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Coachs immobiliers et location meublée de courte durée, ou « comment booster ses revenus ? »

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« Investissement immobilier : Le secret d’un cashflow à 5 chiffres ! »[1], « Comment être rentier très vite ? Être STRATÉGIQUE ! »[2], « Elle vit de ses revenus immobiliers à 19 ans ! »[3] : autant de titres alléchants pour qui chercherait à investir, voire à vivre de l’immobilier. Ils proviennent de vidéos Youtube créées par des coachs, investisseurs, rentiers ou encore entrepreneurs dans l’immobilier, comme ils se désignent[4]. Christopher Wangen de « Devenir rentier immobilier », Pierre Ollier de « Opération business » ou encore Michael Ferrari de « Esprit riche », font partie des coachs Youtube les plus suivis en France. Leurs chaînes comptent entre 76 000 et 177 000 abonnés chacune, en mai 2021[5]. Elles leur servent à promouvoir leurs formations, livres, logiciels et services divers, tous payants. Chaque coach prodigue ses conseils sur les investissements qu’il juge les plus rentables, qu’il s’agisse de location meublée de courte durée (type Airbnb), de meublé étudiant, de colocation, d’immeuble de rapport, de sous-location, de division de biens, etc. Tous promettent d’accroître vos revenus issus de l’immobilier, de vous aider à constituer un patrimoine et de parvenir à « l’indépendance financière ».
Les stratégies d’investissement des particuliers et la gestion de leur patrimoine immobilier ont été approfondies dans les années 1980 et 1990, par des recherches précurseuses (Lévy & Saint Raymond, 1992; Mollet, 1989; Topalov, 1987). Alors que Jean-Paul Lévy et Odile Saint Raymond insistaient en 1992, sur la réduction croissante du parc locatif privé détenu par des particuliers, invoquant l’augmentation massive de la propriété occupante et la perte d’attrait pour l’investissement locatif, peu d’études ont actualisé ces résultats. Or depuis la fin des années 1990, de récentes et nouvelles formes de location ont continué à bouleverser les équilibres locatifs : la location meublée, la colocation, le bail mobilité ainsi que la location de courte durée (Casanova Enault, 2017; Corre, 2019; Trouillard, 2011). Cette dernière a connu une croissance sans précédent avec l’arrivée d’Airbnb (Trouillard, 2021). Déjà implantée en France, la location de courte durée est progressivement devenue un problème public par son développement accru dans les centres urbains (Cefaï, 1996) : réduction de l’offre de logement à destination des résidents, risques de mise en tourisme de certains quartiers, accélération des dynamiques de gentrification… (Ayouba et al., 2019; Cócola Gant & Gago, 2019; Freytag & Bauder, 2018).
Les contenus des coachs immobiliers, jusqu’à présent peu explorés[6], sont l’angle par lequel nous interrogeons ces nouvelles pratiques d’investissement et plus précisément celles liées à la location de courte durée[7]. Nous cherchons à comprendre la place de ce mode locatif au sein de ces contenus et à mettre en lumière les pratiques d’investissement préconisées.

L’immobilier rentable comme philosophie et objectif

Tous les contenus étudiés considèrent l’immobilier comme une manière d’acquérir des revenus passifs, voire de sortir du salariat.

Le Graal de l’indépendance financière

L’indépendance financière est l’un des objectifs les plus partagés dans les contenus des coachs. Gregory et Elodie[8] la définissent ainsi : « Le concept d’indépendance financière nous vient des États-Unis, il consiste à générer assez de revenus dit passifs pour ne plus avoir à travailler. Les revenus passifs sont des revenus automatiques qui demandent très peu de travail, voire aucun travail. ». Grégory et Elodie expliquent gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros de loyer tous les mois pour 3 à 4 heures de travail mensuel.
Plusieurs dimensions gravitent autour de cette notion. D’abord, la possibilité et la fierté de sortir du salariat, vu comme une contrainte horaire et hiérarchique, sont mises en avant : « J’ai gagné ma liberté financière en virant mon patron en 2008. Je suis devenu millionnaire sur le chemin. »[9]. Le temps libre apparait comme une valeur centrale, qu’il s’agisse de le passer en famille ou d’en profiter pour voyager. La rhétorique de la richesse est très présente, avec des attitudes qui cherchent à « faire rêver » leurs spectateurs : ils se mettent régulièrement en scène dans des décors paradisiaques[10] ou relatent leurs derniers achats luxueux[11].
D’autres motivations sont aussi invoquées pour démarrer dans l’immobilier. Moins audacieuses et plus courantes, elles leur permettent d’entrer en résonnance avec un maximum de publics. Mickael Zonta énumère 7 objectifs dans l’un de ses questionnaires :

Questionnaire d’inscription à la newsletter de Mickael Zonta

Source : Mickael Zonta, https://www.mickaelzonta.com/

L’enjeu de la retraite est abordé par plusieurs coachs, qui surfent sur les difficultés du système de retraite pour convaincre les néophytes d’investir dans l’immobilier[12]. Ils décrivent ce secteur comme un placement sûr, « tangible »[13], faisant écho à de nombreux travaux sur la préférence pour l’immobilier face à d’autres placements (Bonneval & Robert, 2013, p. 16; Lévy & Saint Raymond, 1992, p. 57). Néanmoins, si pour certains coachs l’immobilier est le pilier central de leur stratégie, d’autres prodiguent également des conseils de placement en bourse, « business Internet » ou cryptomonnaies[14].
Tous leurs discours ont une forte dimension de développement personnel, avec une injonction à agir « dès maintenant », à prendre sa vie en main : « En 2020 il n’appartient qu’à toi de remettre les compteurs à zéro, de te poser les bonnes questions et de faire ce qu’il faut pour te lancer. »[15].

L’investissement immobilier pour tous (ou presque)

L’immobilier, tel que décrit par les coachs, est un terrain de possibilités récompensant les investisseurs qui s’y lancent, quel que soit leur milieu d’origine ou leurs moyens : « Il ne faut pas avoir fait Polytechnique ou l’ENA pour faire fortune dans l’immobilier. Gilles Grimm en est la preuve vivante. Tout le monde, y compris les personnes au revenu modeste, peut s’enrichir facilement et rapidement en suivant quelques règles simples. »[16]. Devenu magnat de l’immobilier après avoir été pompier et gardien de parking, Gilles Grimm est un exemple pour de nombreux coachs[17]. Gregory et Elodie s’appuient aussi sur la mise en récit de leur milieu social d’origine : « Nous sommes partis de zéro (Greg a vécu dans un studio avec sa mère et sa sœur, Elodie vivait à la campagne dans une famille modeste qui n’avait pas les moyens de partir en vacances…) »[18]. Les coachs ont des parcours professionnels très divers : ex salariés du tertiaire (informatique, banque, assurance, droit), maçon, pompier, cheminot, chauffeur de bus… Ils font écho aux parcours hétéroclites des directeurs d’agences immobilières, observés par Loïc Bonneval (2011, p. 38).
L’un des coachs qui nous a accordé un entretien nous a dit vouloir « évangéliser », à savoir diffuser la connaissance sur l’investissement immobilier et montrer qu’il n’est pas réservé aux élites. Cet argument a été observé dans de nombreux contenus de coachs qui semblent adopter des postures altruistes, sans rappeler leurs propres intérêts : « Vous voir progresser, être sereins, développer votre patrimoine est notre plus grande récompense. »[19].
Avec un coût moyen de 1 430 euros, les formations dispensées par les coachs ne sont pas à la portée de tous les porte-monnaie[20]. Pour les rendre abordables, certaines d’entre elles sont finançables par le Compte Personnel de Formation[21], et plusieurs coachs précisent qu’elles sont déductibles des frais d’activité : « Montant 100% déductible en SCI, LMNP Réel et Réel Foncier » [22].

La promesse de faire connaître les « dessous » de l’immobilier

Face aux agents immobiliers, conseillers en patrimoine ou marchands de biens qui organisent la scène de l’immobilier depuis plusieurs décennies (Bonneval, 2011), les coachs se placent sur un créneau particulier. Si certains d’entre eux, comme Gilles Grill, sont connus depuis la fin des années 1990, c’est l’essor de l’Internet 2.0 qui a entrainé la multiplication des contenus en ligne et des formations qui les accompagnent (Augey, 2006).
Leur rémunération repose principalement sur la vente de formations et séances de coaching. Pour légitimer leur expertise, ils promettent de faire découvrir les « dessous » de l’immobilier. Ils se targuent de dévoiler les logiques des autres professionnels, notamment celles des agents immobiliers : « Globalement 80% 90% d’entre eux gagnent très mal leur vie […] donc eux le seul truc qu’ils veulent c’est manger. […] Rappelle-toi que l’agent immo n’est pas ton ami »[23]. Celles des banquiers sont aussi exposées, toujours dans le but d’aider l’investisseur à obtenir ce qu’il souhaite[24]. Car les coachs ne préconisent pas de se passer de ces autres professionnels : l’agent immobilier, comme le banquier, restent des maillons indispensables à l’investissement immobilier. Certains coachs racontent avoir menti à ces professionnels pour parvenir à leurs fins. Par exemple, Raphaël Carteni a volontairement caché à son banquier que son prêt étudiant lui servait à acquérir son premier investissement locatif et non à financer ses études (Carteni, 2017).
En dévoilant ces « secrets », les coachs se posent en figure de confiance, comme s’ils étaient eux-mêmes dépourvus d’intérêt. Au contraire, leurs revenus reposent majoritairement sur les formations qu’ils vendent et ils évoluent dans un contexte très concurrentiel, avec des enjeux de recrutement de clients les rapprochant des agents immobiliers (Benites-Gambirazio, 2020; Bonneval, 2011). Il arrive qu’ils discréditent les autres coachs, sans les nommer, pour se mettre en avant : « Amuse-toi, pareil, à trouver des programmes de formation certifiés Qualiopi, sérieux, avec une vraie entreprise derrière, pas un mec tout seul dans son garage… Tu verras pas grand monde sur le marché. »[25].

La location de courte durée : un mode de valorisation parmi d’autres ?

La location de courte durée est loin d’être l’unique mode locatif plébiscité par les coachs. Néanmoins, l’engouement pour ce mode de location depuis l’arrivée d’Airbnb en France nous a poussés à nous y intéresser plus particulièrement. Par exemple, à Paris, le nombre d’annonces proposant un logement entier à la location sur Airbnb est passé de 24 500 en mai 2015, à 52 000 en décembre 2018. Rapportées au nombre de logements, ces annonces représentent environ 4% du parc de logements à Paris[26], avec certains arrondissements dépassant 9%, comme le 2eme.

Immeuble de rapport, meublé, location de courte durée, colocation… Une multitude de stratégies employées pourvu qu’elles soient rentables

Dans l’ensemble des contenus étudiés, la location de courte durée ne semble être qu’un mode de valorisation d’actif immobilier parmi d’autres. Plusieurs coachs n’en font d’ailleurs pas ou plus[27]. La majorité des coachs utilisent plusieurs modes de location : ils font par exemple de la courte durée sur quelques biens, un peu de colocation meublée longue durée sur d’autres, et du meublé longue durée sur le reste. Ils expliquent aussi qu’il existe une multitude de façons de générer des revenus avec l’immobilier, notamment selon les types de biens : achat et exploitation d’immeubles de rapport, achat-revente avec ou sans rénovation, division de biens, location de garages, de locaux d’activité…
Certains coachs sont spécialisés sur des modes locatifs ou des types de biens. Pierre Tellep ne donne des conseils que sur la location de courte durée, Seb et Manu sont spécialisés sur l’achat et l’exploitation d’immeubles de rapport, et Sébastien et Sacha sur la colocation haut de gamme[28].
La location vide type bail 1989 est à l’inverse la grande absente des stratégies de valorisation, jugée moins attractive que le meublé, la colocation ou la courte durée. Seul Yann Darwin l’envisage, mais uniquement en cas de marché saturé par la location meublée[29]. Ce constat confirme les analyses sur la déprise du locatif vide en Ile-de-France, progressivement rogné par d’autres modes locatifs (Corre, 2019, p. 206; Trouillard, 2011, p. 10).

La location de courte durée, comme tremplin mais pas plus ?

Les coachs s’accordent pour dire que la location meublée de courte durée est le mode locatif qui permet de générer le plus de revenus. Cette rentabilité repose à la fois sur des prix à la nuitée élevés, aucun impayé (si recours aux plateformes) et une fiscalité avantageuse[30]. Les coachs mettent aussi en avant le caractère flexible de ce mode de location, qui permet par exemple de séjourner ponctuellement dans son bien[31].

La rentabilité de la location de courte durée est telle que certains coachs conseillent d’en faire en sous-location, à savoir en louant des biens à des propriétaires et en les sous-louant sur les plateformes de courte durée. Jean Baudin, de Moncapitalimmo.com explique dans son guide :

« La méthode gagnante est de sous-louer sur Airbnb :

  • Les demandes de logements par ce biais sont en constante augmentation. […]
  • Les possibilités de gains sont bien plus importantes qu’avec une sous-location classique.»[32].

Charles, co-équipier d’Olivier Seban, conseille même de créer des « colocations de courte durée » en louant des grands logements dont les chambres seront sous-louées séparément en courte durée[33].

Malgré ces atouts, certains coachs se détournent ou n’utilisent pas la location de courte durée et lui préfèrent par exemple la location meublée classique. Ils mettent en avant plusieurs contraintes, comme l’illustre le récapitulatif du coach Monsieur Rodolphe :

Extrait de la vidéo « Location Courte Durée, AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS »

Source : Monsieur Rodolphe. (2019), op.cit.

L’un des inconvénients majeurs mis en avant est la gestion de l’activité qui, même déléguée, reste supérieure à d’autres modes locatifs. Néanmoins, de nombreux coachs ont démarré par la location de courte durée et tombent d’accord pour dire que ce mode locatif constitue une entrée intéressante pour se lancer dans l’immobilier. C’est le cas de Raphaël Carteni qui explique : « C’est un excellent tremplin lorsque l’on débute sa carrière d’investisseur immobilier, ça permet de générer beaucoup de cash très rapidement […] ça m’a permis d’accélérer mon effet boule de neige, de réinvestir dans d’autres choses »[34].

La sous-location d’un logement : pas exempte de règles
Les règles de sous-location sont fixées par la loi du 6 juillet 1989, actualisée par la loi Alur de 2014[35]. Tout locataire qui souhaite sous-louer son logement doit obtenir l’autorisation écrite de son propriétaire. À défaut, il s’expose à des poursuites du propriétaire, pouvant conduire à la rupture du bail et l’obligation de rembourser les revenus de sous-location. Les coachs qui conseillent la sous-location préconisent de respecter cette obligation, afin de ne pas prendre de risque juridique et de pérenniser leur activité. Néanmoins, la loi précise aussi que « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. ». Cette deuxième obligation est moins connue et certains coachs s’en accommodent en considérant que tant que le montant de chacune des réservations de courte durée ne dépasse pas le loyer mensuel, ils ne contreviennent pas à la loi (Carteni, op. cit., p60).

La fluidité et la diversification des stratégies : maintenir le cash-flow quoiqu’il advienne

Le cash-flow est l’une des notions les plus utilisées par les coachs pour mesurer la rentabilité de l’investissement l’immobilier. Synonyme de flux de trésorerie, il correspond à la différence entre les rentrées (loyers perçus) et les sorties d’argent (impôts, crédit, charges de copropriété…). Pierre Ollier explique qu’un cash-flow positif est le pilier du développement en immobilier, car il permet de convaincre le banquier d’accorder un autre prêt pour financer un nouvel investissement[36].
Pour garder un cash-flow positif en toutes circonstances, les coachs préconisent de diversifier la nature des investissements et d’être apte à adapter leurs modes d’exploitation. Ces conseils sont particulièrement présents dans les contenus des coachs depuis le début de la crise du Covid :
« […] mixer son parc immobilier pour mixer les risques, et là ça se vérifie en temps de crise. Nous on a mis une grande partie de notre parc en colocation haut de gamme, qui n’est aujourd’hui pas touchée, et une autre partie du parc qui est en location courte durée, là on est touché. […] Dernière solution c’est par exemple aussi de mettre en location classique tes biens en courte durée. Bon attention, parce que lorsque tu mets en classique ça t’engage quand même sur une longue période » [37].
Cette dernière remarque est soulignée par deux coachs qui appellent à la prudence sur les changements d’exploitation trop impulsifs[38]. Pour eux, le transfert de meublés de courte durée vers la longue durée au printemps 2020 (Laratte, 2020), constituait une erreur de la part des investisseurs. Selon leurs dires, la courte durée restait l’option la plus rentable, même avec les confinements.

Les conseils sur la location de courte durée : loin du « air bed »

Les conseils des coachs pour réussir la location de courte durée sont bien loin du concept de « air bed » à l’origine de la création d’Airbnb, leader du marché. Le matelas gonflable chez l’habitant est ici supplanté par les enjeux de rentabilité et de rationalisation de l’activité qui sous-tendent l’ensemble des contenus des coachs.

L’automatisation et la délégation comme idéaux

Entre la gestion du calendrier de réservation, les échanges avec les clients, les arrivées et départs ainsi que l’entretien, la location meublée de courte durée est une activité chronophage. D’autant plus lorsqu’il s’agit de gérer plusieurs locations en même temps. Les coachs conseillent d’automatiser et de déléguer la gestion des locations : à la fois pour éviter de se recréer un nouveau travail contraignant et pour ne pas être freiné dans la dynamique d’investissement immobilier. Charles explique qu’il exploite 15 appartements en sous-location courte durée en même temps. Cela lui prend 30 minutes par jour maximum, pour un cash-flow mensuel de 7 000 à 10 000 euros[39].
Sébastien Ascon, de la chaîne « Louer en courte durée », énonce 3 principaux conseils pour gagner du temps dans la gestion de cette activité[40]. Le premier consiste à déléguer le ménage et la gestion des draps à un prestataire de service, personnel de ménage ou conciergerie spécialisée. Sur ce point, Raphaël Carteni déconseille les sociétés de conciergerie car il juge leur coût trop élevé. Il préconise de passer par des particuliers pour supprimer les coûts de fonctionnement d’une société et pouvoir ainsi négocier les prix (2017, p. 62). Le deuxième conseil consiste à automatiser les entrées et les sorties des clients à l’aide boites à clefs ou de serrures connectées. Le dernier conseil est d’automatiser aussi la gestion des réservations en utilisant un « channel manager ». Ces logiciels synchronisent les calendriers entre plusieurs plateformes et permettent d’envoyer des messages automatiques aux clients ainsi qu’aux prestataires de service. Il invite à s’organiser pour que tout puisse être géré à distance et explique qu’il ne met jamais les pieds dans les locations qu’il loue.
Ces pratiques et conseils renvoient aux travaux de Cócola Gant et Gago, qui observent une professionnalisation du secteur de la location de courte durée (2019). Ils expliquent que l’essor de la plateforme Airbnb et des intermédiaires de gestion (conciergeries, channel manager…) ont facilité le développement du marché. Cela a permis à la location de courte durée de devenir une nouvelle opportunité pour les investisseurs de générer des profits via l’immobilier.

Se démarquer de la concurrence et monter les prix

La principale menace qui plane sur la rentabilité de la location de courte durée est la vacance locative. Pour être aussi rentable que prévu par les coachs, il faut que le logement soit loué un maximum de nuitées par an, sans avoir besoin de tirer les prix vers le bas. Pour ce faire, les coachs proposent de nombreuses techniques pour se démarquer de la concurrence tout en pratiquant des prix élevés. Baptiste Joly propose le « module bonus » suivant dans sa formation payante :

Extrait du programme de formation de Baptiste Joly<
« Créer et développer une entreprise à prépondérance immobilière »

Source : Baptiste Joly : https://baptistejoly.clickfunnels.com/formation-cpf

La création d’une annonce « hypnotique », la quantité de commentaires positifs ou encore l’attraction d’une clientèle au pouvoir d’achat élevé sont autant de stratégies pour parvenir à louer à prix élevé.
Lors de notre entretien, Pierre Tellep d’Eldorado Immobilier nous a expliqué user de techniques pour être visible dans l’océan d’annonces existantes. Aux côtés de techniques connues, comme l’utilisation de photos de qualité, il développe des techniques qu’il qualifie d’exclusives, notamment sur le référencement des annonces. Il explique que c’est une véritable « course en avant », une recherche d’innovations perpétuelle, pour continuer à sortir du lot. Sébastien Ascon conseille aussi de ne pas lésiner sur la visibilité des annonces, en étant présent sur toutes les plateformes : même si Airbnb et Booking rapportent 80% des réservations, toute réservation issue d’un autre canal est importante et c’est justement celle que les grandes plateformes n’ont pas su rapporter[41].
Les coachs conseillent toujours de proposer des locations « haut de gamme » ou « de qualité », de manière à pouvoir augmenter les prix à la nuitée. Toute installation ou caractéristique valorisable dans la location est une aubaine pour tirer les prix vers le haut. Les coachs conseillent de faire de même pour la location meublée longue durée car selon eux, en plus de gonfler la rentabilité du bien, un loyer au-dessus du marché opère un « écrémage des locataires » permettant d’éviter les mauvais payeurs[42].

Les grandes villes : inabordables même avec de la location de courte durée ?

La localisation des investissements immobiliers est un sujet récurrent dans les contenus des coachs. Certains rejettent les grandes villes, argumentant qu’il n’est pas possible d’y obtenir une rentabilité suffisamment intéressante[43].
Pour investir sur des marchés chers comme Paris, Bordeaux ou Lyon, plusieurs coachs conseillent de louer en courte durée afin d’obtenir un cash-flow positif. Charles explique ainsi qu’il est rentable de faire de la sous-location de courte durée même dans les villes dont les loyers sont élevés[44]. Sébastien More rejoint son avis mais rappelle les contraintes de changement d’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants, notamment dans la Petite Couronne parisienne. Il encourage à sous-louer en courte durée dans les autres départements de la région parisienne (le 91, 95 et 78), ou à se reporter sur le bail mobilité[45]. Amal Gajdane Castel, l’une des rares coachs qui incite à investir à Paris, explique qu’il est possible d’y acquérir des locaux commerciaux pour louer en courte durée[46].
Au contraire, plusieurs coachs soutiennent qu’il est préférable d’investir dans les villes petites et moyennes, même pour louer en courte durée. C’est le cas de Sébastien Ascon qui apporte différents arguments : prix d’achat moins élevés, concurrence moindre à l’achat, préservation des capacités d’emprunt pour multiplier les investissements, concurrence plus faible à la location ou encore réglementations plus souples[47]. Pierre Tellep le rejoint sur l’opportunité que représentent les villes petites et moyennes[48]. Sur son blog, il propose un classement des villes les plus rentables louer en courte durée, dont voici un extrait.

Extrait du classement Eldorado Immobilier des villes les plus rentables pour la location courte durée (avec ajout d’informations contextuelles)

Sources : https://eldorado-immobilier.com/101-villes-investir-location-courte-duree/ ; RP Insee (population) ; https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier (prix immo) ; réalisation JR

Ne sont présentes dans ce classement que des petites et moyennes villes, avec pour certaines, une dynamique démographique en berne, ce qui va à l’encontre des conseils d’autres coachs[49]. Il explique que ces villes combinent des prix de l’immobilier raisonnables, des tarifs à la nuitée élevés ainsi qu’un très bon taux d’occupation en courte durée[50]. Même si les coachs ne conseillent pas tous les mêmes stratégies de localisation, ils tombent d’accord sur l’importance de conclure une « bonne affaire » lors de l’achat d’un bien immobilier. Elle se caractérise par un prix d’achat inférieur à celui du marché ou sous-évalué pour le type de bien acquis, permettant de faire une plus-value à la revente ou au pire d’éviter la moins-value[51].
De ces différentes stratégies, il ressort que l’investissement en courte durée est préconisé en province et dans les villes petites et moyennes pour en tirer la rentabilité la plus forte. Mais, pour les investisseurs qui souhaitent s’insérer sur des marchés chers, ce mode de location peut aussi être une option intéressante pour avoir un cash-flow positif.

Conclusion

« Le rentier n’est pas mort, au contraire » affirme Le Corre, expliquant que le profil des investisseurs s’élargit et que la nature des investissements est de plus en plus diversifiée (2019, p. 207). Cette analyse est en continuité avec les travaux de Lévy et Saint-Raymond qui prédisaient, au début des années 1990, une professionnalisation de plus en plus accrue du statut de propriétaire bailleur, au sens d’une rationalisation de l’immobilier, considéré comme un placement parmi d’autres au sein d’un portefeuille d’actifs (1992, p. 149). Ces affirmations et prédictions sont en adéquation avec les observations que nous tirons des contenus des coachs immobiliers. Les conseils qu’ils prodiguent encouragent à se saisir de l’immobilier comme d’une opportunité pour générer des revenus et du patrimoine. Leurs logiques et stratégies d’investissement sont axées sur le cash-flow et la rentabilité des biens. Elles font fi de toute considération pour la fonction de logement et des effets qu’elles génèrent sur la ville.
L’étude plus spécifique de la location de courte durée dans ces contenus a permis d’analyser la manière dont ce mode locatif, qui a connu un essor fulgurant ces dernières années, s’insère dans les stratégies d’investissement des coachs. Il est tantôt considéré comme un simple mode d’exploitation parmi les autres, tantôt comme le plus rentable et attrayant. Il semble jouer le rôle de tremplin dans le monde de l’investissement immobilier pour beaucoup de novices. Quant à la localisation des investissements, certains coachs font de la courte durée une opportunité pour être rentable sur des marchés chers. D’autres prônent une extension géographique des investissements immobiliers, envisageant la courte durée hors contexte urbain. L’étude récente de l’IPR montre qu’en Ile-de-France, le marché de la location de courte durée reste centré sur Paris, avec néanmoins une augmentation de la part d’annonces situées en Petite et Grande couronne, observée depuis 2016 (Trouillard, 2021).
Une prochaine étape de recherche visera à investiguer la réception de ces discours prescriptifs par les particuliers. L’audience qu’ils rencontrent rend crédible l’hypothèse d’une diffusion des conseils des coachs auprès des particuliers : plusieurs vidéos des coachs dépassent le million de vues[52]  et cinq des coachs étudiés ont plus de 100 000 abonnés en mars 2021. Nous chercherons également à analyser l’évolution des façons de louer au travers des données du marché de la courte durée, de manière à comprendre si ces coachs sont des caisses de résonnance de tendances déjà à l’œuvre, ou les précurseurs de nouvelles pratiques.
Enfin, en un an, le nombre moyen d’abonnés des onze coachs pour lesquels nous avons pu faire l’exercice a grimpé de 42%[53]. Cet intérêt croissant pour l’immobilier nous amène à mentionner les travaux de Blanchet et al. qui montrent une tendance des ménages à investir dans l’immobilier dans le but de générer un revenu complémentaire à la pension de retraite (2016, p. 23). Avec l’objectif de diminution des dépenses publiques et l’instabilité économique liée au Covid19, on peut émettre l’hypothèse que l’appétence des particuliers pour l’immobilier n’ira qu’en grandissant, avec toutes les conséquences que cela implique pour les marchés du logement. Et si les coachs conseillent de prendre plus de précautions dans les décisions d’investissement en contexte de coronavirus, cette crise n’est pour eux qu’une occasion supplémentaire d’inciter à investir dans l’immobilier et de se placer en guides.

Jeanne Richon
Novembre 2021


Bibliographie

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Trouillard E. (2021). Les locations saisonnières en Île-de-France : État des lieux d’avant-crise. L’Institut Paris Région.


Notes

[1] Yann Darwin. (2020a). Investissement immobilier : Le secret d’un cashflow à 5 chiffres ! [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=tqCigBGp3M0

[2] Christopher Wangen. (2018). Comment être rentier très vite ? Être STRATÉGIQUE ! [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=mXZmu_cLY-g&t=20s

[3] Olivier Seban. (2018). Elle vit de ses revenus immobiliers à 19 ans ! [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=gl7oRkB6B0s

[4] Nous retiendrons le qualificatif de coach.

[5] Données Youtube, le 29/04/2021.

[6] Un travail est en cours par Eliza Benites-Gambirazio.

[7] Cette communication s’inscrit en lien avec une thèse sur les stratégies des loueurs de courte durée dans la Métropole du Grand Paris. Elle s’appuie sur un corpus de vidéos, conférences et articles de 30 coachs évoluant dans cadre législatif français. S’y ajoutent 2 entretiens avec des coachs : Pierre Tellep d’Eldorado-Immobilier et un autre qui a souhaité garder l’anonymat.

[8] https://notre-independance-financiere.fr/

[9] Michaël Ferrari, « Esprit Riche » : https://esprit-riche.com/

[10] Exemples de Christopher Wangen, Loïc Cardin ou Sébastien Hanouna

[11] Raphaël Carteni. (2020). Ce que je DÉTESTE sur ma Porsche Macan. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=7rc4sg44dPE&t=4s

[12] Exemples : Etienne Brois. (2015). Votre système de retraite est en faillite. [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=YpqG0PyResY&t=1077s ; Romain Caillet. (2021a). L’arnaque du système de retraite en FRANCE : Les caisses sont vides ! (PONZI). [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=RkwZXmx1nVI

[13] Exemple : Yann Darwin. (2018). POURQUOI investir dans L’IMMOBILIER LOCATIF ? [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=DMUDJaylyu8

[14] Exemples : Pierre Ollier (www.operationbusiness.fr/) et Théophile Eliet (https://formation.bloginfluent.fr/immo-investor)

[15] Maxence Chabbert. (2019). Sois Libre de Vivre la Vie de Tes Rêves [Vidéo Motivation]. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=sWV0yI_TaEI

[16] https://gillesgrimm.com/

[17] Vidéos d’interview sur : https://gillesgrimm.com/temoignages/

[18] https://notre-independance-financiere.fr/

[19] D’après https://eldorado-immobilier.com/formations-coaching-2/

[20] Moyenne de 10 formations : Théophile Eliet/Christopher Wangen/Olivier Seban/Pierre Ollier/Yann Darwin / Michaël Ferrari/Raphaël Carteni/Monsieur Rodolphe/Etienne Brois/Rémi Roche.

[21] Exemple de la formation de Sébastien More : https://www.moncompteformation.gouv.fr/espace-prive/html/#/formation/recherche/52824639000033_SOUSLOUEUR/52824639000033_SOUSLOUEUR

[22] Formation de Monsieur Rodolphe : https://www.monsieurrodolphe.fr/presentation-patrimmo-officielle

[23] Yann Darwin. (2021). [Replay] Le guide de l’investissement immobilier. Formation débutant et intermédiaire. [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=5pHgMVBrvZo , mais aussi : Romain Caillet. (2021b). Les mythos de l’immo : Les agents immobiliers ! [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=ARAJnSBOXyg

[24] Michael Ferrari. (2020). L’envers du décor : 3 SECRETS de BANQUIER | Financement immobilier. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=hE3hpcDTrTs ; Yann Darwin. (2021), op. cit.

[25] Ibid.

[26] D’après les données d’InsideAirbnb (12/2018) et du recensement de la population de l’INSEE (2018).

[27] Notamment Eric MH -Campus-Invest. (2019). J’arrête Airbnb ! #CampusInvest. [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=KmS8shf1uiM ; Mehdi Cherrak. (2019). Pourquoi j’arrête Airbnb et booking !! [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=3EBzGXjBP30.

[28] Respectivement : https://eldorado-immobilier.com/ ; https://acheter-un-immeuble.fr/ ; http://businessmalin.fr/

[29] Yann Darwin. (2021), op. cit.

[30] Arguments repris par Pierre Tellep lors de notre entretien du 23/04/2021.

[31] Monsieur Rodolphe. (2019). Location Courte Durée, AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=BFDY0ALV_jQ&t=339s

[32] Baudin, J. (sans date). 5 étapes pour générer des revenus immobiliers sans passer par les banques ! Moncapitalimmo.com. [en ligne]. Disponible à : https://cf.moncapitalimmo.com/guide-investir-sans-les-banques-site-web35805306

[33] D’après Olivier Seban. (sans date). Les experts immobilier Seban&Co – sous-location automatisée. [webinaire]. Rediffusion : 23/03/2021.

[34] Raphaël Carteni. (2019). Pourquoi j’arrête Airbnb ? [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=Uy7pFpAw1Fg

[35] Loi n°2014-366 du 24/03/2014 qui a modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

[36] Pierre Ollier. (2019). Comment avoir un cash flow positif avec l’immobilier. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=Q6HA2pCWjvE&t=3s

[37] Sacha et Sébastien. (2020). CORONAVIRUS : -50% (voire -100%) sur la location courte durée ! [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=MWFWrXVkXQA

[38] Sébastien Ascon. (2021). Comment réussir en Location Courte Durée en 2021 ? [webinaire]. (le 23 mars) ; Sébastien More. (2021b). Pourquoi ils ARRÊTENT la location courte durée Airbnb ? [en ligne]. Disponible à :   https://www.youtube.com/watch?v=r97WKOoIrmM

[39] D’après Olivier Seban (sans date), op. cit.

[40] Sébastien Ascon. (2021), op. cit.

[41] Sébastien Ascon. (2021), op. cit.

[42] Yann Darwin. (2021), op. cit.

[43] Exemple de Penda Invest. (2020). Investir dans l’immobilier locatif : les villes à éviter. [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=KBLQstX3RAs

[44] Olivier Seban (sans date), op. cit.

[45] Sébastien More. (2021a). Comment faire de la sous-location à Paris ? [en ligne]. Disponible à :  https://www.youtube.com/watch?v=lA6n0K6_HTE

[46] Amal Gajdane Castel. (2020). Investir à Paris : une Opportunité (même après la Crise Immobilière ?) [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=1RolgjG9quk

[47] Sébastien Ascon. (2021), op. cit.

[48] D’après notre entretien du 23/04/2021.

[49] Exemple de Penda Invest, op. cit.

[50] D’après les commentaires de la page.

[51] Yann Darwin. (2021), op. cit. ; Pierre Ollier. (2019), op. cit.

[52] Christopher Wangen. (2019). Elle achète 2 immeubles sans apport, avec 3 ans de différé de crédit, en 5 mois ! [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=dhtUu5-UIYM&t=131s ; Olivier Seban. (2018), op. cit. ; Yann Darwin. (2020b). Optimisez votre épargne : La méthode PRIME | Atelier épargne. [en ligne]. Disponible à : https://www.youtube.com/watch?v=8WUJCNb06pw

[53] Entre mars 2020 et mars 2021.

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