1999-2012 : une croissance du parc de logements francilien très différenciée

Avec 5,5 millions de logements, la région capitale concentre près de 17 % des logements de la France métropolitaine. Ces logements sont situés pour 90 % d’entre eux dans l’agglomération (au sens Insee) et pour 10 % hors agglomération. Cet article aborde successivement l’agglomération parisienne puis, plus succinctement, l’ensemble de la région.
Les analyses sont réalisées à partir des résultats des recensements de 1999, 2007 et 2012 et, pour le dernier paragraphe, des millésimes 2001 et 2011 du Fichier des Logements par Communes de la DGFiP (Filocom).

Une croissance du parc moins rapide que celle de la population

Avec un taux annuel moyen de + 0,6 % sur la période 1999-2012, la croissance du parc de logements de l’agglomération parisienne se situe très en deçà de celle de la France métropolitaine (+ 1 %) malgré une augmentation de la population légèrement supérieure dans la région capitale : + 9,2 % de 1999 à 2013 contre + 8,8 % en France métropolitaine.
Avec 173 000 logements de plus sur la période, c’est la grande couronne qui a le plus contribué à l’accroissement du parc, devant la petite couronne (+ 160 700 unités) et Paris (+ 34 500). Le département le plus contributeur en matière de création nette de logements est le département des Hauts-de-Seine, où ont été produits entre 1999 et 2012 près de deux fois plus de logements qu’à Paris. Mais c’est en Seine-et-Marne que le taux de croissance est de loin le plus fort.

Grâce à son volontarisme en matière de construction de logements sociaux, le département de Paris est le seul à afficher une progression supérieure sur la période récente (2007-2012) à celle de 1999-2007. Il faut cependant noter que les évolutions brutes ne sont pas directement comparables, la première période couvrant neuf ans et la deuxième cinq ans. (Rappel : les résultats du recensement rénové de l’Insee d’une année donnée sont comparables à ceux calculés cinq ans auparavant).

Part des résidences principales : l’exception parisienne

Les résidences principales représentent en moyenne 91 % du parc de logements de l’agglomération avec un contraste important entre les départements de banlieue (91-94 %) et Paris : 85 %. La capitale, outre un taux de logements vacants supérieur à celui des autres départements – 7,4 % contre 5-6 % – compte en effet une part de logements occasionnels et de résidences secondaires de 7 % contre moins de 3 % dans les autres départements.

 Statuts d’occupation :

la montée de la propriété occupante et des locations meublées…

L’agglomération parisienne compte en 2012 près de 325 000 ménages propriétaires occupants de plus qu’en 1999 alors que le parc locatif privé non meublé ne s’est accru que de 19 000 unités. L’augmentation du nombre de résidences principales (+ 431 593 logements) a donc bénéficié à 75 % au seul statut de propriétaire occupant alors que ce statut concerne moins de la moitié des résidences principales.
Le parc des meublés a quant à lui presque doublé sur la même période et représente désormais près de 16 % de l’offre locative privée. Cette part est la plus importante à Paris (18,8 %), soit près d’un logement locatif privé sur cinq ; elle est de 12-13 % dans les départements de petite couronne et le Val d’Oise et seulement 8-9 % dans les Yvelines et l’Essonne. Elle atteint 14,4 % en Seine-et-Marne. 

Plus généralement, alors que le parc de tous les statuts, à l’exception des logements gratuits, a augmenté en nombre, seule la part des propriétaires occupants et des meublés progresse dans l’ensemble des résidences principales.

La composition de l’accroissement du nombre de résidences principales diffère selon le département, même si la baisse des gratuits se constate partout. L’augmentation des meublés est plus sensible dans les quatre départements du centre de l’agglomération qu’en périphérie.
A Paris, la forte réduction du parc locatif privé non meublé résulte vraisemblablement en grande partie d’un phénomène de vases communicants avec le parc de meublés.

La part des propriétaires occupants dans la région capitale reste, à 47,5 %, inférieure en 2012 de 10 % à celle constatée en France, où elle atteint près de 58 %. Cependant, le très net ralentissement de la progression de la propriété occupante constaté entre 2007 et 2012 concerne l’Ile-de-France comme l’ensemble de la France.

… et le déplacement du parc locatif privé de l’ouest vers l’est et du centre vers la périphérie…

 Le parc locatif privé non meublé s’est réduit de près de 50 000 logements à Paris en 13 ans. A l’opposé, il a augmenté en petite et grande couronne, et dans les mêmes proportions : + 35 000 et + 34 000 logements respectivement.

L’augmentation du parc locatif privé non meublé, notamment grâce au succès des dispositifs fiscaux successifs d’aide à l’investissement locatif est particulièrement visible dans l’est de l’agglomération : Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, mais aussi dans le Val d’Oise et dans l’Essonne.
A l’opposé, le parc locatif privé a peu évolué, voire s’est réduit, dans les départements les plus valorisés de la région : Paris, Hauts-de-Seine et Yvelines.
La contraction du parc locatif privé parisien non meublé est particulièrement sensible entre 2011 et 2012 avec plus de 20 000 logements perdus, seulement très partiellement compensé par l’augmentation du parc de meublés de 3 600 unités. Cette baisse représente la moitié de la perte constatée en 12 ans, de 1999 à 2011. On ne peut exclure que cette accélération de l’attrition du parc locatif privé non meublé traduise la réaction de certains bailleurs face aux évolutions réglementaires et législatives sur la période : décret annuel limitant la hausse des loyers en cas de relocation, loi Alur instituant la possibilité d’un encadrement. Pour mémoire, les données 2012 du RP intègrent des observations relevées de 2010 à 2014.

L’habitat individuel est très peu présent dans le secteur locatif privé (6 % dans l’agglomération, soit 65 600 maisons) alors qu’il représente un peu plus d’un logement sur cinq dans l’ensemble du parc. Cette part des maisons dans l’ensemble des logements s’est maintenue entre 1999 et 2012 tandis que l’offre de maisons locatives s’est réduite de près de 5 000 unités.

… accompagné d’une stagnation sur la période 2007-2012

La faible augmentation du nombre de logements locatifs privés non meublés (+ 19 000) est principalement imputable à la période 1999-2007 (+ 16 500), les cinq dernières années ne comptabilisant que 2 500 logements supplémentaires. Ce manque de dynamisme est particulièrement sensible dans les quatre départements les plus cotés de l’agglomération : Paris, Hauts-de-Seine, Yvelines et Val-de-Marne.

10 % du parc de logements de la région situé en dehors de l’agglomération…

Plus de la moitié du parc de logements situé hors agglomération se situe dans le seul département de Seine-et-Marne.

Ce parc hors agglomération est très majoritairement (sept logements sur dix) un parc de propriétaires occupants. Le parc social y est peu présent : 10 % contre 23 % dans l’agglomération. Le parc locatif privé non meublé atteint 16 % des résidences principales contre 24 % dans l’agglomération.

… mais moins de 7 % du parc locatif privé non meublé

79 500 logements sont proposés à la location non meublée hors agglomération. 57 % de ces logements sont situés en Seine-et-Marne. Parallèlement le parc de meublés locatifs est très réduit : 4 500 unités, et il ne représente que 5 % de l’offre locative privée, soit le tiers de la proportion constatée dans l’agglomération.
Ce parc locatif privé est en sensible augmentation avec une progression de près 6 000 logements non meublés entre 2008 et 2012, à rapprocher de la quasi stagnation enregistrée dans l’agglomération sur la même période.

La faible évolution numérique du parc locatif privé cache de profondes mutations

(Source : « FILOCOM, MEDDE d’après DGFiP »)

En complément aux déplacements géographiques de parc mis en évidence dans les paragraphes précédents, il est possible d’évaluer avec le fichier Filocom de la DGFiP, les mouvements intervenant selon le statut des logements. Ce paragraphe est tiré d’une étude réalisée par l’Olap pour la Drihl en 2012-2013 : L’investissement dans le parc locatif privé depuis 1996 – La place des dispositifs fiscaux.

NB : Les logements recensés dans Filocom sont ceux soumis à la taxe d’habitation. Les logements meublés relevant du statut LMP (Location Meublée Professionnelle) font l’objet d’un traitement spécifique pour les intégrer au parc. Le champ d’étude de ce paragraphe est le parc locatif privé meublé et non meublé.

Il apparaît que sur la période étudiée, 2001-2011, si l’on s’intéresse à l’ensemble du parc locatif privé comptabilisé dans la région Ile-de-France par Filocom en 2011, soit 1 317 000 logements :

• 58 % étaient déjà locatifs privés en 2001,
• 12 % sont des nouveaux logements (construction neuve ou création de logements à partir d’autres locaux)
• 11 % étaient occupés par leur propriétaire en 2001,
• 10 % étaient vacants en 2001, donc vraisemblablement majoritairement précédemment locatifs,
• 9 % avaient un autre statut (résidence secondaire, locatif social, meublé…) en 2001.

Ce sont donc au plus 68 % des logements qui sont restés locatifs privés sur la décennie 2001 – 2011, en supposant que les 58 % de logements locatifs en 2001 et 2011 n’ont pas connu un autre statut entre ces deux années et que tous les logements vacants devenus locatifs privés étaient précédemment locatifs privés. En d’autres termes, tout en conservant une quasi stabilité numérique, le tiers du parc locatif privé s’est renouvelé en dix ans.