Professionnel de l’immobilier mandaté par un par un propriétaire bailleur pour assurer la gestion locative de ses biens.
L’administrateur de biens, parfois aussi appelé gérant d’immeubles ou régie, assure la gestion locative de biens immobiliers (principalement logements, mais également bureaux ou fonds de commerce) pour le compte de tiers, particuliers comme professionnels. Il doit détenir un mandat confié par le propriétaire du bien. Il assure la gestion comptable (perception et actualisation des loyers et des charges, délivrance de quittances, relances en cas d’impayés), les états des lieux, les petits travaux, ou encore le suivi des garanties locatives. La plupart du temps il s’occupe également de rechercher des locataires quand le bien n’est plus occupé.
La profession est ancienne. Sur le temps long, l’évolution des structures de propriété implique que les administrateurs de biens ont de moins en moins eu la charge d’immeubles entiers appartenant à un propriétaire unique (qui sont progressivement remplacés par les copropriétés) et de plus en plus des appartements au sein d’immeubles.
Les administrateurs de biens ont alors progressivement développé l’activité de syndic de copropriété. Celui-ci est mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires pour assurer l’entretien de l’immeuble et des parties communes, et pour prendre en charge les relations avec les différents prestataires de services. Pour un administrateur de biens donné, le portefeuille de lots de copropriété (gérés comme en tant que syndic) et celui des logements en gestion locative ne se situent pas nécessairement dans les mêmes immeubles.
La profession est réglementée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. L’administrateur de biens doit détenir une carte de gestion délivrée par la préfecture pour pouvoir exercer. L’attribution de la carte dépend de conditions personnelles (niveau de diplôme ou expérience professionnelle) et nécessite une garantie financière pour sécuriser les fonds des mandants, ainsi qu’une assurance en responsabilité professionnelle. Ces obligations concernent le titulaire de la carte, mais pas ses collaborateurs. Les honoraires de gestion sont libres. Ils se situent entre 6% et 10% du montant du loyer annuel, et représentent fréquemment un mois de loyer. La carte de gestion est également demandée pour exercer l’activité de syndic de copropriété professionnel.
On compte en 2016 6,7 millions de logements loués par environ 2,8 millions de propriétaires bailleurs privés, très majoritairement des particuliers possédant chacun peu de biens. La part de marché des administrateurs de biens ne fait pas l’objet de mesures précises mais elle est généralement estimée entre 35% et 40%. Elle est sans doute plus élevée dans les centres urbains, du fait de la concentration de l’habitat locatif et de l’éloignement des propriétaires bailleurs qui, n’habitant pas toujours à proximité, ont plus tendance à recourir à un intermédiaire pour louer leur bien.
Les administrateurs de biens syndics professionnels assurent la gestion de l’essentiel des lots de copropriété. Les syndics non professionnels (composés de copropriétaires) restent très minoritaires, mais sont en croissance : L’association des responsables de copropriété (ARC) estime que leur part est passée de 11% à 15% des copropriétés entre 2011 et 2016.
Au sens de la loi Hoguet, la recherche de locataires relève de l’activité de transaction. Aussi la plupart des administrateurs de biens détiennent-ils également cette carte. Les activités de gestion et de transaction présentent d’ailleurs certaines complémentarités qui encouragent d’une part les administrateurs de biens à s’intéresser à la vente et d’autre part certaines agences immobilières à développer une activité de gestion. Les premiers sont en contact avec des propriétaires (d’autant plus lorsqu’ils sont également syndics) et sont donc bien placés pour prospecter et être informés en amont lorsque l’un d’entre eux souhaite vendre. Les secondes peuvent de leur côté trouver un intérêt dans la gestion qui assure des revenus moins importants mais plus réguliers que la vente. De plus petite taille, les agences immobilières exercent moins souvent l’activité de syndic, et celles qui le font appartiennent en général aux grands réseaux d’agences comme Orpi, Century 21 ou Square habitat. Un recensement réalisé dans l’agglomération lyonnaise en 2006 montre ainsi que 15% des agences immobilières ont une activité de gestion (65 sur 421) tandis que près des trois quarts des administrateurs de biens (102 sur 140) pratiquent la transaction.
On comptait en 2006 6 122 cabinets d’administrateurs de biens dont la grande majorité (4 960) dans l’immobilier résidentiel. Ces structures comptent en moyenne 7 salariés (contre moins de 3 pour les agences immobilières). Bien que la concentration du secteur soit régulièrement annoncée depuis les années 1990, le tableau est plus contrasté. Il existe certes de grands groupes nationaux, mais ils coexistent avec des acteurs de taille petite ou moyenne implantés à l’échelle locale. Après les mouvements de fusion des années 1990, les acquisitions de grande ampleur se sont faites moins fréquentes, la principale étant le rachat par Foncia de la branche gestion de Tagerim en 2013 (35 000 biens en gestion et 72 000 lots de copropriété en syndic). Avec plus de 500 agences, 365 000 biens en gestion et 45 000 immeubles en copropriété en 2018, Foncia reste ainsi le premier administrateur de biens en France, suivi par Nexity (182 500 logements en gestion) et Cytia (168 000). Le développement des services numériques en ligne et les évolutions réglementaires de l’activité de syndic, en particulier avec la loi ALUR de 2014 (qui instaure l’obligation de créer un compte séparé pour chaque copropriété, forfaitise la gestion courante et facilite la mise en concurrence des syndics), dont on pouvait penser qu’ils risquaient de fragiliser les petites structures, ne semblent pas avoir bouleversé l’équilibre entre les principaux acteurs et ceux de plus petite taille. Ces derniers ont su, d’une part, développer des services numériques, et, d’autre part répondre à une demande de proximité de la part des clients.
La profession est également bien représentée au sein des trois plus grands syndicats de professions immobilières, la FNAIM, l’UNIS et le SNPI. Au-delà de l’information et des formations destinées aux adhérents, ces syndicats professionnels se font entendre à l’occasion de l’élaboration des lois concernant la profession, tout en essayant de parer aux critiques régulièrement adressées à la profession, allant de la discrimination dans la sélection des locataires aux tarifications abusives des syndics. Une « charte relative à la lutte contre les discriminations dans l’accès au logement », essentiellement axée sur la formation et la sensibilisation, est ainsi signée par ces organisations en 2020.
Loïc Bonneval
Janvier 2021
