L’encadrement des loyers à Paris : efficacité limitée, possibles effets pervers

L’encadrement des Loyers n’est plus en vigueur à Lille et à Paris depuis que des décisions du tribunal administratif y ont mis fin, au motif que selon la loi, l’encadrement devait s’appliquer dans l’ensemble des agglomérations concernées et non dans la seule commune centre. Le gouvernement a décidé de faire appel.
Ce n’est pas là le seul bug de la loi Duflot. Celle-ci dispose en effet que l’agrément d’un observatoire des loyers entraîne automatiquement la mise en place de l’encadrement, ce qui a dissuadé la majorité des observatoires existants à le solliciter. En outre, la loi contenait un chapitre prévoyant la mise en place d’une garantie des loyers qui n’a jamais pu se concrétiser, conformément aux pronostics de ceux qui avaient tiré les leçons de l’échec de la GRL.

Premiers effets perceptibles

L’effet de l’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1^er août 2015, a été peu sensible, si l’on en croit la récente étude de l’OLAP[1] sur le sujet, puisque 23% des nouvelles locations se sont conclues en 2016 au-dessus du plafond. Rappelons qu’il ne s’applique qu’aux nouveaux baux signés (nouveaux emménagés, ou renouvellement de bail avec signature d’un nouveau contrat) [2]. Par rapport au loyer avant relocation, l’OLAP constate cependant une baisse dans 37% des cas, mais moins importante qu’en 2015 (8,3% contre 13,2%). Dans le cas de dépassement du plafond, le bailleur applique un « complément de loyer », de sorte que, par exemple, un logement de deux pièces de 40 m2 qui se louait 1200 € (soit 30€/m²), et dont le loyer est désormais plafonné à 1004 € (soit 25,1€/m²), peut se louer au même prix qu’avant, le bail prévoyant un complément de loyer de 196 €. Les locataires ont, certes, la possibilité de contester a posteriori (c’est-à-dire une fois le bail signé) ces compléments en saisissant la commission de conciliation, mais il semble qu’en pratique, rares sont ceux qui l’ont utilisée. Cela ne peut guère s’expliquer par une méconnaissance de la loi, celle-ci ayant été largement médiatisée. La raison principale est sans doute qu’il est psychologiquement difficile, même si c’est juridiquement possible, à un locataire qui a donné son accord à une proposition de ce type et signé le bail, de revenir sur la parole donnée, d’autant que les relations ultérieures avec le bailleur n’en seront pas facilitées.
Les locataires, dans leur grande majorité, semblent donc admettre que se loger dans Paris coûte cher et accepter de payer le prix demandé, même si celui-ci dépasse les plafonds réglementaires. Il est vrai que les locataires parisiens du secteur privé ont des revenus bien supérieurs à leurs homologues de province et même du reste de l’Ile-de-France, comme le montre le tableau ci-dessous.
Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’une infraction à la loi, le complément de loyer permet de s’affranchir de la règle de plafonnement et, à ce titre, il joue le même rôle que les rémunérations occultes (dessous de table, « reprises ») dans les marchés où le contrôle des loyers est appliqué de façon plus stricte, comme celui de Stockholm.
Une autre façon, légale, d’éviter une baisse de loyer est de choisir la location meublée de préférence à la location vide. Les plafonds de loyer sont en effet supérieurs de 10 à 15% en meublé. La tendance déjà observée dans le passé récent d’augmentation de la part des locations meublées dans l’ensemble du parc locatif privé parisien[3] pourrait donc se renforcer sous l’effet de l’encadrement.

Des effets pervers à redouter

Parmi les autres effets possibles de l’encadrement des loyers figure le rôle d’indicateur joué par les loyers plafonds. Ceux-ci peuvent en effet être utilisés comme référence pour la fixation des loyers des nouvelles locations. Ce phénomène, qui semble attesté dans le cas des investissements bénéficiant d’un avantage fiscal (dispositif Pinel et ses prédécesseurs) pourrait jouer à la hausse sur les loyers moyens.
Enfin, la baisse des rendements locatifs, déjà faibles à Paris, résultant du plafonnement des loyers alors que la hausse des prix a repris de plus belle, pourrait inciter certains bailleurs à se désengager. A titre d’exemple, le prix d’achat moyen d’un appartement de trois pièces (55 m2) est de 516 500 €, auquel il faut ajouter environ 58 000 € de frais (droits de mutation, rémunération du notaire et honoraires d’agence), soit un prix de revient de 574 500 €. Si le bailleur respecte le plafond de loyer (27 €/m²) le montant mensuel de celui-ci est de 1 485 €, soit un rendement locatif brut de 3,1% et un rendement net compris entre 1,2% et 1,5% selon la tranche d’imposition.
Les effets pervers d’un contrôle strict des loyers sont attestés partout où a été mis en place. C’est d’ailleurs l’un des rares sujets qui fait consensus parmi les économistes. Pour les mettre en évidence, il faut toutefois un recul qui, à Paris, n’est pas encore suffisant, compte tenu de la date de mise en place de la mesure et des délais de publication des statistiques (les résultats du recensement ne sont établis qu’avec un délai de 3 ans). Il sera intéressant, le moment venu, d’étudier de près l’évolution de la composition par statut d’occupation du parc de logements parisien.
Prudent, le gouvernement a opté pour l’attentisme, jugeant qu’il « manque de recul pour apprécier l’opportunité de ce dispositif »[4], confirmant qu’il est plus facile d’instituer le contrôle des loyers que d’y mettre fin. En France, la précédente expérience a duré 34 ans, de 1914 jusqu’à la loi de 1948. Les conséquences sur le marché locatif et, plus généralement, sur l’offre de logements, furent catastrophiques. Il faut souhaiter, comme l’a récemment fait Alain Trannoy dans ces colonnes[5], que l’encadrement mis en place par la loi Duflot soit abrogé plus rapidement.

Jean Bosvieux
Décembre 2017

[1] « L’encadrement des loyers à Paris : des effets toujours limités en 2016 », OLAP, 2017

[2]  40% des logements seraient potentiellement concernés, mais les renouvellements de bail n’étant que rarement explicites, la mesure n’affecte chaque année qu’un peu plus d’un logement sur cinq, pour l’essentiel des nouvelles locations ou des relocations.

[3] G. Prandi, « 1999-2012 : une croissance du parc de logements francilien très différenciée ».

[4] Déclaration de Jacques Mézard, Ministre de la cohésion des territoires, au congrès de la FNAIL le 12 décembre 2017.

[5] Alain Trannoy,  « Politiques du logement : éléments de diagnostic et propositions », politiquedulogement.com, septembre 2017.