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Bail emphytéotique ou emphytéose

D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire (emphytéote) pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions.
L’économie du contrat suppose de consentir un bail de longue durée (18 à 99 ans mais sans possibilité de tacite reconduction) au preneur pour lui permettre d’amortir son investissement. En contrepartie il est tenu de verser au propriétaire une redevance modique (le canon).
Ce contrat de louage d’immeuble  confère au preneur un droit de jouissance plus étendu que celui d’un locataire « ordinaire », puisque l’emphytéote bénéficie d’un droit réel sur le fonds loué lui permettant d’hypothéquer celui-ci pendant la durée du bail et de céder librement ses droits sur le fonds loué. Inversement le bail emphytéotique peut faire l’objet d’une saisie immobilière.
Le locataire peut acquérir des servitudes actives et consentir des servitudes passives sur le fonds, mais elles sont limitées par la durée du bail. Pendant le cours du bail, le preneur profite du droit d’accession sur les améliorations (plantations, constructions) qu’il a effectuées, celles-ci revenant au propriétaire sans indemnité à la fin du bail.
En raison du droit réel conféré au preneur, un bail emphytéotique ne peut être consenti que par ceux qui ont la capacité d’aliéner.
Aujourd’hui le bail emphytéotique ne se limite pas au domaine rural  et peut être utilisé dans un cadre urbain, tant par des bailleurs de droit public que de droit privé.

Augustin Chomel
Mai 2015

Textes : Code rural L451-1 à L451-14

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