuelle ; elle porte sur l’espace, qui n’est pas constitué de matière solide comme le sol. Le dessus échappe en effet au toucher, et sa délimitation ne peut être matérialisée par une borne comme c’est le cas pour un bornage classique. Pourtant, la division du sol, quel que soit son sens, est d’abord une opération géométrique. La Terre, qu’elle soit perçue comme une surface ou un volume, demeure une entité insécable physiquement.
Autre difficulté, la division en volumes suppose un réseau de servitudes (a minima des servitudes d’appui, d’ancrage, etc.). La présence de servitudes n’est pas spécifique au volume, puisque la propriété d’une parcelle s’articule parfois avec une servitude de passage ou, plus souvent encore, de ruissellement des eaux de pluie. Certes, le propriétaire d’un volume est tributaire de la construction des volumes inférieurs, sans que cela remette en cause son droit de propriété. Sa situation est analogue à celle du promoteur qui achète une parcelle avant qu’elle soit déclarée constructible ou dans l’attente de la réalisation d’une infrastructure de transport, d’un complexe quelconque, etc. Remarquons encore que le propriétaire d’une maison dont la cave se poursuit sous la parcelle voisine est un propriétaire volumique générant une servitude permettant la coexistence de la cave et de l’immeuble situé au-dessus.
La propriété d’un espace volumique est ainsi semblable à celle d’une surface, soit une prérogative s’exerçant sur un espace.
Plus concrètement, le propriétaire volumique verra son immeuble délimité par un espace disposant d’une hauteur, localisé à l’aplomb de l’assiette parcellaire du terrain.
Ces limites verticales servent à établir une passerelle avec le cadastre et le fichier immobilier pour les opérations de publicité foncière. Ainsi, le volume pourra être vendu comme un bien individualisé. Non construit, il s’apparentera par exemple pour le fisc à un terrain à bâtir ; une fois la construction réalisée il y aura lieu de distinguer entre les volumes construits depuis plus ou moins de cinq ans et d’apprécier leur nature comme dans le cas d’un immeuble classique. De la même façon, la taxe foncière sera perçue au titre de la fraction de propriété représentée par le volume.
L’analyse juridique ou in concreto conduit à assimiler le volume immobilier aux autres immeubles « par nature » du code (fonds de terre, bâtiment).

Volume immobilier et copropriété

Un autre moyen de s’intéresser au volume consiste à établir un parallèle avec le régime de la copropriété de la loi de 1965, plus répandu et mieux connu.
À ce propos, une première observation doit être formulée ; volume et copropriété partagent un objectif commun : opérer une division verticale immobilière[1]. Néanmoins, chaque technique va renvoyer à un objet différent. Le volume réfère en effet au sol alors que la copropriété vise, elle, l’immeuble ou le bâtiment. La distinction se retrouve dans le Code civil puisque le volume se fonde sur l’article 552[2] et la copropriété à l’article 664[3], ancêtre de la loi de 1965, aujourd’hui abrogé. Cette répartition des rôles est éclairante, mais ne doit pas masquer une autre différence très importante.
Le régime de la copropriété est d’ordre public. En conséquence, la loi de 1965 s’applique obligatoirement dans toutes les situations visées par le texte (immeuble bâti, pluralité de propriétaires, lots mixant des éléments privatifs et communs). Cette même loi envisage cependant la possibilité de prévoir une organisation dérogatoire[4]. Cette faculté, qui détermine indirectement le champ d’application du volume, a été précisée par la jurisprudence. Pour la division en volumes, les éléments doivent jouir d’une certaine autonomie et former par là un ensemble hétérogène. Ainsi, schématiquement, des ensembles disposant d’éléments communs structurants et formant un ensemble cohérent donneront lieu à l’application du statut de la copropriété. Inversement, les opérations hétérogènes ou complexes, constituées de volumes indépendants les uns autres, pourront correspondre à une organisation dérogatoire : une division en volumes.
Précisons un autre aspect, également essentiel dans le rapport du volume et de la copropriété. Les divisions qui viennent d’être évoquées se rapportent à des biens privés, mais des biens relevant du domaine public, par exemple une école, sont fréquemment compris dans une division verticale. Or, la domanialité publique exclut l’application de la loi de 1965. Le volume immobilier trouve alors tout son intérêt, et cette situation est même pour partie à l’origine du développement de cette technique.
Pour résumer, le sol perçu comme un volume et divisé dans le sens de la hauteur doit composer avec la loi de 1965 chaque fois que la division portera sur des biens privés, puisqu’il s’agit d’une organisation dérogatoire à la copropriété. Par contre, en présence d’un bien appartenant au domaine public, la loi de 1965 sera exclue, laissant le champ libre au volume immobilier.
Enfin, la relation entre le volume et la copropriété peut aussi être évoquée sous un autre angle, au travers duquel ces deux concepts de division ne sont plus concurrents mais complémentaires.
En effet, dans le cas d’une opération immobilière complexe légitimant le recours au volume ou comprenant un bien affecté à une mission de service public, il est fréquent que l’un des autres volumes relève du statut de la copropriété. L’exemple classique est celui d’un volume d’habitation avec une opération du type : sous-sol (transport public), rez-de-chaussée (centre commercial) et au-dessus un immeuble d’habitation de 50 appartements. Ce schéma se traduira par deux divisions : la première sera une division en volumes et l’on parlera de division primaire. Elle contiendra, pour poursuivre sur notre exemple, trois volumes. Une autre division visera l’immeuble d’habitation dont les 50 appartements seront soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété représentera alors la division secondaire.

Cet exemple permet de mettre en évidence l’opportunité que représentent le volume et sa vocation d’aménagement de la ressource foncière, notamment en matière d’habitat, et c’est que ce nous allons envisager maintenant.

Perspectives volumiques en matière d’habitat

La division en volumes d’un espace dédié à l’habitation n’est pas nouvelle et s’applique d’ores et déjà à de nombreux programmes, sans même parfois que les habitants concernés en aient pleinement conscience.
Un exemple classique est un programme comprenant un centre commercial au rez-de-chaussée surmonté d’un immeuble d’habitation relevant de la copropriété ou du logement locatif social. Sous réserve d’une certaine autonomie entre les volumes (éléments communs réduits ou absents, usages différents, etc.), cette technique permet un mode de gestion et une propriété plus indépendants. La division en volumes, relevant des dispositions du Code civil, assure un fonctionnement plus individualisé et plus pragmatique des unités en comparaison de la loi de 1965, qui nécessite une unité d’ensemble. D’un point de vue patrimonial, le volume est aussi mieux adapté. Le financement d’un centre commercial se distingue clairement de celui de l’habitat, qui plus est lorsqu’il s’agit du logement social. De la sorte, le volume participe à faciliter la production de logements par la spécialisation des unités.
Peut-on imaginer d’autres applications du volume immobilier en matière d’habitat ? À l’évidence oui, même si une certaine prudence doit rester de mise. L’influence du volume dans le domaine de l’habitat comporte certainement de nombreuses facettes. Un examen exhaustif étant ici hors de propos, on se bornera à en évoquer trois aspects.
Premier aspect, volume immobilier et copropriété peuvent être concurrents comme nous l’avons vu. Le volume, fondé sur les dispositions du Code civil, laissant une large part au contrat, peut constituer un moyen pratique pour contourner la loi de 1965. La doctrine, consciente de cet écueil, privilégie la sécurité juridique apportée par la copropriété, ce qui s’explique aisément au regard des enjeux de ce parc constitué très largement de logements occupés à titre de résidence principale. Pour autant, la liberté inhérente à la division volumique, si elle comporte un risque, est aussi un vecteur de développement prometteur, en particulier en zone urbaine. L’individualisme de la propriété du code comprend évidemment des limites, mais représente dans le même temps une puissante motivation. En parallèle, la copropriété possède également des limites. Par exemple, l’application d’un dispositif unique comme celui de la loi de 1965, extrêmement précis, dans lequel l’impératif est la norme, se complique avec la diversité croissante des situations relevant de son champ d’application. Rappelons pour mémoire que le statut de la loi de 1965 régit plus d’un quart du parc des logements français[5]. Or, justement le volume est mieux adapté à la complexité et à la diversité.

D’ailleurs, au sein d’une volumétrie[6] se réunissent deux aspirations souvent antagonistes, ce qui nous conduit au deuxième aspect. En effet, la superposition des volumes nécessite une vision d’ensemble du complexe immobilier. Rien ne s’oppose à ce que des ensembles volumiques évoluent sur la base d’un projet individuel au fil du temps et des circonstances, mais pour l’essentiel l’ensemble sera le fruit d’une communauté d’intérêts, d’une démarche collective. Pourtant, chaque volume, pris isolément cette fois, est une unité indépendante, même si une seconde division peut avoir lieu (division secondaire), réinitialisant le processus. Dit autrement, le volume immobilier s’analyse en une propriété individuelle prise dans un maillage collectif. C’est sans doute le propre de toute propriété foncière individuelle, mais la verticalité redynamise ce concept. Certains juristes ont, par exemple, évoqué à propos du volume des lotissements du ciel[7]. L’image tient du clin d’œil et de l’utopie. Dans le même temps, les techniques de construction, d’aménagement sont en mesure, comme le droit, de réaliser de tels lotissements. Alors sait-on jamais !
Troisième aspect. Le volume organise la propriété verticale du sol sans que cette option soit exclusive ; si le détenteur du volume peut disposer d’un droit de propriété, il pourra à plus forte raison être titulaire d’un simple droit réel. Or, dans ce domaine aussi, la doctrine innove. Une proposition de l’association Capitant améliore notamment la faculté de division d’un fonds grâce à la notion de droit réel de jouissance spéciale. Ce droit, dont l’étendue est plus restreinte que le droit de propriété, offre une alternative puissante à celle-ci. Situé entre le bail de long terme et la propriété, ce droit réel générique laisse envisager de nombreux montages, comme par exemple l’habitat communautaire du type Community Land Trust (CLT), qui peine à trouver sa place dans l’univers du code du Code civil[8]. Avec le droit réel de jouissance spéciale, l’orientation n’est plus l’autonomie des unités volumétriques, mais au contraire leur interdépendance, ce qui renforce la communauté d’intérêts de l’ensemble.
Ce droit réel possède au demeurant plusieurs avantages. D’abord, il se distingue du droit de propriété, évitant ainsi d’attribuer ce statut à des situations qui n’en relèvent pas. La distinction, loin d’être un handicap, permet de mettre en évidence les différences avec la propriété, facilitant la transparence sur le droit en question. Certaines dérogations imposées dans le cadre de programmes d’accession sociale à la propriété pourraient trouver ici un cadre réglementaire mieux adapté, évitant certains dispositifs qualifiant de propriété des situations qui a priori n’en relèvent pas[9]. Ensuite, le droit réel de jouissance spéciale, par la largeur de son spectre, serait un bon moyen de lutter contre la prolifération des droits spéciaux octroyés au détour d’une loi, à l’image du Bail Réel Immobilier Logement (BRILO)[10]. Ces régimes ad hoc complexifient inutilement une législation déjà touffue, et leur utilisation effective excède rarement leur application au projet qui est à leur origine. Enfin, le droit réel, à l’image du volume, laisse une large place à la volonté des parties. En raison de cette approche, le droit gagne en flexibilité. L’objectif du juriste est moins le respect de la norme que son adaptation aux besoins d’une situation donnée sur la base d’un concept général.
Le droit réel de jouissance spéciale, bien que repris par la jurisprudence, suscite encore la discussion en doctrine, en particulier concernant sa durée. Il n’en demeure pas moins qu’il constitue un élément complémentaire au volume, qui pourrait s’avérer une piste de réflexion prometteuse dans le domaine du logement.

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En conclusion, on le voit, le volume immobilier représente un outil renouvelant en profondeur la division foncière et, au-delà, de la propriété immobilière, y compris en matière d’habitat, sans qu’il s’agisse d’un bouleversement. Le droit de propriété est conservé comme ce qui le distingue d’un simple droit réel, c’est-à-dire qu’il y a toujours des propriétaires et d’autres qui ne le sont pas. Dans le même temps les lignes ont bougé ; le gain de liberté que représente la propriété du sol en volume a eu pour contrepartie un accroissement des obligations, de la responsabilité du propriétaire, ne serait-ce que pour tenir compte de la pesanteur. La suma divisio qui distingue l’individuel et le collectif perdure, mais l’idée d’une opposition frontale n’est plus de mise. On passe de l’un à l’autre, de l’un avec l’autre. La propriété devient un système diversifié capable de s’adapter à l’évolution du corps social et de l’accompagner dans ses besoins de développement.
Pour autant, le volume immobilier ne saurait être considéré comme la panacée. S’il donne au droit des biens les moyens d’appréhender la division du sol, il n’a rien de magique. Diviser la charge foncière ne fait pas disparaître son coût. L’absence d’incidence du volume immobilier sur la charge foncière relève de l’évidence, mais la division en volumes peut laisser à penser qu’il en irait autrement. Ce n’est évidemment pas le cas, mais cela ne retire rien aux avantages de ce montage qui se situent d’abord sur le plan de l’organisation de la ressource foncière.

[1] Nous faisons ici abstraction de la copropriété horizontale qui est un régime minoritaire.

[2] Art. 552 Code civil « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers » ».

[3] Art. 664 Code civil (abrogé) « « Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :« Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ;« Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;« Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »

[4] Article 1 loi de 1965 « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

[5] J. Bosvieux, « Les logements en copropriété », Anil Habitat-Actualité, mai 2010.

[6] « Volumétrie » est le terme utilisé le plus souvent pour désigner un ensemble divisé en volumes.

[7] R. Savatier, « La propriété de l’espace », D. 1965, chr. p. 213 ;  N. Le Rudulier, « Le lotissement du ciel. Division en volumes et règles de scission de la propriété foncière », La semaine juridique notariale et immobilière n°14 – avril 2011 ; voir aussi la dénomination « le lotissement du ciel » du roman de Blaise Cendrars.

[8] Le CLT est un mode d’habitat, qui se rencontre plutôt aux Etats-Unis et Royaume-Uni, dans lequel le foncier est détenu collectivement et les logements (le plus souvent) font l’objet d’une appropriation individuelle. Voir par exemple D. Richard, « Community Land Trust : a new form of tenure for France ? », Master’s Programme in Urban Management and Development. Rotterdam, 2010, 84 p.

[9] On pense en particulier aux opérations d’accession sociale développées par les collectivités locales qui en contrepartie des aides octroyées aux accédants leur imposent des conditions exorbitantes du droit commun en matière de revente, d’usage, etc.

[10] Voir sur ce sujet B. Vorms, « Accession à la propriété : l’ingénierie juridique peut-elle neutraliser le coût du foncier ? Bail emphytéotique, community land trust et BRILO » www.politiquedulogement.com, le 4 juin 2015