Dans un immeuble ou un groupe d’immeubles en copropriété, la propriété est répartie entre plusieurs personnes, chacune propriétaire d’un ou plusieurs lots. Le lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes (art. 1 de la loi du 10 juillet 1965).
La copropriété est une modalité fort ancienne du droit de propriété. A l’origine, l’article 664 du Code Civil réglementait la copropriété par étages. Compte tenu de ses insuffisances, ce texte sera abrogé par la loi du 28 juin 1938 créant un régime spécifique à la copropriété. Son statut actuel est défini par la loi du 10 juillet 1965, complétée par le Décret du 17 mars 1967. Cette loi donne à la copropriété un régime obligatoire. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, ce statut est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
La copropriété ne doit pas être confondue avec l’indivision, une association de propriétaires, un lotissement, une association syndicale libre, ou une société civile immobilière.
Elle peut être verticale (un seul immeuble divisé par étages ou appartements) ou horizontale (plusieurs immeubles ou maisons individuelles édifiés sur un terrain commun).
Chaque copropriétaire y dispose d’un lot composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes indivises. L’affectation de chacune des parties permet de déterminer leur nature. Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (art. 2) ; les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (ex : sol, cours, parcs et jardins, gros œuvre des bâtiments, locaux des services communs).
Le copropriétaire peut disposer (céder ou a fortiori louer) ou jouir librement de ses parties privatives, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Aux parties privatives sont attachées des quotes-parts de parties communes, exprimées en millièmes, dix et cent millièmes, ou de toute autre manière. Les quotes-parts servent essentiellement à répartir les charges entre les copropriétaires. Les copropriétaires peuvent également en user et en jouir librement, sous les mêmes réserves que pour les parties privatives. Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux seulement (parties communes générales et spéciales).
Le statut de chaque copropriété est précisé par son règlement, publié au fichier immobilier. Ce document est obligatoire et établi préalablement à la mise en copropriété de l’immeuble. Il détermine la destination des parties tant privatives que communes, les conditions de leur jouissance, fixe les règles relatives à l’administration des parties communes, comporte un état de répartition des charges, et inclut éventuellement l’état descriptif de division (qui définit les lots de copropriété), ainsi que les conventions relatives à l’exercice des droits accessoires aux parties communes (surélévation, construction de nouveaux locaux). Il a force obligatoire pour tous les copropriétaires dans ses dispositions licites et est opposable aux tiers (locataires, acquéreurs de lots, etc.).
La copropriété est administrée collectivement par le syndicat de copropriétaires, l’assemblée générale, le syndic, et le conseil syndical. Le syndicat de copropriétaires est responsable de la gestion de l’immeuble (conservation de l’immeuble et administration des parties communes). Ainsi, il décide des travaux nécessaires à l’entretien des parties communes et des équipements collectifs (entrée de l’immeuble, ascenseur, vide-ordures, etc.). Il veille également à la gestion des services collectifs (le chauffage, le gardiennage de l’immeuble etc.). Il peut modifier le règlement intérieur ou l’établir. Il est chargé d’assurer l’immeuble. Il peut acquérir ou aliéner des parties communes. Enfin, il peut ester en Justice contre les copropriétaires qui ne respecteraient pas le règlement, contre les copropriétaires ou tiers empiétant sur les parties communes, à l’encontre des constructeurs de l’immeuble pour des malfaçons… L’assemblée générale est l’organe de décision. Chaque copropriétaire doit pouvoir s‘y exprimer par son vote. Le syndic est mandaté par le syndicat pour prendre en charge la gestion de l’immeuble. Il assure notamment l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et son entretien ; établit et tient à jour un carnet d’entretien de l’immeuble ; établit le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes pour les soumettre au vote de l’assemblée ; poursuit le recouvrement des charges ; représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice ; convoque les copropriétaires en assemblée, au moins une fois par an, et rend compte de sa gestion (contrôle préalable du conseil syndical et approbation des comptes par l’assemblée). Le conseil syndical, quant à lui, assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ainsi, il aide le syndic à gérer l’immeuble (étude des devis transmis au syndic, visa des factures, surveillance de la bonne exécution des travaux). Il participe aussi à la préparation de l’assemblée générale et donne son avis sur les propositions à mettre à l’ordre du jour. Il contrôle par ailleurs la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. Il informe ainsi l’assemblée générale des anomalies de gestion qu’il peut constater.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a apporté des modifications importantes au régime de la copropriété, de nature pour certaines d’entre elles à faciliter la protection et l’information des acquéreurs de lots (délais de rétractation ou de réflexion de sept jours, instauration d’un diagnostic technique pour les immeubles à usage d’habitation construits depuis plus de quinze ans, et d’un carnet d’entretien de l’immeuble…).
Frank Buors
