Deuxième partie

Un dispositif qui demeure controversé

Après un premier article consacré au développement massif de la VEFA HLM ces quinze dernières années et à certains arguments avancés par ses partisans, nous évoquons ici les controverses suscitées par cette pratique, qui portent sur diverses dimensions :
– la question de la légalité,
– celle du rôle et de l’identité des organismes d ‘HLM (OHLM) et des promoteurs,
– un discours d’hybridation des pratiques qui masquerait surtout une extension du domaine des logiques privées,
– la question de la qualité des logements produits,
– celle de la montée en compétence des collectivités,
– le rôle de l’État,
– l’effet de la VEFA HLM sur les prix.
Le présent  article s’appuie notamment sur les échanges qui ont eu lieu à l’occasion d’un séminaire[1] organisé par le Cerema le 29 juin 2018 au CVRH[2] de Paris à la demande de la  direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) du Ministère de la Transition écologique et solidaire.

La question de la légalité

Le succès de la VEFA HLM a de quoi surprendre, concernant une pratique parfois qualifiée d’illégale.
En effet, les négociations entre élus, organismes HLM et promoteurs en amont des projets et, en tout état de cause, avant l’octroi du permis de construire, sont en principe exclues par la loi. Le code de la construction et de l’habitation précise, en effet, qu’un OHLM « peut […] acquérir […] des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées »[3]. Or les négociations engagées en amont du permis de construire entre collectivité, OHLM et promoteurs sont de pratique courante pour ce type de programme. L’association des OHLM à l’élaboration du programme est d’ailleurs perçue comme un gage de qualité des logements produits.
A fortiori, la question de la légalité et de l’opposabilité se pose pour les chartes qui encadrent notamment la production en VEFA[4] dans plusieurs métropoles. En effet, un permis de construire doit, en principe, être  instruit et délivré sur la seule référence du PLU opposable. Toutefois, si la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s’était montrée initialement réticente vis-à-vis de ces pratiques, elle a finalement renoncé à s’y opposer sous la pression de ses adhérents[5].
Une autre question portait également sur un éventuel contournement de certaines dispositions de la loi MOP[6] : la mise en concurrence, et l’obligation de concours d’architecture. Concernant ce dernier point, la loi ELAN a toutefois éteint le débat en dispensant dorénavant les OHLM du recours obligatoire au concours d’architecture[7] et en élargissant les possibilités de recours à la conception-réalisation[8].

Rôle et identité des OHLM et des promoteurs

La réduction de l’activité de construction, composante essentielle de l’identité des OHLM

Le risque d’une substitution de la VEFA-HLM à la production en maîtrise d’ouvrage directe des OHLM est souvent évoqué. Localement, la VEFA HLM conduirait certains OHLM à réduire drastiquement leurs équipes de maîtrise d’ouvrage et de prospection foncière. Cela ne semble pourtant pas être le cas dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), où la VEFA HLM a permis d’atteindre les objectifs croissants de production de LLS (Brigitte Vautrin, DREAL PACA). En revanche, dans certains territoires, les organismes HLM ont modifié leur organisation et ne produisent pratiquement plus de logements en maîtrise d’ouvrage directe. C’est le cas par exemple dans l’Essonne, les Alpes-Maritimes, le Rhône.
Si 50 % de la production en VEFA semble le seuil à ne pas dépasser pour certains intervenants (Christophe Boucaux, USH), d’autres misent entièrement sur la VEFA pour atteindre leurs objectifs annuels de production.
Cette évolution soulève une question importante concernant les missions des organismes HLM et sur ce qui fait leur spécificité. L’identité des OHLM est ainsi questionnée : la gestion locative de populations aux revenus modestes constitue-telle son cœur de métier (Alexis Rouque, FPI) ? Ou bien cette identité repose-t-elle plutôt sur le diptyque décrit dans le CCH : « bailleurs sociaux » / « organisme constructeur » (Philippe Sandevoir, Paris Habitat OPH – Christophe Boucaux, USH) ?
Si la FPI verrait bien les organismes HLM privilégier leurs missions de gestion et d’entretien du patrimoine et limiter leurs activités de construction neuve, l’USH rejette vigoureusement cette perspective[9]. À renoncer à cette dualité, les OHLM courraient le risque de « perdre leur âme » (Philippe Sandevoir, Paris Habitat OPH). Allier dans une même structure la construction neuve, l’entretien et la gestion d’un patrimoine conduirait, en effet, les organismes HLM à construire différemment.
« Aujourd’hui la question se pose quant à l’avenir de la maîtrise d’ouvrage sociale. C’est l’un des fondements à l’origine du Mouvement HLM, qui a construit pour accompagner des projets de vie, une vision de la société qu’il est important de conserver et d’assumer. Notre spécificité est d’être à l’origine des projets, et en accompagnant les habitants dans nos logements, de participer à leur vie. Il est donc essentiel pour nous de conserver cette faculté de produire et de trouver un équilibre entre la maîtrise d’ouvrage sociale, qui est notre ADN et le recours à la VEFA » (Fabrice Hainaut, président de la Commission Stratégie patrimoniale et foncier de l’USH).[10]
Cette inquiétude rejoint certaines réactions à l’annonce des regroupements d’organismes HLM imposés par la loi ELAN. Ce texte pourrait encourager, au sein des nouveau groupements, certains des organismes regroupés à se spécialiser dans la construction, tandis que d’autres limiteraient leur action à la gestion locative.

L’affaiblissement du rôle d’aménageur des OHLM

Plus globalement, la généralisation de la VEFA- HLM soulève la question du rôle d’aménageur des OHLM dans le champ de la ville, parallèlement à la croissance du rôle des opérateurs privés. Ce phénomène s’inscrit dans un mouvement plus global d’évolution des processus de maîtrise d’ouvrage et de recul de l’aménagement public (raréfaction des ZAC, des procédures de lotissement…). Le recours aux macro-lots[11] et l’affaiblissement de la coordination des maîtrises d’ouvrage encouragent le recours à la VEFA HLM et tendent à exclure les organismes HLM des grandes opérations d’aménagement au profit des promoteurs privés. « Cette évolution fait peser un risque majeur sur la capacité de maîtrise d’ouvrage des organismes de logement social, mais aussi sur la qualité des programmes. Il en résulte par ailleurs une exclusion des organismes de logement social des réflexions sur les projets urbains alors même qu’ils sont, avec les collectivités, les seuls acteurs impliqués dans la gestion à long terme des futurs quartiers » (AORIF 2014).

La disparition du risque comme élément essentiel de l’identité des promoteurs

La VEFA HLM soulève également la question de l’identité des promoteurs, en particulier lorsqu’elle porte sur l’intégralité des programmes, dans le cadre de ce qu’il est convenu d’appeler les « opérations 100 % VEFA HLM ». Il s’agit d’ensembles de logements conçus par des promoteurs pour être vendus à un OHLM dans leur intégralité. Pour l’USH, ces opérateurs ne sont plus des promoteurs immobiliers mais de simples « monteurs d’opération ». Le risque est en effet absent de ces projets, alors qu’il constitue une dimension essentielle de la promotion immobilière et qu’il en justifie le niveau de rémunération. C’est en particulier le cas du risque de commercialisation.
Quant à la FPI, elle témoigne que cette pratique se situerait à la limite du métier de promoteur. Il ne s’agirait plus d’une hybridation des pratiques mais d’une simple sous-traitance, d’une externalisation.
La réglementation demeure ambiguë sur ce cas particulier. En effet, le CCH prévoit qu’un organisme d’HLM ou une SEM peut acquérir des logements en VEFA auprès de promoteurs « des logements inclus dans un programme de construction […] » (art. L. 433-2 du CCH ), ce qui suggère qu’il ne peut acquérir la totalité des logements, mais sans l’exclure explicitement.

Hybridation des pratiques ou extension du domaine des logiques privées ?

La VEFA HLM est aussi le lieu du choc des cultures : « outil génial » pour les uns (Alexis Rouque, FPI), menace existentielle pour les autres (Anne-Laure Jourdheuil, université Paris Ouest Nanterre La Défense), signe des difficultés des OHLM à exercer pleinement leur métier (Sandrine Torredemer, DDTM 66), dispositif à l’origine d’une grande « pauvreté architecturale » (Philippe Chamblas, architecte agence Métropole Architecture Paysage – Philippe Sandevoir, Paris Habitat OPH). « C’est inquiétant, c’est la facilité » (Christophe Boucaux, USH).
Pour Anne-Laure Jourdheuil, la VEFA HLM a permis à des acteurs qui vivaient dans des mondes différents (Topalov, 1974) de se côtoyer et de travailler ensemble, de développer des relations durables, voire de connaître une certaine « hybridation » : au contact des OHLM, les promoteurs prendraient davantage en compte le caractère durable des projets d’un point de vue constructif ; ils deviendraient plus économes en surfaces communes et intérieures dans l’objectif d’alléger les quittances des locataires.
Symétriquement, les organismes HLM prendraient de plus en plus en compte la logique des promoteurs, centrée sur la problématique de commercialisation et de marketing.
Cependant Anne-Laure Jourdheuil évoque une certaine « domination des promoteurs dans le cadre d’une coopération déséquilibrée » liée à une perte progressive de compétence et de professionnalisme des OHLM en maîtrise d’ouvrage sociale. « L’imposition des manières de faire des promoteurs immobiliers rejoindrait ainsi le constat du renforcement des logiques de marché dans la fabrication du logement »  (Jourdheuil, 2017) et d’un désengagement de la sphère publique dans la fabrique de la ville au profit des acteurs privés, au travers notamment des « macro-lots », de la conception-réalisation et des partenariats public-privé (A.-L. Jourdheuil, université Paris Ouest Nanterre La Défense).
Il semble donc indispensable pour un organisme HLM de conserver ses compétences de maîtrise d’ouvrage directe pour que sa relation avec les promoteurs demeure la moins déséquilibrée possible (Christophe Boucaux, USH).

La question de la qualité

Si l’on observe une acculturation réciproque entre promoteurs et bailleurs HLM, celle-ci se ferait essentiellement autour de la notion complexe de qualité. En effet, les conceptions portées par les deux protagonistes paraissaient différentes au début des années 2010. La VEFA leur permettrait donc de converger vers une définition commune.
Pour un OHLM, la qualité s’inscrit essentiellement dans le temps long de la gestion du programme, soit une base de 40 ans. Les bailleurs HLM situent leur action dans l’accompagnement de leurs locataires et dans la maîtrise des charges et des loyers (ce qui impliquerait selon eux l’usage de matériaux plus durables).
Pour la promotion privée, la qualité s’inscrirait dans le temps court, soit 2 à 3 ans, le temps de conduire une opération jusqu’à sa livraison et sa commercialisation. Les promoteurs privilégient les qualités utilisées comme des arguments marketing : les espaces extérieurs, des surfaces intérieures et communes généreuses, des matériaux plus luxueux, des formes faisant parfois référence aux codes de l’architecture classique ou vernaculaire, etc.
Cette présentation volontairement caricaturale (et donc par trop schématique) vise à illustrer les raisons pour lesquelles ces acteurs se réclament d’approches différentes de la qualité.
Par ailleurs, de nombreuses opérations en VEFA présentent des logements d’une qualité technique et architecturale médiocre. Des exemples de plans de projets témoignent d’une absence de réflexion évidente quant à la qualité d’usage des logements : parties communes aveugles desservant un trop grand nombre de logements par palier, logements mono-orientés, plans identiques quel que soit l’étage ou l’orientation (Philippe Chambas, architecte conseil de la DDTM 66). Les achats de logements en masse, motivés par des objectifs quantitatifs, surtout en communes carencées SRU, se feraient au détriment de la qualité (Sandrine Torredemer, DDTM 66). Autres explications : l’absence de concours d’architecture serait à l’origine de cette pauvreté architecturale ou fonctionnelle (Ph. Chambas). Enfin, les promoteurs vendraient en priorité aux OHLM les logements les moins facilement vendables de leurs programmes (A-L. Jourdheuil, université Paris Ouest Nanterre La Défense).

La VEFA HLM comme un vecteur de montée en compétences des collectivités territoriales ?

La VEFA HLM s’est développée parallèlement à l’affirmation par les collectivités territoriales d’une compétence accrue dans le champ du logement privé, alors que cette question leur demeurait traditionnellement étrangère. Cette extension de leur domaine d’intervention est sensible dans les PLH (Baudet-Collinet, 2016), mais aussi au travers de chartes de l’habitat qu’elles ont négociées avec les acteurs publics et privés. Ces chartes imposent des normes de qualité et/ou encadrent les prix et les loyers de sortie des promoteurs. Cette démarche a nécessité une montée en technicité de la part des collectivités et leur a permis de bénéficier des points de vue croisés des opérateurs.

Le rôle de l’État

Très longtemps réservé sur la VEFA HLM, le Ministère en charge du logement en a progressivement libéralisé la pratique. Cependant, le Gouvernement est resté flou sur un certain nombre de questions, telles que les opérations 100 % HLM ou la préservation des compétences de maîtrise d’ouvrage directe des OHLM. Le CCH demeure ambigu et l’État ne souhaite pas forcément sortir de cette ambiguïté.
Au niveau local, la réduction drastique des effectifs des DDT(M) et la volonté de mettre en œuvre une nouvelle phase de la décentralisation semblent conforter les transferts de compétences déjà opérés dans le cadre des délégations des aides à la pierre. Cette évolution marque un effacement de la tutelle exercée par l’État sur les organismes HLM, comme le confirment les récentes circulaires du Premier Ministre du 24 juillet 2018 et du 12 juin 2019[12]. Ce n’est plus à l’État d’orienter ou de contrôler la façon dont les OHLM atteignent les objectifs qui leur sont fixés.

Vers une exclusion des classes moyennes ?

Plusieurs acteurs ont évoqué le renchérissement des logements privés auquel conduiraient les SMS et la VEFA HLM[13]. Les OHLM achètent aux promoteurs des logements en bloc à des prix inférieurs à ceux destinés à l’achat des particuliers. Ainsi, les opérations mixtes seraient-elles le lieu de « transferts » financiers internes à chaque opération (Bérangère Joly, FPI). In fine, la VEFA HLM contribuerait à une ségrégation sociale accrue dans certains quartiers, par éviction des ménages à revenus intermédiaires.
Pourtant, certains arguments semblent justifier ces écarts de prix. Les logements vendus en blocs ne présentent aucun risque de commercialisation. Or, c’est en partie ce risque que la marge rémunère – il paraît donc logique qu’elle soit plus faible que pour les logements privés. Les logements en VEFA HLM permettent, en outre, des économies sur les frais financiers (accès plus facile au financement, portage du foncier plus court) et des économies de frais de commercialisation. De plus, ce sont souvent les logements les moins attractifs du programme qui sont vendus aux OHLM (étages moins élevés, orientation moins favorable, exiguïté des surfaces).
De surcroît, ces réductions de prix s’expliquent également par le résultat d’une régulation à moyen terme des prix du foncier au travers de la prise en compte par le marché des SMS via le mécanisme du « compte à rebours » et conduirait à terme à une baisse des prix réels du foncier (approche macro-économique). Les SMS peuvent même avoir des effets à court terme : sur les marchés tendus, « les contraintes posées par les politiques publiques permettent ainsi d’aboutir par la négociation à une diminution des prix fonciers, qui peut ensuite être répercutée sur la charge foncière imputée à la partie « sociale » de l’opération. » (Gimat 2017) (approche micro-économique).
Plus fondamentalement, le renchérissement des logements privés suppose que les acheteurs aient la capacité de suivre cette hausse. Or, les prix du neuf sont le plus souvent considérés comme des prix de marché, conditionnés essentiellement par la demande, et non comme des prix de revient. En fait, les promoteurs pratiquent les prix les plus élevés que le marché permet (sauf régulation politique locale). À ce titre, il y aurait peu d’effet à attendre d’une neutralisation des transferts financiers internes aux opérations sur les prix.

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Deux marchés dont les sorts sont à présent liés

La VEFA HLM s’est développée à la faveur de la crise de 2008, consécutive à la crise des subprime aux Etats-Unis. Rien ne permet de supposer que le législateur avait alors d’autre intention que celle d’éviter la faillite des promoteurs et des entreprises de bâtiment. Paradoxalement, sa mise en place et le développement des SMS a eu des effets à long terme : elle a favorisé un mode de production réservé jusqu’alors à la clientèle privée et a rendu inopérant le rôle contra-cyclique que pouvait jouer la production de logements sociaux lors des crises immobilières. Aujourd’hui, quand la production HLM ralentit, c’est l’ensemble de la production de logements qui cale, comme l’ont illustré récemment les baisses concomitantes de la production de LLS et de logements privés, suite aux mesures de restrictions budgétaires adoptées par le gouvernement en matière de logement social (baisse de l’APL supportée par les bailleurs sociaux, hausse de la TVA à 10 %).
« Nous faisons face à une équation complexe, à plusieurs inconnues, comme la capacité du monde HLM à s’organiser pour acheter de nouveau » déclarait Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI au Moniteur pour expliquer la baisse des commercialisations, en particulier pour les ventes en bloc, au début de l’année 2018[14]. Un peu plus tôt, Alain Dinin, PDG de Nexity, démissionnait de la FPI, car il ne se retrouvait pas « dans le discours de la FPI qui aurait dû faire preuve de plus de solidarité vis-à-vis des bailleurs sociaux et des constructeurs de maisons individuelles »[15].
Ainsi, le sort de la promotion immobilière et celui des organismes HLM qui s’ignoraient au cours de la décennie précédente sont-ils devenus intimement liés (A-L. Jourdheuil, université Paris Ouest, Nanterre La Défense).

Quelques pistes d’évolution

Afin de limiter le risque d’un déséquilibre dans la relation entre bailleurs HLM, élus et promoteurs au profit de ces derniers, plusieurs pistes peuvent être proposées.
Tout d’abord, il paraît opportun pour le Ministère en charge du logement d’adapter la législation aux pratiques, afin de les sortir de l’illégalité, tout en s’assurant que la VEFA HLM ne devienne pas un mode de contournement de la loi MOP. Il s’agirait de modifier le CCH pour légaliser des pratiques devenues courantes entre les trois acteurs de la VEFA HLM – promoteurs, organismes d’HLM et collectivités locales, telles que les chartes et les négociations en amont des projets.
En outre, l’État pourrait mettre fin à l’ambiguïté qui subsiste quant aux métiers et à la vocation des OHLM comme des promoteurs, et autoriser explicitement ou interdire les pratiques que d’aucuns dénoncent comme un contournement de la réglementation (opération 100 % VEFA HLM, bailleurs sociaux ne construisant plus, etc.).
Par ailleurs, fixer comme objectif aux OHLM de ne pas dépasser 50 % de leur production globale en VEFA semblerait utile, non pas pour les raisons avancées par le Ministère en charge du logement au début des années 2000, mais pour préserver les compétences et l’identité des OHLM et des promoteurs. Un autre plafond pourrait s’appliquer opération par opération, afin de maintenir la mixité programmatique .
De la même manière, un seuil s’appliquant au poids de la VEFA HLM dans la production des promoteurs semblerait bienvenu. Selon l’organisme 3F « la VEFA oscille entre 45 et 50 % de notre production, ce ratio me semble être le bon » (Anne-Sophie Grave, Directrice générale  de 3F)[16].
De plus, les compétences d’aménageurs des OHLM doivent être consolidées, si l’on juge nécessaire qu’ils ne disparaissent pas de la fabrique de la ville ou soient marginalisés. La loi ELAN y contribue, qui les autorise explicitement, pour répondre à des besoins précis sur leur territoire d’action, notamment en ingénierie urbaine, à conduire des opérations de restructuration urbaine et revitalisation centre-ville, ainsi que des opérations de construction ou d’aménagement[17].
Plus globalement, favoriser une hybridation des pratiques des différents acteurs de la VEFA HLM semble souhaitable, conduisant à une acculturation réciproque progressive, à une fertilisation croisée au profit de la qualité des opérations. L’objectif serait de faire bénéficier l’ensemble des logements en promotion des innovations techniques des logements sociaux (chartes, cahier des charges), et les logements sociaux de la « qualité promoteur » (balcons, parties communes, matériaux), dans le cadre d’un élargissement de la prise en compte de la notion de qualité.
Pour cela, plusieurs voies ont à examiner.
Tout d’abord, la généralisation et la consolidation des compétences en ingénierie et capacité d’analyse des collectivités sont à rechercher, en vue notamment de leur permettre de conduire des négociations constructives avec les promoteurs, les bailleurs HLM et les services de l’État. Cette évolution doit se concrétiser au cours des discussions auxquelles donnent lieu les cahiers des charges avant le dépôt du PC. Cette montée en compétence doit se manifester également dans le cadre du développement de chartes adoptées par les collectivités locales (Brigitte Vautrin, DREAL PACA), en leur permettant d’élaborer et de négocier ces documents, dans un partenariat véritable avec les promoteurs (Hélène Delmotte, Métropole de Nice – Bérangère Joly, FPI). Il s’agit pour les collectivités de disposer de suffisamment de compétences pour ne pas, par exemple, imposer d’en haut des prix arbitraires.
Ensuite, les collectivités doivent renforcer leur politique foncière afin de se positionner au centre du jeu d’acteurs.
L’État, quant à lui, pourrait demeurer le garant d’une certaine qualité architecturale et urbaine en mobilisant notamment ses architectes conseil.
Par ailleurs, plusieurs acteurs plaident pour un développement de cette forme de circulation des rôles que rend possible la « VEFA inversée », notamment les représentants des bailleurs sociaux. Il s’agit pour un organisme HLM, de vendre des logements à un promoteur privé, dans le cadre d’une opération mixte comportant une majorité de logements sociaux. Demandée par l’USH et introduite dans le droit par la loi ALUR, cette pratique demeure encore relativement marginale. Elle permet aux OHLM de préserver leurs compétences en matière de maîtrise d’ouvrage directe et d’en développer de nouvelles ou de les consolider dans le domaine de la commercialisation et des opérations d’urbanisme. Il s’agit de trouver une forme d’équilibre quant à l’essor des grands promoteurs dans la fabrique de la ville. Enfin la « VEFA HLM inversée » consoliderait la production HLM comme un outil contra-cyclique, en préservant la capacité des OHLM à conduire leurs opérations sans faire appel aux promoteurs.
Demeure enfin une question autour de la spécialisation des « gros » opérateurs HLM sur la production en régie, tandis que cette fonction serait abandonnée par les « petits », avec mutualisation de leurs fonds propres au profit des premiers. Sans doute faut-il attendre d’observer les premiers effets de la loi ELAN pour en examiner toute la pertinence.

Sylvain Guerrini, Sandrine Torredemer et Olivier Dupré
Novembre 2019

Bibliographie

[1]     Liste des intervenants et supports disponibles : https://www.cerema.fr/fr/actualites/seminaire-vefa-hlm-quel-bilan-quelles-perspectives. Les citations de cet article suivies d’un nom entre parenthèse sans date renvoient aux propos des intervenants lors du séminaire du 29/6/2018.

[2]     Centre de valorisation des ressources humaines, dépendant des Ministères en charge du logement et du développement durable, cf. liste des sigles en annexe de l’article.

[3]     Art. L. 433-2 du CCH

[4]     Par exemple la Charte de Partenariat Public/Privé « Pour un cadre constructif en faveur du logement social durable » 2012-2016, liant Nice Côte d’Azur, les promoteurs et les organismes HLM                                          https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/charte-partenariat-public-prive.original.pdf

[5]     En 2016, Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, avait demandé à ses adhérents de ne pas signer ce type de charte. En revanche, « ces chartes nous permettent de fluidifier nos ventes, même si les prix sont plafonnés », témoigne en juin 2018 Frédéric Cartier, directeur immobilier chez Eiffage Immobilier Île-de-France. Pour lui, les chartes ont aussi l’avantage « d’imposer des règles claires à tout le monde » (Localtis, 15/6/2018).

[6]     La VEFA, quoique non interdite par la loi en ce qui concerne les personnes de droit public, a été jugée illégale par le Conseil d’État dans une décision du 8 février 1991 (cf. AJDA, n° 7-8, 20 juillet 1991, p. 579-591). Dans cette décision, le CE décide que « si aucune disposition législative n’interdit aux collectivités publiques de procéder à l’acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de VEFA prévu à l’article 1601-3 du Code civil, elles ne sauraient légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé, dans lequel l’acheteur n’exerce aucune des responsabilités de maître d’ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation, notamment aux règles de concurrence, prévues par le Code des marchés, qu’au régime d’exécution des marchés de travaux publics, lorsque, comme en l’espèce, l’objet de l’opération est la construction pour le compte de la collectivité d’un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres ».

[7]     Art. 88-VII de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN ». La « conception-réalisation » consiste en la passation d’un contrat unique pour la conception (maîtrise d’œuvre) et la réalisation (entrepreneur) d’un ouvrage via un marché, à un groupement d’opérateurs économiques ou à un seul opérateur de droit privé, alors que ces fonctions doivent être obligatoirement l’objet de deux marchés séparés selon la loi MOP. Avant la loi ELAN, la « conception-réalisation » était limitée à deux cas de figure : les ouvrages présentant une « technicité particulière » ; les ouvrages faisant l’objet « d’un engagement contractuel d’amélioration de l’efficacité énergétique » (loi Grenelle II du 12 juillet 2010)

[8]     En particulier pour la simple « construction d’un bâtiment neuf dépassant la réglementation thermique en vigueur » (art. 69-I de la loi ELAN)

[9]     Cf. débat entre l’USH et la FPI suite à la publication du livre de la Présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac L’Immobilier au cœur ; cf. l’article HLM : les bailleurs sociaux déclarent la guerre aux promoteurs, Barbara Kiraly, Le Moniteur, 19/05/2017

[10]   Interview dans Actualités Habitat, n°1073, 28 fév. 2018

[11] Le macro-lot peut se définir comme un « îlot-lot » formé de plusieurs entités fonctionnelles et formelles associant plusieurs maîtres d’ouvrage dont l’un est généralement le leader, le plus souvent une major du BTP, qui emploie directement un ou plusieurs architectes. Par opposition aux lots simples pour lesquels les aménageurs conservent un rôle de conception et d’organisation de l’espace et confie des missions séparées aux architectes/maîtres d’œuvre et aux entreprises.

[12]   Circulaire PM du 24 juillet 2018 n° 6029/SG relative à l’organisation territoriale des services publics ; circulaire du 12 juin 2019 relative à la mise en œuvre de la réforme de l’organisation territoriale de l’État.

[13]   Cf. rapport CGEDD ; pour la présidente de la FPI, « Les promoteurs deviennent donc peu à peu les premiers producteurs de logements sociaux en France, mais leurs clients en deviennent également des financeurs indirects à travers la péréquation et ce que les promoteurs ont pris l’habitude d’appeler « l’impôt de pallier » : les organismes HLM achetant très bon marché en VEFA, indépendamment de la qualité des logements produits, les promoteurs doivent rechercher l’équilibre économique de leurs opérations sur les autres segments de marché (accédants et investisseurs) en y majorant les prix de vente. », FRANÇOIS-CUXAC 2017 (p. 49).

[14]   Le Moniteur, 25/5/2018

[15]   Le Moniteur, 04/10/2017

[16]   Le Moniteur 22/9/2017, p.16

[17]   Art. 88 de la loi ELAN