« Prix hédoniques », ou « prix des caractéristiques hédoniques », désigne le prix implicite attribué aux différentes caractéristiques d’un bien.

Les biens que traite l’analyse microéconomique sont des biens homogènes, ou qui peuvent raisonnablement être considérés comme tels, sans que cette hypothèse apparaisse comme exagérément irréaliste. Or, lorsque l’on s’intéresse aux différentes variétés d’un même bien (logement notamment), l’hypothèse d’homogénéité est exclue par définition. Chaque variété est alors décrite par une liste de caractéristiques (les caractéristiques hédoniques) à l’origine de la satisfaction que le consommateur retire de l’utilisation du bien.
Dans le cas du logement, on considère généralement deux séries de caractéristiques hédoniques :
– les caractéristiques décrivant le logement lui-même (caractéristiques intrinsèques) : type de logement (individuel/collectif), surface habitable, nombre de pièces, confort, qualité du bâti ;
– et les caractéristiques décrivant l’environnement du logement (caractéristiques extrinsèques), qui peuvent à leur tour être divisées en deux groupes, suivant qu’elles décrivent la qualité (physique et sociale) de l’environnement immédiat du logement (densités de construction, part des logements sociaux ; proximité des infrastructures de transport, des commerces, des établissements scolaires ; part des cadres et professions intellectuelles dans la population, taux de chômage ; qualité visuelle, sonore, de l’environnement immédiat, etc.) ; ou sa localisation dans l’espace urbain, représentée par les distances à différents points remarquables (centres principal et secondaires, pôles d’emplois, espaces de loisirs…).
Enfin, lorsque l’analyse porte sur des observations relevant de différentes périodes de temps, une variable indiquant la date d’observation doit être introduite.
Ces caractéristiques sont représentées par des variables continues, ou des variables binaires prenant les valeurs 1 ou 0 selon que le bien est doté, ou non, de la caractéristique considérée. Les caractéristiques du producteur ou de l’utilisateur du logement, qui par définition ne décrivent pas le bien lui-même, sont exclues des déterminants du prix.

Mode de détermination des prix hédoniques et interprétation

La liste des caractéristiques pertinentes pour décrire le bien étant établie, on détermine la contribution de chacune d’elles au prix observé du bien au moyen d’une régression multiple. En notant Z = (z₁, z₂, …, z_n) le vecteur des caractéristiques, où z_i représente la quantité de la caractéristique i, la fonction des prix hédoniques s’écrit P = P(Z) et est en général non linéaire. La contribution de chaque caractéristique au prix du bien est alors mesurée par la dérivée de la fonction hédonique par rapport à la caractéristique considérée : p_i =  est le prix hédonique de la caractéristique i.
Les valeurs ainsi obtenues doivent être interprétées avec prudence, en tenant compte du contexte analytique qui a permis de les établir : la fonction des prix hédoniques représentant un équilibre de marché, le prix hédonique mesure la variation marginale du prix du bien, imputable à la variation marginale de la caractéristique considérée, toutes choses égales par ailleurs.

Utilisations

Les utilisations des prix hédoniques sont variées : comparaison des prix implicites sur différents marchés et recherche de segmentations ; construction d’indices de prix éliminant les effets de structure. Une utilisation naturelle est l’évaluation des comportements de demande et d’offre pour les caractéristiques du logement : peu d’études illustrent cette possibilité, principalement en raison de l’insuffisance des données disponibles, décrivant les ménages (côté demande) ou l’offre de logements (promoteurs-constructeurs / bailleurs). Dans la période récente, la méthode des prix hédoniques est surtout utilisée pour évaluer le « prix » de biens ayant la nature de biens publics, pour lesquels il n’existe par définition aucun marché, ceci s’appliquant notamment aux caractéristiques environnementales.

Isabelle Maleyre
Mars 2015

→ caractéristiques des biens immobiliers, prix, valeur verte